La obra nueva, una apuesta al alza
El mercado inmobiliario ha demostrado una gran resiliencia durante la crisis y cotiza al alza entre los compradores potenciales
Vicálvaro y Hortaleza, pero también Villaverde, Fuencarral, Tetuán y Vallecas, en Madrid. O el Eixample y La Marina del Prat Vermell, en Barcelona; y las zonas de Martiricos, Paseo Marítimo y Martín Carpena, en Málaga. Estos son los barrios de mayor auge de proyectos de vivienda ya terminados o en ejecución y que mencionan los agentes del mercado inmobiliario. Apoyada en una demanda a la que la pandemia de la COVID 19 está dando un gran impulso, la oferta de viviendas de obra nueva florece en las grandes ciudades.
Los edificios de uso residencial por los que se concedieron visados de dirección de obra en 2020 (un año caracterizado en su práctica totalidad por las restricciones impuestas para la contención de contagios por coronavirus) fueron 23.939, lo que supone una disminución de apenas un 10% con respecto a 2019. Mientras que en el primer cuatrimestre de 2021 se concedieron 9.725 visados, casi 800 más que en el mismo periodo de 2019, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Pero hay más señales que muestran la resiliencia del mercado de vivienda de nueva construcción durante la crisis sanitaria. Si en 2019 las transacciones de vivienda libre nueva fueron 50.723, el año pasado alcanzaron las 54.731 unidades, lo que equivale a un incremento del 8%. En el primer trimestre de este año ya fueron 14.572, es decir, un 41% más que en el mismo periodo de 2020, y un 29% más que en los primeros tres meses de hace dos años.
“La obra nueva tiene mucha demanda, hasta tal punto que más del 90% de los compradores la prefiere frente a la de segunda mano”, resumen desde el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI). Asimismo, la proporción de usuarios que busca únicamente vivienda de nueva construcción y descarta comprar un inmueble de segunda mano ha pasado del 18% registrado el año pasado al 21% este año, según datos de Fotocasa. “Un año después del estallido de la COVID-19 en España, las preferencias habitacionales han cambiado y, con ellas, los requisitos indispensables que debe cumplir una vivienda a la hora de ser adquirida”, señala María Matos, directora de Estudios y portavoz de este portal inmobiliario.
Las nuevas preferencias de los compradores
De esta forma, “si antes de la pandemia los compradores se fijaban más en aspectos como la ubicación o el precio de la vivienda, tras haber vivido un confinamiento estricto buscan espacios amplios y zonas exteriores, por lo que las terrazas, los balcones y los patios se han vuelto muy cotizados”, indica Matos. También se valoran mucho los jardines y las zonas comunes, “por la búsqueda de luz natural, mucho más fácil de encontrar en la periferia que en el centro de una gran urbe”, apunta. Y recalca: “Todas estas necesidades se han convertido en una prioridad en el mercado, y las viviendas a estrenar reúnen estas características a la perfección”.
Para Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, la inclinación del comprador por la obra nueva se ha acentuado en el último año porque “el tamaño de este tipo de viviendas responde mejor a los espacios que requiere una persona que teletrabaja”. A este atractivo se añaden la posibilidad de escoger algunos acabados en la obra nueva adquirida sobre plano y el hecho de que estos inmuebles suelen encontrarse en el extrarradio de las grandes ciudades, en entornos de mayor calidad residencial. Sin pasar por alto su mayor eficiencia energética: “Si bien no creemos que sea un factor determinante de la mayor demanda de obra nueva, puede ser un argumento comercial que la impulse”, sostiene Amaro.
Este es un buen momento para comprar una vivienda de obra nueva, según los expertos. “Tras el parón económico y social del pasado año, los promotores están retomando y gestionando nuevas ventas de este producto para los próximos años”, destaca Matos. Todo ello, en el marco de una escasez de oferta de vivienda en las zonas más demandadas de las urbes, por lo que la promoción de obra nueva se vuelve fundamental, según la experta de Fotocasa.
Las condiciones del mercado de la vivienda en general también ayudan. “La crisis ha hecho que la tendencia al alza de los precios, que se estaba vislumbrando con anterioridad, se haya contenido”, apuntan los agentes inmobiliarios, quienes advierten de que, sin embargo, no se puede descartar un repunte a corto plazo. “Es ahora cuando se puede comprar más barato”, destacan.
Comprar con todas las garantías
A la hora de plantearse la adquisición de una vivienda de este tipo, desde el COAPI recomiendan “informarse bien sobre la solvencia de la empresa promotora y asegurarse de que cuente con el preceptivo aval bancario en garantía de las cantidades que le vayan siendo entregadas a cuenta del inmueble”. De esta forma, se evitarán problemas en el caso de que la empresa quebrara y no pudiera entregar la obra.
Asimismo, aconsejan pedir los planos y una memoria de calidades claros, por si se presentaran menoscabos en el producto con respecto a lo previsto o variaciones entre la realidad física y el proyecto que se facilitó al cliente. El comprador deberá asegurarse también de que los plazos de entrega del inmueble están perfectamente concretados y definidos, y verificar la situación registral y urbanística de la finca para no tener que asumir eventuales cargas.
En cuanto a los gastos que el usuario tendrá que sufragar, Amaro los divide en dos bloques. Por un lado, están los relacionados directamente con la compraventa: “Los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad, que, dependiendo del valor del bien, pueden oscilar entre unos 1.000 y 1.500 euros; los impuestos derivados de la transmisión de obra nueva, es decir, el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que en 2021 y con carácter general es del 10% (a excepción de Canarias, donde el impuesto general indirecto canario (IGIC), que sustituye al IVA, es del 6,5%, y las viviendas de tipología social, generalmente gravadas con un IVA reducido, que varía en función de la comunidad autónoma y la tipología, pero que suele mantenerse en valores cercanos al 4%); y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), cuyo tipo de gravamen depende también de cada comunidad autónoma y oscila entre el 0% del País Vasco y el 1,5% de Cataluña, la Comunidad Valenciana y Aragón, entre otras”, indica.
Por otro lado, en el caso de que el cliente necesite financiación, están los gastos de constitución de la hipoteca, que incluyen “la tasación de la vivienda, cuyo importe oscila entre los 200 euros y los 500 euros, y la comisión de apertura, si la hay, que puede alcanzar valores de hasta el 2% del importe de la hipoteca”, concluye Amaro.