Socimis, golpeadas en Bolsa por el teletrabajo y los impuestos

El sector está marcado por la pandemia, con los alquileres y los niveles de ocupación de oficinas y centros comerciales a la baja, y la tributación del 15% por los dividendos no distribuidos

Merlin y Colonial Pulsar sobre el gráfico para ampliar

Las socimis comenzaron el año golpeadas por la pandemia y lo terminan presionadas por los impuestos. Su evolución en Bolsa ha sido dramática: Merlin y Colonial, las grandes representantes del sector en el Ibex, retroceden más del 50% y 40%, respectivamente, en el año. Por su parte, Lar y Árima bajan el 54% y 30%, mientras que los balances bursátiles para la mayoría de las socimis que cotizan en BME Growth son igualmente negativos.

La situación ha sido más adversa en las últimas semanas tras conocerse que el proyecto de los Presupuestos Generales para 2021 contempla un cambio en el régimen fiscal para el sector, que pasará a tributar por el 15% sobre los dividendos no distribuidos. Las socimis estaban exentas de pagar el impuesto de sociedades a cambio de repartir al menos el 80% del beneficio entre los accionistas. La propuesta del Gobierno afectará a las compañías más pequeñas, puesto que las grandes ya reparten entre sus accionistas el 100% del beneficio contable.

Aun así, Merlin y Colonial han profundizado en sus mínimos. “El mercado está sopesando un segundo confinamiento en el país y el posible impacto que tendría en los negocios”, explica Borja Ribera, de GVC Gaesco y profesor de EAE Business School. De momento, estima para Merlin una caída de los ingresos por ocupación en oficinas entre el 1% y 2% en 2021, y entre el 2% y 5% en los alquileres de los centros comerciales.

El inicio de la pandemia desplomó las cotizaciones de las socimis. Merlin y Colonial cayeron un 50% entre finales de febrero y marzo. En el caso de Merlin, Borja Ribera considera que “la dimensión de las ventas en Bolsa ha sido excesiva” y “no reflejan la realidad de su negocio”. El experto cree que pese a la incertidumbre, las socimis son una opción a tener en cuenta: “Tienen una similitud clara con la renta fija, ya que son empresas que obtienen un rendimiento por los alquileres. En el caso de Merlin es del 4,9% anual en los centros comerciales y del 3,6% en oficinas”.

La socimi dirigida por Ismael Clemente ganó un 73% menos en el primer semestre por la venta de activos y la política de descuentos en apoyo a la crisis sanitaria. El valor neto de los activos se elevó un 3,8%, hasta 7.365 millones de euros.

“Teniendo en cuenta la deuda, estimamos que el mercado está implícitamente asumiendo que los activos de Merlin valen un 39% menos de lo que estima el tasador. El descuento nos parece excesivo”, señala Banco Sabadell, que reconoce que “tampoco es evidente que vaya a recuperar en el corto plazo. Creemos que al mercado le preocupa más las perspectivas a medio y largo plazo”, detalla.

Según Bloomberg, Merlin tiene margen para subir un 55% a 12 meses. En 2020 solo ha recibido una recomendación de venta, de Goldman Sachs, que prevé una contracción media del 27% en las rentas de los alquileres prémium en Madrid y Barcelona durante 2020 y 2021.

En Colonial, el mercado también está posicionado favorablemente; la mayoría de los consejos son de comprar y mantener, y prevén un potencial a 12 meses para las acciones del 30%. “En las socimis hay que fijarse a lo que se dedican para calibrar el impacto que pueden tener con la crisis. Colonial está centrada en el alquiler de oficinas y esta actividad está en entredicho de cara a un futuro. El confinamiento ha obligado a teletrabajar, y esto puede plantear un cambio permanente para las empresas que también quieran reducir costes”, explica Susana Felpeto, directora de renta variable de Atl Capital.

La experta considera que Merlin tiene probabilidades de una recuperación más rápida al tener un mayor peso en los centros comerciales. “La mejora se producirá de forma paralela a como lo haga la economía”, matiza. En cualquier caso, en su opinión el sector no es una opción a tener en cuenta en este momento.

Sabadell argumenta que “el valor de Colonial está bien sostenido por la liquidez existente en el sistema gracias a un escenario de tipos ultrabajos junto con una oferta de producto prime limitada”. La firma destaca “su exposición al mercado de oficinas parisino, que es muy estable”, y las opciones que pueden ayudar a minimizar el impacto del teletrabajo, como es el aumento de la demanda del flex space (oficina flexible), que permite a diferentes empresas compartir espacio, reduciendo los costes por alquiler.

Una destacable presencia en la Bolsa

Capitalización. El informe Socimis, solidez y valor por la recuperación, realizado por BME y la consultora JLL, recoge que las 82 socimis presentes en el mercado español –apenas seis en diciembre de 2014– perdieron en el primer semestre el 17% de la capitalización (4.400 millones) “como consecuencia de los efectos de la pandemia global ”.

BME Growth. General de Galerías Comerciales es la socimi de mayor tamaño, con 3.640 millones de valor bursátil, frente a los 2.800 de Merlin y los 3.300 millones de Colonial. Cotiza en el segmento BME Growth y tiene una liquidez muy estrecha. Su propietario, Tomás Olivo, controla el 99% de las acciones.

Dividendo. Las socimis repartieron en 2019 cerca de 950 millones en dividendos y 181 millones en el primer semestre de 2020. En seis años han distribuido 2.466 millones.

Evolución. El pasado ejercicio se revalorizaron una media del 23,5% (28% si se incluyeran los dividendos), por encima de la ganancia obtenida por el Ibex (11,8%). El 78% del capital está en manos de inversores no residentes (un 43% en el caso de BME Growth).

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