Guerra de estadísticas para calcular la rentabilidad de los alquileres
El Banco de España indica que los retornos brutos por arrendar una casa alcanzan el 3,8%. Idealista, un 7,5%, casi el doble
Ante los rendimientos casi nulos de los bonos del Estado y la fuerte volatilidad en las Bolsas fruto de la mayor inestabilidad internacional, invertir en vivienda para ponerla en alquiler parece una opción mucho más segura e interesante para sacar provecho del ahorro. Pero, ante la disparidad de cifras disponibles, es muy difícil hacerse una idea de cuál es la rentabilidad que podrá sacarse de esa operación, porque no existen datos oficiales sobre los precios del mercado del alquiler.
Según los datos del Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler –sin descontar gastos e impuestos– se situó en el tercer trimestre del año en el 3,8%, muy lejos de lo que indican los portales inmobiliarios. Los cálculos de Idealista indican que el retorno fue del 7,5% –el doble que el Banco de España–, mientras que Fotocasa lo situó en el 5,2%, 1,4 puntos por encima de los datos del regulador. El único momento en que los datos de los tres órganos estuvieron cerca de coincidir fue en 2014, cuando el mercado inmobiliario todavía no había iniciado su recuperación tras la hecatombe del boom.
No se trata ya solo de cifras, sino que tampoco coinciden las tendencias ni su evolución. Para el Banco de España, la rentabilidad tocó máximos a mediados en 2014, cuando alcanzó un retorno del 4,7%, y desde entonces ha ido descendiendo hasta situarse entre julio y septiembre en mínimos desde 2012. La foto que proyectan los portales es prácticamente opuesta, si bien entre ellos tampoco reflejan una situación similar.
Según Idealista, la rentabilidad del alquiler no ha dejado escalar con fuerza en los últimos años y, en el penúltimo trimestre del año, alcanzó la segunda cifra más alta de toda la serie histórica solo por detrás de la registrada en el trimestre anterior (7,6%), aunque parece que estaría empezando a estabilizarse. Para Fotocasa, en cambio, los incrementos de rentabilidad tocaron su punto álgido a mediados de 2017 (en el 5,7%), y desde entonces se ha ido moderando conforme seguían encareciéndose los precios, hasta volver a niveles de 2015.
Un embrollo que se debe, principalmente, a la ausencia de cifras oficiales en torno al mercado del alquiler y que impide hacer un análisis certero del sector. Entre todo este baile de números, ¿qué base de datos tomar entonces como referencia? Es difícil decirlo, pues de un lado, el Banco de España usa información poco actualizada y, de otro, los portales recogen los precios de oferta, generalmente algo más altos que los de cierre. Aún así, parece que los segundos se acercarían más a la realidad del sector.
La rentabilidad bruta del alquiler se calcula a partir de los precios de compraventa y los del alquiler para un mismo periodo. Pero si para los primeros, el Banco de España recurre al coste por metro cuadrado actualizado trimestralmente por el INE en base a las viviendas escrituradas ante notario, en el caso de los alquileres, y ante la falta de datos, recurre a una encuesta de precios realizada por el Ministerio de Fomento en 2006 a la que añade el componente de alquiler del IPC, que captura la evolución de rentas del parque ya alquilado.
Los portales dudan mucho de que unos precios de referencia de hace 13 años, aún ligados al IPC actual, puedan dar una imagen real del mercado. De hecho, fuentes del propio Banco de España reconocen que el organismo se plantea actualizar el indicador una vez disponga de un índice de precios del alquiler que Fomento inició a elaborar el año pasado, pero se rehúsan dar más detalles sobre el asunto.
“Los alquileres de hace 13 años nada tienen que ver con los actuales”, señala el director de Estudios y Formación de Fotocasa, Ismael Kardoudi, algo que comparten desde Idealista, quienes también ponen en duda las cifras del Banco de España. “Prueba de ello es que ellos mismos han realizado informes recientes sobre el mercado del alquiler basándose únicamente en nuestros datos”, explican desde Idealista.
Por otro lado, la pega que tienen las cifras de los portales es que toman el precio de venta ofertado por el vendedor y el de alquiler solicitado por el arrendador, que suelen, por lo general, ser más altos que los de cierre de transacción.
No obstante, desde Idealista creen que ese sesgo, al darse en ambos lados de la ecuación, se compensaría y tendría un impacto casi neutro. Desde Fotocasa, indican además que el precio de los alquileres prácticamente no se suele mover ya que el inquilino tiene menos margen de negociación, mientras que en el caso de las compraventas, el precio final puede ser en torno a un 10% más bajo al ofertado. Pero de tenerse en cuenta ese caso, un precio de venta más bajo acabaría dando una rentabilidad aún mayor de la que reflejan.
Atractivo para invertir por capitales
Santa Cruz de Tenerife y Lleida. Las cifras del Banco de España solo ofrecen se refieren a la rentabilidad a nivel nacional. Son los portales los que ofrecen datos a nivel autonómico, provincial y municipal. Por lo general, las cifras de rentabilidad de Idealista son entre 1 y 1,5 puntos más altas que las de Fotocasa. Así, en el primero, las tres ciudades más rentables para realizar una inversión en alquiler son Murcia (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,3%) y Lleida (7,2%). Dos de ellas aparecen también en el top tres de Fotocasa: Santa Cruz de Tenerife y Lleida (ambas con un 5,9%) y Valencia (5,8%).
San Sebastián. En el extremo opuesto, de las urbes con menos atractivo, solo una coincide: San Sebastián. Idealista le da una rentabilidad del 4%, seguida de Ourense (4,3%) y A Coruña (4,6%). Fotocasa le otorga un retorno del 3%, a la que sigue Cádiz (3,4%) y Cáceres (3,6%).
Barcelona y Madrid. Debido a los altos precios, la rentabilidad en las dos principales ciudades del país es bastante más baja que en otras urbes y, probablemente, por ser allí donde ambos portales concentran el mayor número de anuncios, los retornos son bastante similares. Madrid ofrece un 5,2% según Idealista y un 4,8% según Fotocasa y Barcelona, un 4,8% y un 4,3%, respectivamente.