Banca

Los fondos rebajan el precio de compra de la promotora Sdin de Sabadell

Ahora ofrecen unos 900 millones, frente a los 1.000 millones iniciales

Josep Oliu, presidente de Banco Sabadell
Josep Oliu, presidente de Banco Sabadell

Banco Sabadell sigue paso a paso su hoja de ruta para mejorar su ratio de capital de máxima calidad CET1 fully loaded, que ahora se sitúan en el 11,15%, aunque su objetivo es situarlo en el 12% el próximo año, y cerrar el presente ejercicio con una mejora considerable sobre el índice actual. Pretende cerrar el año en un ratio superior al 11,6%, incluso habla del 11,8%.

Para ello, el banco que preside Josep Oliu tiene sobre la mesa varias palancas. Una de ellas es el proceso que ya tiene en marcha desde hace meses de la venta de Solvia Desarrollos Inmobiliarios (Sdin). Inicialmente, el banco tenía previsto obtener unos ingresos por esta sociedad de unos 1.000 millones de euros. Sin embargo, el contexto actual ha modificado a la baja las previsiones de las grandes promotoras como Neinor Homes, o de otras firmas, que, según coinciden todos los expertos también influyen en el proceso de venta de Sdin. “Los fondos de inversión ya comienzan a tener problemas para rentabilizar las inversiones en suelo e inmobiliaria que han realizado, por lo que también es más complicado ahora vender a los precios de hace solo unos meses”, explican desde un importante banco de inversión.

Otros expertos también coinciden en que las elecciones, con modificaciones en el cambio de Gobierno también han influido a la baja en las ofertas que se pueden realizar sobre todo por suelo, pero también por los activos inmobiliarios. Una modificación en el Gobierno siempre paraliza en algún tiempo la actividad económica normal de un país”.

Ahora, las perspectivas son ligeramente más pesimistas, razón por la que las ofertas vinculantes que puedan presentar los fondos para la compra de Sdin puedan ser inferiores, para no sobrepasar los 900 millones de euros, señalan fuentes conocedoras del valor de la promotora de Sabadell. Las plusvalías en la horquilla alta se calculaban en unos 150 millones de euros, cifra que ahora descenderá, previsiblemente, “aunque nunca se sabe las cartas que tienen los interesados hasta el final. Siempre puede haber sorpresas”, indican en un banco de inversión.

Fuentes del mercado, sin embargo, mantienen que la idea de Sabadell es obtener plusvalías por esta sociedad, aunque sean inferiores a los 150 millones de euros previstos inicialmente. Sdin es tenedora de unos 300 suelos prime y con unas 130 promociones en desarrollo, cuya valoración asciende a unos 1.300 millones de euros, según Savillis Aguirre Newman.

La operación comprende la venta de la sociedad en su globalidad, con plantilla incluida, y una cartera de suelos en zonas prémium o privilegiadas. El banco, de hecho, no admite ofertas parciales, recuerdan fuentes cercanas a la operación.

De momento, Sabadell mantiene sobre la mesa cuatro ofertas de fondos de inversión, entre las que destacan Cerberus y Oaktree. El fondo Kronos se mantiene en la puja, aunque parece que cuenta con menos probabilidades, como un cuarto, cuyo nombre no ha trascendido, salvo que es un conocido actor en el mercado.

El proyecto inicial de Sabadell era llegar a finales del semestre con la operación cerrada, y acudir a los resultados del primer semestre con la operación solo a falta de autorización. El banco mantiene este objetivo, pero ahora no descarta tampoco cerrar la venta un poco más tarde e ir a finales de año con esta operación, importante para la entidad ya que le genera capital por tres vías: por las plusvalías, por el recorte de los activos ponderados por riesgos, y por calendario de provisiones, que se rebajaría al eliminarse estos activos de su balance. Esta venta le aportaría unos 0,18 puntos básicos de capital, para colocarse por encima de los 11,30%.

Estas ventas, y asumiendo un dividendo en efectivo con un pay-out del 50% de los beneficios recurrentes, además de cerrar definitivamente la venta de activos pendientes de autorización del FGD, Sabadell llegará, según su hoja de ruta al 11,6% de ratio de capital al cierre de 2019. 

Suelos prémium

Retraso. Inicialmente el objetivo del banco era cerrar la transacción a finales de abril o en mayo, pero lo complicado de la operación, unido a los cambios en el Gobierno y las peores perspectivas para las promotoras, están retrasando el proceso. El precio de partida de esta subasta se acercaba a los 1.000 millones, según los expertos consultados.

Más descuentos. Los expertos aseguran que en la actualidad los descuentos que se estaban aplicando a las carteras de suelos de gran calidad y situados en su gran mayoría en Madrid, Barcelona y el arco mediterráneo, como es el caso de la promotora de Sabadell, se situaba entre el 15% y el 20%. Ahora son un poco mayores, razón por la que calculan que el precio de la firma inmobiliaria se situará en los próximos meses por debajo de los 1.000 millones iniciales.

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