Merlin Properties: la magia de diversificar

Sus acciones suben el 10% en lo que va de año y es la socimi mejor valorada del mercado español, con un 74% de recomendaciones de compra

Carlos Cortinas

Cuando Merlin Properties empezó a cotizar en Bolsa el 30 de junio de 2014, sus acciones se estrenaron a 10 euros por título. Hoy, casi cinco años después de la fecha de su debut en el mercado, sus títulos valen cerca de 12 euros y la capitalización bursátil ronda los 5.600 millones de euros. Merlin se ha convertido en la mayor socimi por valor de mercado –por delante de Colonial, que también cotiza en el Ibex– y en la de mayor tamaño por volumen de activos, por más de 12.000 millones de euros.

En lo que va de año, las acciones de Merlin se han revalorizado el 10%, después de perder el año pasado en Bolsa apenas el 2,7%. Frente al declive bursátil de las promotoras inmobiliarias, las socimis están disfrutando en cambio del atractivo que les da su rentabilidad por dividendo. La adquisición de activos inmobiliarios para el alquiler es además uno de los escasos focos de rentabilidad, en un entorno de mercado en el que el conjunto de activos financieros ha padecido pérdidas y está sujeto a fuerte volatilidad. Así, Merlin acumula un 74% de recomendaciones de compra según el consenso de analistas y se ha colocado como la socimi predilecta con la que aproximarse desde la Bolsa al mercado inmobiliario. Las recomendaciones de compra para Colonial son menores, del 58%.

“La inversión inmobiliaria seguirá siendo atractiva en un entorno como el actual en el cual los tipos no van a subir hasta dentro de mucho”, resume Rafael Fernández, analista de GVC Gaesco que tiene recomendación de compra para Merlin. La compañía se ha lanzado además a la conquista de Portugal, donde las socimis se han estrenado este año y hay todo un mercado por explotar. De hecho, Merlin aspira a ser líder en Portugal y se ha marcado el objetivo de alcanzar los 1.500 millones de euros de activos en el corto plazo y llegar hasta los 2.000 millones entre 2022 y 2023. La meta es que el 15% de los ingresos (rentas por alquileres) procedan de Portugal, desde el 9% que aportó el mercado luso el pasado año, con 499 millones de euros.

“Creemos que los fundamentales de Merlin están siendo buenos, están haciendo sus deberes, realizando grandes esfuerzos para revalorizar sus activos y entrando más en Portugal, que es un mercado con un régimen de socimis nuevo”, añade Fernández. Banco Sabadell, que también tiene recomendación de compra para el valor, destaca que la compañía sigue arrojando diferenciales positivos en los nuevos contratos y renovaciones de alquiler, que se encarecieron el 6,5% en oficinas y el 9% en logística. “Este es un buen indicador adelantado de rentas futuras, por lo que esperamos que la aceleración del crecimiento en rentas continúe en los próximos trimestres”. La entidad también destaca que el ratio de ocupación creció en 2018 en 80 puntos básicos, hasta el 93,4%.

Por su parte, Ismael de la Cruz, analista de Investing.com, hace especial hincapié en que la rentabilidad por dividendo de Merlin Properties oscila en el 4,5%, y que en la actualidad “cotiza con un 25% de descuento frente a su valor neto contable”. También valora la diversificación de sus más de 12.200 millones en activos “tanto geográfica como sectorialmente”.

Renta 4 considera igualmente que el valor, al que tiene en sobreponderar, ha sufrido un castigo excesivo en Bolsa y afirma que la compañía tiene “mucha visibilidad en la evolución del negocio”. La cotizada pretende invertir en remodelar sus activos 1.295 millones de euros hasta 2023 usando su caja y el dinero que vaya obteniendo gracias a unas desinversiones que cifra en 400 millones hasta 2022.

Menos optimista se muestra Goldman Sachs, una de las escasas firmas que tiene el valor con recomendación de vender, después de que la previsión de beneficios de la compañía haya quedado por debajo de sus estimaciones. “En el debe de Merlin queda pendiente para el futuro continuar con la venta de activos no estratégicos, especialmente los centros comerciales en zonas no dominantes y oficinas y activos retail en zonas periféricas”, añade Renta 4, que también apunta que la tasa de ocupación de las oficinas de Madrid continúa por debajo de la media después de la salida de importantes inquilinos.

Desde GVC Gaesco, Fernández apunta que Merlin “está trabajando en deshacerse de esos activos no tan atractivos y en posicionarse en sitios interesantes, como en la zona madrileña de Campo de las Naciones, donde tiene una fuerte presencia”. “Al final, la localización lo es todo en el inmobiliario”, concluye.

Su deuda

La deuda neta de Merlin se mantuvo a cierre de 2018 casi sin cambios respecto a 2017, en los 4.902 millones de euros. La compañía tiene pendiente cerrar en los próximos días una refinanciación de deuda por 1.550 millones de euros. Será un nuevo préstamo sindicado con banca internacional que rebajará el coste del pasivo. La compañía espera reducir el ratio de endeudamiento de respecto al valor de los activos, actualmente en el 40,7% hasta el 36% en 2020.

Venta de Testa

La última gran operación de Merlin fue la venta el pasado septiembre de su participación en Testa, la mayor propietaria de vivienda destinada al alquiler en España, al fondo Blackstone a cambio de 321,2 millones de euros.

Dividendos

La compañía prevé repartir un dividendo paa 2019 de 0,52 euros por acción, que supone un alza del 4% sobre el de 2018. Su compromiso, al que está obligada como socimi, es repartir entre sus accionistas un mínimo del 80% de los flujos operativos.