La nueva Ley de Crédito Inmobiliario plantea nuevos retos al sistema hipotecario

Solo el paso del tiempo dirá si se ven cumplidas las expectativas de fomento y transparencia en el mercado

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario plantea nuevos retos al sistema hipotecario

Con casi tres años de retraso y tras un complejo proceso legislativo, que ha obligado a los diferentes grupos parlamentarios a alcanzar acuerdos y hacer diferentes concesiones, el Congreso aprobó este jueves la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que traspone parcialmente en España la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y cuyo primer texto fue presentado ante la Cámara Baja por el entonces ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos. La nueva regulación plantea nuevos retos para la financiación hipotecaria, con unas expectativas de fomento y transparencia en el mercado que solo el paso del tiempo dirá si se ven cumplidas.

En términos generales, la ley tiene como objetivo reforzar la protección de las personas físicas que sean prestatarios, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, que contribuyan a potenciar el mercado de la vivienda en España. En este sentido, el texto emplea de forma indistinta términos tales como uso residencial, vivienda o inmuebles con función doméstica, siendo distinto el alcance de cada uno de ellos. Esta terminología pudiera crear incertidumbre respecto de cuestiones tales como la aplicación de la ley a segundas residencias o incluso a viviendas destinadas al arrendamiento.

Entre las novedades, destaca la prohibición de las cláusulas suelo, es decir, de aplicar un interés mínimo en hipotecas con tipo de interés variable, el aumento de los plazos y cantidades impagadas para que el acreedor hipotecario pueda iniciar los procesos de ejecución, la delimitación de los intereses de demora al 3% (sobre el interés remuneratorio), la imputación de los costes derivados del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, notaría y registro a las entidades prestamistas y de los costes de tasación a los clientes (sin que las entidades puedan designar unilateralmente a las sociedades tasadoras de los inmuebles hipotecados) o la obligación de cumplimentar la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

Nuevas obligaciones para los notarios

Otra de las medidas en las que se materializa el carácter proteccionista de la norma es en que el prestatario deberá comparecer ante el notario, como tarde el día anterior al del otorgamiento de la escritura pública de concesión del préstamo, para obtener asesoramiento gratuito sobre diferentes aspectos del contrato de préstamo y de las obligaciones derivadas del mismo, así como para la cumplimentación de un test que deberá concretar la documentación entregada por el cliente y la información suministrada por el notario, y viceversa. Acto seguido, el notario deberá redactar un acta, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al prestatario, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas. Si bien es cierto que esta medida contribuirá a aumentar la transparencia en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria, garantizando que el prestatario reciba un nivel información cuantitativa y cualitativamente mejor, también lo es que el prestatario deberá comparecer dos veces ante notario, y que este deberá asumir la nueva función de asesorarle en todas las cuestiones relativas a la formalización del contrato de préstamo hipotecario y de autorizar un acta notarial de forma totalmente gratuita.

La ley determina la obligación de los prestamistas de evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de que tenga lugar la formalización del contrato de préstamo, identificando diferentes elementos que permitan concluir sobre el examen de solvencia, tales como la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. En cualquier caso, se trata de un numerus apertus, por lo que los prestamistas podrán emplear en dicho análisis otros factores que consideren oportunos. Esta nueva obligación de evaluación de la solvencia refuerza el concepto de “préstamo responsable”, introducido en nuestro ordenamiento a través de la Ley de Economía Sostenible, y consistente en el seguimiento de un proceso exhaustivo de evaluación de la solvencia del cliente previa a la suscripción del contrato. A diferencia del supuesto previsto en dicha ley, en el que la obligación de evaluar la solvencia venía referida solamente a las entidades de crédito, con la nueva ley esta obligación aplica a cualquier prestamista y no exclusivamente a las entidades de crédito.

Finalmente, la norma entrará en vigor a los tres meses desde su publicación en el BOE, si bien algunos aspectos clave quedan pendientes de desarrollo reglamentario y de una posterior orden ministerial. En este sentido, la ministra de Economía ha manifestado la intención del Gobierno de aprobar un reglamento antes de que termine la legislatura.

En conjunto, el texto de la nueva ley culmina un proceso de implementación de medidas que contribuyen a la mejora de la transparencia y protección en el marco de la información precontractual y contractual relativa a préstamos hipotecarios. Con el paso del tiempo comprobaremos cómo el establecimiento de estas nuevas obligaciones para los prestamistas y, en particular, la de soportar costes adicionales, pueden contribuir a la consecución de uno de los objetivos clave de la norma, el fortalecimiento e impulso de la concesión de préstamos hipotecarios y, en general, del sector inmobiliario residencial en España con la máxima seguridad jurídica.

Luis de la Peña, socio de Garrigues.

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