Motivos que alegan los bancos para no devolver los gastos hipotecarios y cómo vencerlos

Estas son las razones que alegan en juicio para evitar una sentencia condenatoria

Motivos que alegan los bancos para no devolver los gastos hipotecarios y cómo vencerlos

La avalancha de demandas de los consumidores para que los bancos devuelvan los gastos de la hipoteca han venido a sumarse a otras reclamaciones por cláusulas abusivas. La primera oleada de reclamaciones por la cláusula suelo motivo la especialización de determinados juzgados, que el año pasado dieron la razón a los clientes en el 98% de los casos. No obstante, los demandantes deben estar preparados para hacer frente a una serie de problemas con los que se pueden encontrar a la hora de recuperar el dinero pagado de más.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo estableció a quién correspondía el pago de gastos de tasación, aranceles (notarial y registral) y gestoría de las hipotecas. Aplicando la normativa de protección del consumidor, declaró la nulidad de aquellas cláusulas que, sin haber sido negociadas, trasladaban sin más todos estos costes al cliente. La polémica surgió con el impuesto de apertura del préstamo (impuesto de actos jurídicos documentados) con decisiones contradictorias del Alto Tribunal que el Gobierno zanjó modificando la ley y señalando como obligado tributario al banco desde el pasado 10 de noviembre.

Los abogados que defienden a las entidades financieras han encontrado algunos resquicios legales y procesales para evitar que tengan que devolver con intereses los gastos de la hipoteca trasladados al cliente. Tras analizar con detalle las resoluciones favorables a la banca, María José Achón Bruñén, doctora en Derecho Procesal, sistematiza en una reciente publicación los problemas con los que se puede encontrar el prestatario y aconseja sobre cómo reclamar con éxito los gastos de la hipoteca. Estos son algunas de las trabas que se analizan.

Retraso desleal

Los consumidores pueden reclamar a su banco por gastos hipotecarios aunque el préstamo se haya amortizado, pero ¿puede oponerse la entidad alegando 'retraso desleal' si ha pasado un gran lapso de tiempo desde que firmó? El Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto, y tiene en cuenta no solo el transcurso de un periodo de tiempo sino la dejadez del interesado en hacer valer su derecho, que generaría una confianza legítima en la otra parte de que no ya no lo hará.

En el caso de gastos hipotecarios ya hay pronunciamientos de algunas Audiencias, como la de León (sentencia de abril de 2018) o Cáceres (sentencia de mayo de 2017), que rechazan que los bancos puedan alegar retaso desleal. Como explican los tribunales, en las contrataciones con consumidores se debe respetar el principio según el cual no están sujetos o vinculados a las cláusulas abusivas. Además, añade esta línea jurisprudencial, el cliente desconocía el carácter abusivo del traslado de estos costes en el momento de la firma.

Falta de legitimación

Otra de las alegaciones de las entidades bancarias es la falta de legitimación, ya que algunos de los pagos (como los de registro, notaría o gestoría) se efectuaron a un tercero. El Tribunal Supremo ha declarado que la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios no puede conllevar que registradores, notarios o gestores se queden sin cobrar lo que por ley les corresponde. En consecuencia, los bancos no pueden oponerse a la devolución alegando que no percibieron las cantidades reclamadas porque fueron ellos los que impusieron al cliente el abono de gastos que no le correspondían.

Condición de consumidor

Los profesionales o comerciantes no se benefician de la aplicación automática de esta doctrina que favorece al consumidor. La razón es que la normativa sobre contratación con consumidores protege a la parte más débil, y un profesional no lo sería al suponerse un mayor conocimiento y experiencia. Pero ello no quiere decir que no puedan conseguir la nulidad de estas cláusulas y la devolución de los gastos hipotecarios. Hay ocasiones en las que no pierden la condición de consumidor, como ponen de manifiesto los tribunales. La justicia ha aplicado la legislación de consumidores y usuarios a particulares que adquirieron la vivienda para invertir o alquilar posteriormente, por ejemplo.

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