Inmobiliario

El Gobierno extiende la duración de los contratos y reduce la fianza de los alquileres

El Gobierno no habilita, de momento, que los Ayuntamientos puedan limitar los precios de los arrendamientos

El ministro de Fomento, José Luis Ábalos.
El ministro de Fomento, José Luis Ábalos.

El Gobierno anunció este viernes una batería de medidas urgentes para atajar el problema de las fuertes subidas de precios del alquiler y dar mayor seguridad a los arrendatarios. Entre los cambios más destacados, figuran el aumento de la duración de los contratos y de las prórrogas, la limitación de las fianzas y una mayor protección en casos de desahucio, según explicó el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, en rueda de prensa tras al Consejo de Ministros.

Queda fuera, sin embargo, una de las demandas más importantes de Unidos Podemos, que vinculó al acuerdo de Presupuestos: habilitar a los ayuntamientos para que limiten las subidas abusivas de los precios del alquiler. Pablo Iglesias avisó de que votará en contra del texto si no se rectifica, mientras que desde Fomento precisaron que la medida debe estudiarse más a fondo. No descartaron que ésta pueda incluirse más adelante si el texto se acaba tramitando como proyecto de ley en el Congreso.

“Queremos acabar el drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, especialmente de los jóvenes”, subrayó Ábalos. El ministro precisó, sin embargo, que el real decreto no pretende suplir el conjunto de la problemática del acceso a la vivienda –algo para lo se está trabajando en proyectos de ley concretos más a fondo– sino ofrecer “medidas paliativas de urgencia” para favorecer el alquiler asequible.

Mayores garantías en el alquiler

A partir de ahora, los contratos de alquiler tendrán una duración de cinco años en lugar de tres, y de siete si el casero es una empresa. También se amplía el plazo de la prórroga tácita de uno a tres años. El real decreto modifica así la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y revierte la reforma introducida en 2013 por el Gobierno de Mariano Rajoy. Desde Fomento defienden que la medida no solo dará más seguridad a las familias que viven de alquiler, sino también a los arrendadores. “Quienes alquilan para hacer un negocio legítimo, lo que buscan es tener un flujo estable de ingresos”, precisaron. El Gobierno limita además las fianzas a un máximo de dos mensualidades, y fija que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corran a cargo del casero cuando éste sea una persona jurídica.

Pisos turísticos

Respecto al alquiler turístico, el Gobierno lo saca de la LAU y pasa a ser regulado por la normativa de actividad turística de cada comunidad autónoma. Se modifica, igualmente, la ley de propiedad horizontal para que las comunidades de vecinos puedan limitar este tipo de alquileres por mayoría de tres quintas partes de los propietarios en vez de por unanimidad, tal y como se requería hasta ahora. También se prevé que se pueda exigir a los propietarios que realicen actividades turísticas una mayor aportación a los gastos de la comunidad.

Protección ante desahucios

Por otro lado, Ábalos recordó que el 65% de los desahucios en el tercer trimestre se ejecutaron sobre personas que vivían de alquiler y que la incidencia de casos aumenta un 5% anual. Por ello, el Ejecutivo modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para ofrecer una mayor protección a los hogares vulnerables que atraviesen este tipo de situación. El juez deberá notificar a los servicios sociales el desahucio, y estos tendrán la obligación de remitirle un informe. En caso de percibir una situación de riesgo, se podrá paralizar el procedimiento durante un mes, si el casero es una persona física, o dos, en el caso de que se trate de una sociedad, mientras se busca una solución habitacional para los afectados.

Uso del superávit para vivienda pública

El paquete de medidas recoge, además, la posibilidad de que los ayuntamientos inviertan su superávit en la promoción vivienda pública, y ejerzan su derecho de tanteo y retracto a un inmueble que vaya a ser vendido en bloque, si allí viven personas de alquiler.

Incentivos fiscales 

El real decreto también incluye una serie de incentivos fiscales, aunque su aplicación queda a elección de cada ayuntamiento. Por un lado, los contratos de alquiler para vivienda habitual quedan exentos del impuesto de transmisiones patrimoniales.

Por otro, sobre el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el Estado habilita a las entidades a decidir si quieren o no repercutírselo a las personas que viven de alquiler social, algo que hasta ahora estaban obligadas a hacer. También abre la vía a que establezcan una bonificación del 95% del IBI a los alquileres con precios limitados.

Por último, les da potestad para que suban el IBI a las viviendas vacías. Este supuesto ya existía desde 2002, pero en la práctica no se aplicaba ya que quedaba sujeto a un posterior desarrollo reglamentario que nunca llegó. Cada administración local tendrá a partir de ahora competencia para definir lo que entiende por vivienda vacía y aplicar, en su caso, un recargo.

Parque de viviendas

El Ejecutivo ha anunciado que en los próximos meses desarrollará medidas de impulso de la oferta de vivienda en alquiler a "precios asequibles" y de "fomento de la actividad de los operadores y agentes públicos y privados del sector". Entre estas medidas, plantea una Ley Estatal de la Vivienda que garantice el acceso a esta como un derecho constitucional o un plan de 20.000 viviendas a desarrollar en un periodo de cuatro a seis años, para el alquiler o la cesión en uso con rentas y precios limitados. 

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