José Juan Martín: “Sacar Aelca a Bolsa en 2019 es un objetivo alcanzable”

Avanza que duplicará las ventas de viviendas, llegando a las 2.000 este año Adelanta que la compañía amplió capital por 380 millones en 2017

José Juan Martín, consejero delegado de Aelca.Manuel Casamayón

Es un experimentado directivo del sector inmobiliario. Antes en promotoras como Level, José Juan Martín (Madrid, 1965), fundó en 2012 la inmobiliaria Aelca en colaboración con su socio Javier Gómez –en la que ambos ejercen como consejeros delegados– y con la constructora Avintia, que en 2016 vendió al fondo estadounidense Värde Partners su paquete del 75% del capital de la empresa. A pesar de nacer durante la crisis, la promotora ha tenido éxito y está entre las que actualmente más entregas de viviendas realiza.

R. ¿Qué planes de venta tienen para 2018?

R. Sacamos 50 comercializaciones para 2018, lo que supone unas 3.700 viviendas. En ventas intentamos llegar a las 2.000 viviendas. Y en entregadas estaremos ya en 1.000 unidades. Vamos a duplicar las ventas de la compañía. Para 2017 prevemos entre 130 y 140 millones en ingresos con un beneficio de 25 a 26 millones y para 2018 nos iremos a más de 200 millones de facturación y un margen de más de 30 millones.

R. Con esa cifra se ponen entre las que más están entregando.

R. Este proyecto empieza en 2012. Esto es una fábrica que estaba en marcha y al que le faltaba un socio financiero, en este caso Värde, que nos permitió comprar el suelo que no teníamos. En el caso de otras promotoras, tiene carteras de suelo y hoy están poniendo en marcha la fábrica. Otro diferencial respecto a otras compañías es que tenemos una cuenta de resultados positiva desde 2013.

R. ¿El mercado tiene tamaño suficiente para todas estas grandes promotoras?

R. Nosotros así lo creemos. Al final estamos en un mercado de más de 60.000 viviendas libres, estamos en máximos de transacciones de vivienda de segunda mano, y sin embargo en obra nueva estamos en mínimos. No llegaremos nunca a las 600.000 unidades como antes, pero sí que debemos tener un mercado de 100.000 o 120.000 viviendas nuevas. Los operadores grandes construimos 12.000 a 15.000 unidades al año, lo que es un 20% de cuota. En Francia o Reino Unido, los cuatro o cinco mayores ocupan un 25%.

R. ¿Qué inversión en suelo han realizado?

R. 2017 ha sido un año intenso y hemos invertido más de 300 millones de euros en suelo. En 2018 invertiremos en el entorno de 150 a 200 millones, que es la cifra necesaria para reponer la cartera que vamos consumiendo.

Manuel Casamayón

R. ¿Por qué esa cifra tan elevada en 2017?

R. Nosotros teníamos una compañía en producción y en el momento que entra Värde dentro del capital componemos una cartera con un objetivo de 13.000 viviendas en cartera de suelo, que tenemos actualmente. Por valor estamos por encima de los 1.000 millones de euros.

R. ¿Qué planes tienen para este año?

R. De consolidación de compañía, tener esa velocidad de crucero de sacar al mercado 3.000 viviendas. Hemos abierto delegación en País Vasco. Estamos también en Madrid, Málaga, Sevilla, País Vasco, Cataluña y Comunidad Valenciana. Esas ubicaciones corresponden al 70% del PIB y el 70% de las transacciones de vivienda del país. Lo que buscamos son mercados líquidos y una economía de escala.

R. ¿Cómo está viendo la recuperación de la vivienda nueva?

R. Es una recuperación como una mancha de aceite, ligada a cómo va la economía del país. Madrid y Barcelona fueron los ejes fundamentales en el primer momento y vamos viendo después la dinamización de otras localizaciones, como la Costa del Sol gracias a los inversores extranjeros, igual que Alicante. Valencia, por ejemplo, empieza ahora a recuperarse.

R. ¿Cómo les ha afectado el procés?

R. Los ritmos de venta no han parado. Nosotros en Barcelona estamos vendiendo, aunque nuestra cartera allí pesa poco, solo un 6% sobre el total. Lo que más ha afectado en ese mercado es la inversión internacional en vivienda prémium y en algunas localizaciones de nivel alto en costa.

R. ¿Hay competencia en la compra de suelo?

R. Es verdad que el precio está corriendo al alza, pero seguimos con mucha distancia de los precios máximos a donde estamos hoy, excepto en algunas ubicaciones.

R. ¿Qué ha aportado Värde?

R. Un socio que aporta estabilidad financiera y esa capacidad de tener un balance solvente y disponibilidad de recursos cuando la financiación bancaria para comprar suelo está restringida. Nos ha dado dimensión.

R. ¿Värde les financia?

R. Javier [Gómez] y yo tenemos un 20% de la compañía y Värde un 80%. Los recursos para comprar han salido de una ampliación de capital de la compañía. En total han sido 380 millones en diferentes plazos a lo largo de 2017.

R. ¿Los socios fundadores se han diluido?

R. Hemos acudido a la ampliación. Javier y yo partíamos de un 25% y ahora estamos en un 20%.

R. ¿Se prevén más ampliaciones de capital?

R. Solo si seguimos viendo oportunidades de negocio en un volumen concreto. Si no es así, nuestro compromiso es entre 150 y 200 millones al año, que saldrá de cash flow y de fondos propios que nos quedan.

Apunta a que hay demanda suficiente entre los inversores en Bolsa para Aedas, Neinor, Vía Célere, Metrovacesa y Aelca debido al interés por España

R. ¿Han avanzado en la posibilidad de sacar Aelca a Bolsa?

R. Ahora mismo no hemos avanzado nada, pero es una alternativa que está ahí y debería ser una de nuestras salidas naturales. No dejamos de tener un socio, Värde, que tiene un porcentaje que querrá hacer líquido en algún momento en el mercado.

R. ¿Hay fecha para salida a Bolsa? ¿Podría ser en 2018?

R. No. Es precipitado. Hay que valorar la compañía, tenerla preparada, informar a la CNMV... tener unos requisitos que llevará un tiempo hasta que tomemos esa decisión.

R. ¿Y en 2019?

R. 2019 sí que es un objetivo alcanzable para salir a Bolsa. Para Värde hay dos alternativas: o acabas todos los proyectos y recuperas el capital o sales al mercado y la colocas en Bolsa. A nosotros eso nos permitiría acceder a determinados mercados de capitales y tener un halo de transparencia.

R. ¿Se ha valorado una posible integración con Vía Célere?

R. No es una opción que esté encima de la mesa. Hay un socio en común que es Värde, pero hay otros diferentes en Vía Célere y en Aelca. Habría que aunar muchas posiciones.

R. ¿Hay demanda suficiente en Bolsa para Neinor, Aedas, Vía Célere, Metrovacesa y Aelca?

R. Hay mercado suficiente. Hay una demanda en los mercados internacionales, los inversores siguen interesados en España y tenemos un buen momento de país, con buenas expectativas. Es una alternativa de inversión muy ligada a los parámetros macro del país. Salvo el tema catalán, no vemos un nubarrón. Y hay que recordar que seguimos en mínimos históricos en producción de vivienda.