Colonial, para ganar en Bolsa con el alquiler

La socimi permite comprar ladrillo sin el riesgo de las promotoras

Los analistas recomiendan cautela tras subir un 29% en 2017

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Colonial tiene muy poco que ver con la inmobiliaria que fue rescatada por la banca después de un proceso de concentración que convirtió a la compañía en un auténtico monstruo con los pies de barro. Inmocaral, de Luis Portillo, compró la promotora de centros comerciales Riofisa a inicios de 2007 para fusionarse meses después con Colonial. Un gigante creado a golpe de talonario con el ladrillo español a punto de estallar en pedazos y salpicar al resto de la economía. La insostenible deuda del grupo, con unos 9.000 millones en septiembre de 2008, llevó a la banca a tomar las riendas de la empresa.

El grupo tenía por entonces un modelo de negocio mixto. El patrimonial, que descansaba sobre su cartera de alquileres, y el de promoción; además, contaba con un importante banco de suelo. El desplome de su acción a partir de 2007 y la volatilización de la mayor parte de su valor en Bolsa tuvieron consecuencias inmediatas. En abril de 2008 fue expulsada del Ibex. Y se vio obligada a esperar a que Popular desapareciera para volver al índice el pasado junio.

Las medidas de los nuevos dueños surtieron efecto. La emperadora del ladrillo español en el momento más duro fue soltando lastre hasta quedarse solo con lo mejor de lo mejor: oficinas para alquilar en las zonas más caras de París, Madrid y Barcelona.

La disciplina financiera de sus entonces propietarios, que ahora han rotado hacia inversores desvinculados de la banca, surtió efecto. La deuda neta de Colonial a cierre de septiembre, sin computar los 800 millones de bonos colocados en noviembre, se situaba por debajo de los 3.000 millones de euros, un 36% de los 8.253 del valor bruto de sus activos (GAV). Ahora sus principales accionistas son Grupo Finaccess, controlado por el mexicano Carlos Fernández González (18,2%), los colombianos de Santo Domingo (7,3%), la familia Puig (6,7%) y el Fondo Soberano de Inversión de Catar (10,6%).

La financiación ya está lista

  • La opa de Colonial sobre Axiare a 18,36 euros por acción implica una valoración de 1.451 millones de euros. Y la estructura para acometerla pivota sobre tres ejes. El primero, una emisión de bonos ya cerrada por 800 millones a tipos entre el 1,625% y el 2,5% que sitúan el coste medio de su pasivo total por debajo del 2%. El segundo eje es una ampliación de capital efectuada a 7,89 euros por título con la que ha logrado 338 millones de euros, acompañada por la venta de la autocartera por 78,1 millones de euros. Con la colocación ha logrado por tanto unos 416 millones. La tercera fórmula para reducir el endeudamiento será la venta de activos no estratégicos de Axiare por unos 300 millones de euros.
  • La socimi que preside Juan José Brugera Clavero estima que la CNMVaprobará su oferta en el primer trimestre del próximo año, después de que el pasado 7 de diciembre el supervisor anunciara que había comenzado a tramitar la oferta. Axiare se revaloriza más de un 80% desde el precio al que debutó en Bolsa de 10 euros por acción en julio de 2014.
  • El potencial de Colonial es ahora reducido, pues el viernes cerró a 8,304 euros por acción, cuando su objetivo está en 8,55, según el consenso de Thomson Reuters.

COLONIAL 8,64 1,77%

En Bolsa, si no se compara con los récords astronómicos que alcanzó hace 10 años, la evolución de la compañía es óptima, con una subida en el año en curso de casi el 29%.

En junio sufrió una metamorfosis y se convirtió en una socimi para sacar partido del tratamiento tributario de esta figura creada en 2009 y reformada años después. Fue en 2013 cuando estuvo listo el marco jurídico que disparó la proliferación de estas firmas cuyo cometido es alquilar inmuebles.

Ahora es una empresa en la que los ingresos por rentas suponen prácticamente el 100% su facturación, centrada en el sector empresarial, con diferencia el más seguro. Sus rentabilidades en Barcelona, Madrid y París son del 4%, del 3,75% y del 3%, según detalla la propia compañía. Los resultados de este ejercicio, sin embargo, estarán vitaminados por una escalada del valor de sus activos del 7% hasta junio, que inyecta en vena 523 millones de euros en las cuentas.

El gran desafío de Colonial de cara a 2018 será cerrar la adquisición de Axiare, en la que entró hace más de un año con un 15,1% del capital comprado a 12,5 euros por acción. Ahora ofrece en una opa casi seis euros más: 18,36.

Pero Axiare es dura de roer y se resiste a la operación. Varios fondos han entrado en ella al calor de una eventual mejora del precio para contentar al equipo de la opada. Pero varios analistas señalan que no es que esté bien valorada a ese precio sino que la prima es muy generosa. “Con esta operación se está implícitamente reconociendo el fracaso de la estrategia [de Colonial], al comprar una compañía con sensibles primas sobre el valor neto de los activos [NAV, que se calcula descontando los pasivos al GAV]”, señalan desde Mirabaud.

Colonial está dispuesta a abonar un 21% más que el NAV de Axiare para crear un gigante con un GAV cercano a los 10.000 millones de euros tras sumar los 1.710 millones que aporta la comprada. Así incrementará su exposición a España en nueve puntos porcentuales, hasta el 37%, y elevará la cantidad de activos a los que va a subir los alquileres. Axiare debería tener una rentabilidad teórica para oficinas con el 100% de ocupación y reposicionada en el entorno del 4,4%, y cuenta con margen para que lo consiga, pues solo el 48% de su cartera está estabilizada, según Mirabaud. Pero el analista del banco suizo añade que Colonial paga “por anticipado gran parte del potencial de la compañía eliminando el riesgo de ejecución”.

Más optimistas son los analistas de Société Générale, que recomiendan comprar con un precio objetivo de nueve euros por acción. Sabadell y Alphavalue aconsejan comprar y añadir, respectivamente, con objetivos de 8,74 y 8,7 euros por acción. El futuro de Colonial, además de la pericia de sus gestores, está en el entorno macroeconómico español y sus perspectivas inmobiliarias.

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