Aedas anticipa a hoy el cierre del libro de su salida a Bolsa y baja el precio máximo

La banca estrecha la banda orientativa a entre 31,65 y 32,6 euros por acción; en principio llegaba a 33,15 La valoración de la promotora se irá al entorno de los 1.550 millones

El efecto Cataluña ha pasado de largo en la sexta salida a Bolsa en España en 2017, después de las Prosegur Cash, Neinor, Gestamp, Unicaja, MásMóvil y Borges. La promotora Aedas, escoltada por un ejército de bancos y asesorada por la socimi Merlin, ha provocado una avalancha de peticiones de grandes inversores extranjeros en su debut.

La demanda encargadas de la colocación han lanzado un aviso a navegantes. En una nota a clientes, han informado que se anticipa el cierre del libro de órdenes a hoy las 18.00 (hora española).

De entrada, el plazo para lanzar las órdenes finalizaba el miércoles, según el folleto de la operación. Aedas, con todo, aceptará las órdenes de suscripción de los inversores que tienen previsto reunirse con la dirección de la compañía hoy en Madrid. Solo ellos podrán enviar órdenes hasta mañana miércoles a las 12.00 (hora española).

Este cambio se produce después de constatar que las peticiones sobresuscriben “cómodamente” la oferta en el rango de precios, que va de los 31,65 euros por acción (para un valor total de 1.500 millones de euros) a los 33,15 (casi 1.600 millones). Hoy, las entidades han estrechado el rango de precios a un máximo de 32,6 euros por título (1.550 millones).

“Consideramos que es atractiva a estos precios”

 

“Estamos mirando con buenos ojos Aedas y creemos que, en el rango de precio propuesto, la compañía es atractiva;obviamente, lo es más en la parte baja de la banda”, señala Gonzalo Sánchez Crespo, analista de la gestora Gesconsult. El experto agrega que Castlelake comenzó a comprar suelo en España en 2014 a precios muy atractivos. A la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (el 23% de su suelo era propiedad de la Sareb), a entidades financieras (38%) y a otros propietarios (39%).

El margen de Aedas en cuanto a los ingresos que puede convertir en beneficio neto de explotación (beneficios menos intereses e impuestos, o ebit) se situará en el entorno del 23%. La compañía informa que el próximo año se propone entregar 231 viviendas, con un precio medio de 293.000 euros cada una, de las que ya están prevendidas 124; es decir, el 54%. Para 2019, el nivel de preventas de las 1.055 que se propone dar es del 43% Para las de ese año, el precio medio está en los 345.000 euros.

 

Los bancos que están pilotando la colocación son Citi y Goldman Sachs como coordinadores globales. Santander y UBS aparecen en un segundo escalón; BBVA y Sabadell, en un tercero, y Fidentiis y JB Capital Markets, en un cuarto.

La oferta, que fue aprobada el jueves 5 de octubre, fue cubierta con total suficiencia el lunes 9. El miércoles 11 de la semana pasada, la demanda más que triplicaba la oferta, con el grueso de las órdenes en la parte media y alta de la banda.

"Finalmente, Aedas y sus colocadores han optado por la prudencia  y han situado el nuevo máximo justo en el medio de la banda inicial para dar recorrido a la cotización y dejar contentos a los inversores", explica una fuente conocedora de la operación. En todo caso, la valoración superará los 1.500 millones de euros, superior a los 1.400 millones que capitaliza ahora Neinor.

La fijación del precio será el miércoles por la tarde. Unas horas después se repartirá el papel entre los solicitantes (allocation, en la jerga);la buena noticia es que las entidades financieras y Aedas podrán elegir quiénes serán sus compañeros de viaje. La compañía estará cotizando el viernes 20.

El capital que cotizará libremente en la Bolsa (free float, en la jerga) oscilará entre el 44% si no se amplía la oferta y el 48% si finalmente se venden las acciones adicionales. El fondo Castlelake vende 17,9 millones de títulos y la empresa pondrá en circulación tres millones de acciones nuevas para recaudar 100 millones de dinero fresco. Los coordinadores, además, tiene la capacidad de ampliar la venta en un máximo de 2,1 millones si Aedas sube tras el estreno. El estabilizador de la acción a partir del día 20, y por un máximo de 30 días, será Citi.

Aedas cuenta con un banco de suelo valorado en 1.370 millones, según la tasación de la consultora Savills, con un valor de desarrollo de más de 3.800 millones. Esto supone una cartera mayor en 200 millones de la presentada en marzo por Neinor. El 87% del suelo de Aedas está listo para construir. Otra de las ventajas es que su deuda neta se situaba a 30 de junio en 40 millones, de forma que, tras la captación de los 100 millones, quedará con caja. Tendrá eso sí, que utilizar una parte de esta para compras.

La firma no repartirá dividendos en los próximos tres ejercicios, pero a partir del cuarto prevé entregar entre el 60% y el 80% de su beneficio neto a sus accionistas. El pago está vinculado a a la entrega de pisos, que comenzará en 2018 y cuyo ritmo se normalizará en 2022, al finalizar unas 3.000 viviendas anuales. La empresa cuenta con suelo para promover 13.000 viviendas, cuyo precio medio oscilará entre los 330.000 y los 350.000.

La actividad se centra en Madrid (con el 34% de la cartera de suelo), Cataluña (16%), Valencia, Alicante y Mallorca (18%), Costa del Sol (26%) y Sevilla (6%). Su activos cubren ya el 83% de las necesidades para su plan de negocio hasta 2021, así que no tiene presión de compras.