Alquiler de vivienda turístico: sus efectos y condicionantes

Consideraciones fiscales Ingresos como rendimiento de capital inmobiliario Se podrán restar los gastos

El alquiler de la vivienda a corto plazo con fines turísticos está cambiando radicalmente el mercado del alquiler en las principales ciudades y extendiendo el mismo a todo el mercado de la vivienda. Los efectos de este “boom”, hasta el momento imparable, no solo arrastran a otro tipo de alojamientos turísticos, puede llevar sin su control adecuado a otros efectos como saturación de ciertas zonas (especialmente costas y centros de grandes ciudades) y una bajada en la calidad. Pero también lo que hace es desplazar el mercado del alquiler tradicional a largo plazo.

Fotocasa acaba de publicar un estudio en el que destaca que el 81% de los arrendatarios que pusieron en alquiler una vivienda turística en España a través de alguna plataforma de Internet lo realiza porque considera que les compensa más que el alquiler residencial. Esto está conllevando, que se “expulse” con renovaciones de contrato mucho más elevadas a este tipo de inquilinos y que se cambien por este tipo de alquileres más rentables. Incluso se han multiplicado las reformas y adecuación de viviendas e incluso de edificios enteros para ponerlos a disposición como edificios turísticos.

Aunque este tipo de alquileres se concentra en zonas Premium (costas, centros de ciudades) sus efectos van mucho más allá. Los inquilinos “expulsados” del centro buscan en zonas más alejadas y esta mayor demanda sube el precio. Todo ello también afecta a los precios de compraventa. A mayor precio de alquiler, estos suben, ya sean porque compre con el fin de alquilar posteriormente o sencillamente lo haga como residencia.

• Consideraciones fiscales

Este auge está llevando a que las autoridades pongan más atención a los mismos. Lo hacen los ayuntamientos, para, al menos sobre el papel, tener un control del flujo de turistas y el efecto del turismo incontrolado. Pero también ocurre con los ingresos que generan, más cuando estos “ingresos esporádicos”, en los que siempre todo alquiler debe tributar e incluirlos en la declaración de la renta, ya se convierten en recurrentes.

Si eres una persona física que pone una vivienda en propiedad a alquiler, el tratamiento fiscal es muy similar si lo haces por unos días, que si lo haces con un alquiler a largo plazo. Eso sí, en primer lugar, habrá que cumplir previamente con la normativa que sobre este tipo de arrendamientos tenga la comunidad autónoma o incluso ayuntamiento dónde se sitúe la propiedad. Si es así, se podrá alquilar la vivienda y, por supuesto, habrá que tributar por ello.

• Peculiaridades a tener en cuenta

El alquiler vacacional debe imputar la totalidad de los ingresos como rendimiento de capital inmobiliario, al que se podrá restar una serie de gastos. En primer lugar, se podrá restar la totalidad de los costes que hayamos incurrido para lograr el alquiler, como el pago a una agencia inmobiliaria o la comisión de la web, pero en el resto, debe ser la parte proporcional. Así podemos restar gastos que hayamos incurrido en la vivienda en alquiler como luz, agua, tasas de basura, seguro del hogar, IBI, … pero solo por la parte que corresponda a los días utilizados. Con esta salvedad y aplicado a todos los alquileres se conseguirá un rendimiento neto que es el que imputará en la declaración de la renta.

Pero no es la única obligación con Hacienda, ya que hay que declarar también los días en los que no ha estado alquilada. Hacienda imputa una renta por la tenencia de cualquier vivienda, su importe no es importante, pero hay que señalar los días en los que sin estar alquilada ha estado a disposición de sus propietarios y pagar por ello. Eso sí, según la titularidad de la vivienda. Si es compartida, será al 50%.

La realidad, es que a pesar de estos requerimientos tributarios y de licencia, su crecimiento se antoja importante en los próximos años, y sus efectos claros sobre el mercado inmobiliario de las zonas turísticas más importantes. Un cambio que se antoja difícilmente controlable, pero que siempre debe ir aparejado cumplir todas las normativas.