Entrevista
Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin.
Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin.

Ismael Clemente: "Merlin podría participar en una futura ola de fusiones entre socimis"

El consejero delegado de Merlin señala que cuanto antes haya estabilidad y Presupuestos, "mejor para todos”

No descarta que Santander y BBVA sigan en el capital una vez que el 26 de abril concluya la obligatoriedad de permanencia

Es uno de los principales protagonistas del nuevo inmobiliario. Ismael Clemente (Valencia de Mombuey, Badajoz, 1970), hijo de maestros y licenciado en Derecho y Empresariales, en 2014 levantó de la nada la socimi Merlin Properties, que en menos de tres años pasó a cotizar en el Ibex 35 y convertirse en la mayor del sector en capitalización bursátil. El consejero delegado de la empresa convenció a fondos internacionales para apostar por la recuperación en España y más tarde siguió una agresiva política de adquisiciones. Primero la de Testa a Sacyr y luego absorbió los activos terciarios (centros comerciales y oficinas) de Metrovacesa, que dio entrada a Santander y BBVA como principales accionistas de la sociedad. Esta compañía patrimonialista ya cuenta con casi 10.0000 millones de euros en su cartera.

Merlin ha crecido muy rápidamente en tres años, ¿cuáles son los planes ahora?

2017 es un año de gestión de activos, de consolidación de la compañía tras años de rápido crecimiento. En los siguientes años invertiremos sobre todo en la creación de valor en nuestras propiedades en vez de comprar inmuebles en el mercado. Ahora mismo, por los precios de los activos, cualquier compra es difícil de justificar para los accionistas.

Es decir, que se retiran de buscar en el mercado por los elevados precios.

Parece que hayamos estado muy activos en el mercado por la reciente adquisición de Torre Agbar en Barcelona, pero desde mediados de 2016 llevamos un periodo tranquilo. Sí teníamos claro que queríamos aumentar nuestra exposición en Barcelona y Lisboa y ya se ha hecho bastante.

¿Cómo percibe el futuro de las socimis?

Se avecina un periodo bastante interesante, porque se ha producido un periodo de decantación de las socimis hacia diferentes estrategias de especialización. Habrá una menor actividad compradora y veremos movimientos de consolidación de unas con otras.

"En España a todo el mundo le ha dado por decir que hay burbuja. Es increíble. Tiene que ver con las heridas o cicatrices del pasado"

¿Merlin podría participar en alguna fusión?

Podría ser, pero tardará un tiempo en que se inicie el periodo de fusiones. Si creemos que es algo que puede tener valor para nuestros accionistas, podríamos participar en esa ola de consolidación futura entre socimis.

¿Por qué interesaría a Merlin?

Porque nos refuerce alguna de nuestras áreas de actividad, porque nos venga bien desde el punto de vista de cash flow o nos aporte algún activo que nos complemente especialmente la calidad de nuestra cartera.

¿Veremos fusiones entre las grandes?

Hay dos muy grandes, nosotros y Colonial, que no es socimi, pero como si lo fuera. A cualquiera de las grandes le puede interesar cualquiera de las pequeñas del mercado continuo e incluso, eventualmente, alguna del MAB.

¿Llegarán las fusiones en 2017?

Es prematuro. Creo que a partir de 2018. Lo que no va a haber es amalgamas de compañías patrimonialistas con promotoras residenciales. No creo que vaya a haber interacción entre esos dos sectores. El mapa del que partimos es el de cinco mayores, considerando a Colonial como equivalente a socimi, y 30 en el MAB, donde grandes son GMP e Iba Capital.

¿Qué compras corporativas les interesan?

A día de hoy, nada. Llevamos dos años haciendo fusiones y ahora estamos más tranquilos. Pero como todo, si se pone la oportunidad a tiro y merece la pena, nos tiramos de cabeza. Ahora que hemos recuperado bastante capacidad financiera podríamos hacerlo, ya que tenemos 700 millones en caja, que están preparados para compras y desarrollo de cartera en el segmento logístico.

“Si se pone la oportunidad a tiro y merece la pena, nos tiramos de cabeza. Tenemos 700 millones en caja que están preparados para compras”

¿Por qué apuestan por la logística?

Porque tiene que ver con las tendencias del mercado, está favorecido por el comercio online, por el repunte de la actividad industrial y exportadora en España. Es un segmento muy interesante, con más rentabilidad y con menor competencia, donde por ejemplo no entran los family offices.

¿Hay burbuja en el sector inmobiliario?

En España a todo el mundo le ha dado por decir que hay burbuja. Es increíble. Tiene que ver con las heridas o cicatrices del pasado. Ahora, cualquier cosa le parece una burbuja a la gente y no se puede hacer nada frente a eso.

¿Hay burbuja en algún tipo de activo?

Podríamos citar algún suelo, de transacciones a precio alto, pero nada más.

Edificios de oficinas, centros comerciales, logística, ¿tampoco hay burbuja en el mercado donde opera Merlin?

Hemos visto una compresión estratosférica de los yields (rentabilidades previstas en una compra inmobiliaria), que no tiene que ver con España, sino con la caída de los tipos de interés. Debido a eso, se producen transacciones a yields que podrían parecer estúpidos, pero lo que hay que ver es la identidad del comprador, para el que esa rentabilidad es suficiente.

Pero se están pagando precios récord por edificios de oficinas y centros comerciales.

Con un matiz. Burbuja es cuando valoramos a presente expectativas futuras y pagamos con deuda. A día de hoy, en algunas transacciones de terciario se están comprando con expectativas altas, pero normalmente se están pagando con equitity (recursos propios) con un coste de capital muy bajo. Ni tampoco tiene un efecto de contagio para la banca.

"La integración de las viviendas de Acciona a Testa Residencial es una operación en curso y que está en fase de negociación bastante avanzada”

Aunque no es su sector directo, ¿cómo ve la recuperación del inmobiliario residencial?

Creo que el residencial está recuperándose desde unos niveles bajísimos y tiene bastante campo de recorrido. Además, las nuevas promotoras como Neinor están capitalizadas y previendo que a futuro tengan más cuota frente a otros promotores que no tienen una estructura de capital fuerte.

Dejarán fuera a algunas compañías.

Veremos promotoras más grandes. En Francia tienes un 60% de probabilidades de que tu casa haya sido construida por una de las 10 grandes promotoras. En España, en el momento de máximo esplendor de Martinsa-Fadesa, Vallehermoso y Metrovacesa llegaron a tener una cuota del 3% cada una. Aquí la casa la construía el boticario que le había pedido el dinero a la caja de ahorros. No creo que el plan de negocio de ninguna de estas compañías que se lanzan al mercado esté siendo que se vaya a pasar de construir 50.000 a 500.000 nuevas viviendas.

Aquí lo que falla es la clientela: jóvenes con dificultades para acceder a una hipoteca.

Es cierto. Pero lo importante es saber disociar la importancia que puede tener para estas compañías. Neinor puede tener un plan de negocio perfectamente sano simplemente por penetración de mercado, no porque el mercado de vivienda crezca. En España, cuando se piensa en promoción, se piensa en el PAU de 10.000 viviendas, de un barrio con calles nuevas y casas nuevas. Esto ya no es así. Estas compañías venderán casas poco a poco en diferentes partes de la geografía nacional e irán expulsando a los competidores con peor estructura financiera. La compraventa de viviendas tiene un viento de cola que es la recuperación en el empleo y tiene dos vientos de cara, que son la dificultad de acceso al crédito y del desastre demográfico, con más muertes que nacimientos. Hoy en día los factores de compra son la obsolescencia y la demanda aspiracional. Además hay una competencia muy fuerte del alquiler residencial, ya que para muchas generaciones la vivienda ha dejado de ser un bien simbólico que demuestra estabilización vital.

"De las autoridades españolas me valdría con que se coordinaran para atraer empresas por el 'brexit'. Nosotros estamos haciendo contactos directos con compañías"

Precisamente Merlin segregó sus viviendas en alquiler a Testa Residencial, junto a BBVA y Santander. ¿Qué planes se marca?

Convertirla en la líder de vivienda de alquiler en España. Si eso luego redunda en la salida de un accionista o todos, el tiempo lo dirá.

¿Llegarán a un acuerdo para que Acciona integre sus viviendas en Testa?

La integración de las viviendas de Acciona es una operación en curso y que está en fase de negociación bastante avanzada. Ambas partes en estos momentos están discutiendo las ecuaciones de canje y en función de eso se tomará una decisión.

Santander y BBVA, y en mucho menor medida Popular, son los mayores accionistas de Merlin tras la integración de los activos de Metrovacesa. ¿Van a salir los bancos del capital de la socimi?

Los bancos no pueden vender hasta el 26 de abril. No sabemos lo que van a hacer. Mi impresión particular es que no va a haber grandes novedades. Estará por ver lo que hará el Popular.

Después de un año con Gobierno en funciones, ¿cómo valora la situación política?

Las cosas están mejor, aunque se ha interrumpido el ritmo de reformas que nos sacó de la recesión. El ala socialdemócrata del PSOE ha hecho un ejercicio de responsabilidad que ojalá el PP les agradezca algún día. Algunos ciudadanos así lo hacemos. De haber triunfado su ala radical, tendríamos un Gobierno aun más débil que el actual y secuestrado por partidos nacionalistas y adláteres más o menos pintorescos. Bien para llenar páginas de periódicos y horas de televisión, mal para competir en el mundo contra países serios con un mínimo de posibilidades.

Si no se consiguen aprobar los Presupuestos, ¿se puede volver a truncar el crecimiento o la recuperación macro es sólida?

Aunque el peso de las exportaciones en el PIB ha aumentado significativamente en los últimos años y vayamos teniendo empresas que no operan en negocios regulados, el sector público sigue pesando mucho en la economía, con lo que la paralización que a este le causa la ausencia de Presupuestos se nota bastante. La recuperación que estamos viviendo tiene factores coyunturales que la han acelerado, como el bajo nivel de tipos, o los precios del petróleo, que no van a estar ahí siempre. Cuanto antes haya estabilidad, Presupuestos y un país normal, mejor para todos, y si para eso han de pactar las diferentes fuerzas políticas, mejor aún. Lo que no sería bueno es que esos pactos sean siempre contra gasto público y medidas de favorecimiento regional que agraven aun más el ya complicado sudoku autonómico que padecemos.

El 'brexit' y otras claves

Rentas. “Sí es verdad que muchos inversores, sobre todo internacionales, tenían unas expectativas que eran excesivas sobre la recuperación de las rentas (alquileres de los inmuebles) en España”.

Logística. “El valor de nuestra cartera puede aumentar unos 300 y 350 millones de euros. Somos de lejos el mayor operador logístico. Este año destinaremos 150 millones”.

Tamaño. “Lo bueno que tiene Merlin es que dispone de una dimensión industrial. La socimi trasiega todos los meses un volumen exagerado de metros en los diferentes sectores en los que opera. El año pasado fueron 670.000 m2 de nuevas contrataciones en oficinas, centros comerciales y logística”.

Sueldos. “El cambio en el plan de retribuciones para los directivos de Merlin se produce porque los accionistas claramente querían modificarlo. La filosofía del cambio es multianualizarlo para que sea más difícil conseguir el objetivo desde la percepción del accionista. En términos matemáticos, a igualdad de objetivos cumplidos, es una reducción del 40% respecto a los volúmenes del plan actual. Lo más importante para nosotros era ampliarlo a un mayor número de miembros del equipo directivo”.

‘Brexit’. “De las autoridades españolas me valdría con que se coordinaran. Nosotros estamos haciendo contactos directos con compañías. Ahora de momento las empresas esperan a ver qué ocurre en la negociación con la UE. Para atraer empresas habría que hacer una reforma de la ley Beckham, destaponándola, que está taponada en 600.000 euros, y haciéndola válida durante el año de cambio de residencia y 10 años más para competir con Portugal. Luego hay cosas que no tenemos tiempo para resolver, como la percepción de seguridad jurídica, que la hemos estropeado durante generaciones”.

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