Los colocadores dan un crédito de 290 millones a Lone Star por la OPV de Neinor
La promotora ya está vendida con un valor de 1.300 millones y un dividendo del 75%
Lone Star, el fondo de capital riesgo (private equity, en la jerga) que compró la promotora de Kutxabank en 2015 por 930 millones, ganará por partida doble con la salida a Bolsa de Neinor el próximo 29 de marzo. La valoración será, sí o sí, de 1.300 millones de euros para el 100% del capital.
El fondo, que ha levantado 71.100 millones de dólares (unos 67.000 millones de euros) desde su fundación en 1995, venderá más de la mitad de las acciones que tiene en la promotora, a 16,46 euros cada una, y utilizará los 31,7 millones de títulos que le queden como garantía de un préstamo de 290 millones que le concederán los dos coordinadores globales de la operación y un tercer banco, también presente en la operación.
Citi y Credit Suisse, junto a JP Morgan, firmarán un crédito para Lone Star por ese importe, que utilizará para fines corporativos –Neinor queda al margen– en los próximos días. El tipo de interés de ese préstamo, garantizado a priori por acciones valoradas en más de 520 millones de euros, se desconoce pero sí se especifica que el vencimiento es de tres años.
Los prestamistas “podrán ordenar la venta o la ejecución de las garantías en cualquier momento” en varios supuestos. Entre ellos, la caída significativa de la acción respecto al precio del debut o el descenso del volumen de negociación.
Lone Star, además de ese préstamo obtenido con la colocación, logrará un máximo de 680 millones con la venta de las acciones de Neinor. Adicionalmente al precio pagado al banco formado por las antiguas cajas vascas, el private equity ha inyectado unos 200 millones de euros para impulsar el crecimiento de Neinor.
La primera promotora de suelo que debutará en la Bolsa española desde Realia, que salió en 2007, ha realizado un intenso proceso de investor education (presentaciones preliminares a los inversores) previo al proceso del road show oficial, que arranca hoy.
Fuentes conocedoras de la operación señalan que el interés demostrado ha sido muy elevado y que en la práctica todo el papel está más que colocado. Los bancos coordinadores están escoltados por Santander, BNP Paribas, JP Morgan, Alantra, Sabadell, Bankinter, CaixaBank y Norbolsa. Lazard es el asesor global.
La operación incluye una ampliación de capital por unos 100 millones para reducir deuda, que se situaba a cierre de 2016 en 292 millones de euros, y seguir creciendo. La compañía logró unas ventas en 2016 de 228,6 millones de euros, un 70% más que en el ejercicio anterior, con un beneficio neto de 1,06 millones, frente a las pérdidas 70,9 millones de 2015. Neinor firma unas 100 preventas de viviendas al mes y su objetivo pasa por entregar alrededor de 4.000 pisos al año en tres años.
Una vez que los ingresos estén estabilizados y los beneficios sean tangibles, Neinor ha prometido a sus inversores que repartirá entre el 70% y el 75% de los beneficios en forma de dividendos. Este escenario está previsto para 2020, si bien en 2019 podrá distribuir beneficios entre sus socios, aunque por un porcentaje inferior. El interés de las grandes gestoras, como BlackRock y Fidelity, es muy elevado. Fuentes financieras señalan que “hay margen para seleccionar, y mucho, a los accionistas”.
El CEO se llevará hasta 21 millones
Los artífices de lo que es hoy Neinor están entre los grandes beneficiados de la salida a Bolsa de la promotora. Lone Star y la propia inmobiliaria han aprobado un plan de incentivos “con el objetivo de motivar y retener a diversos directivos clave –el consejero delegado, Juan Velayos, y otros cinco miembros del equipo gestor–, así como promover el plan de negocio de la sociedad y alinear los intereses a largo plazo del equipo gestor con los de los accionistas”. En total, podrán recibir hasta 27,4 millones de euros en una mezcla de efectivo y acciones de Neinor.
El plan incluye una parte en dinero contante y sonante y otra en acciones. El componente base asciende a 14,4 millones de euros, de los que 7,3 millones serán para Velayos. De este importe, 5,1 millones se abonarán en efectivo a los 85 días del día del debut en la Bolsa. Los otros 9,3 millones de euros se entregarán en acciones.
El componente variable es de 13 millones para el conjunto de los gestores incluidos en el plan, si bien el consejero delegado tiene acceso a un máximo de 10 millones. En este caso, solo recibirán las acciones en función del cumplimiento de determinados objetivos de subida de la cotización. Para cobrarlo íntegro, Neinor debe haber subido un 15% en el primer aniversario de su debut; un 32,5% en el segundo; un 52% en el tercero.
El pago de los bonus está condicionado a la permanencia de estos directivos en la compañía.