Revolución hipotecaria

Europa aprieta más las tuercas a España por las cláusulas hipotecarias

El TJUE da a los jueces más tiempo y margen para actuar contra condiciones abusivas

Tribunal de Justicia de la UE
Tribunal de Justicia de la UE

El Tribunal de Justicia de la UE ha vuelto a apretar las tuercas a la banca y la legislación hipotecaria española este jueves. A respuesta de la consulta de un juzgado de Santander, la Corte de Luxemburgo exige más tiempo para que los jueces puedan dictaminar el carácter abusivo de una cláusula hipotecaria. El dictamen de la Corte de Luxemburgo reclama además que los jueces que aborden un asunto hipotecario puedan examinar el carácter abusivo de todas las cláusulas del contrato y no únicamente de aquellas que están en cuestión.

La consulta prejudicial resuelta se refiere a una ejecución hipotecaria activada por Banco Primus en virtud de una cláusula de vencimiento anticipado ante el impago de varias mensualidades consecutivas por un particular al que concedió la hipoteca en junio de 2012.

La entidad bancaria solicitó el pago de la totalidad del principal, más los intereses ordinarios y moratorios, costas y gastos, así como la venta en subasta del bien hipotecado, al no acudir postores a esta, la vivienda fue absorbida por la entidad.

En junio de 2014 el hipotecado se opuso a la ejecución alegando el carácter abusivo de la cláusula de intereses de demora. En un control de oficio, el juez ya redujo los intereses a cero un año antes.

Sin embargo, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santander suspendió el procedimiento de ejecución hipotecaria al detectar otras cláusulas que podrían ser consideradas abusivas: la cláusula de vencimiento anticipado, en virtud de la cual Banco Primus puede exigir el reintegro inmediato del capital, intereses y gastos en caso de falta de pago, y la cláusula de intereses ordinarios.

La actuación, no obstante, no se produjo hasta un año después de que expirara el plazo fijado por la Ley para examinar las cláusulas abusivas de un contrato por lo que el juez eleva una consulta al Tribunal Superior de Justicia de la UE en septiembre de 2014 para saber sí aún debe actuar contra dichas cláusulas y cómo debe hacerlo.

El Tribunal, como ya hizo con una sentencia similar sobre BBVA, declara que el plazo de un mes que se da para declarar nulas las cláusulas abusivas de un contrato es contrario al Drecho de la Unión pues “este plazo, no permite garantizar que los consumidores puedan aprovechar plenamente ese plazo y, en consecuencia, ejercitar efectivamente sus derechos”.

El Tribunal establece así mismo que, aunque se haya producido un examen previo de oficio por parte de un juez de primera instancia, “el derecho de la Unión impone a un juez nacional la obligación de apreciar el eventual carácter abusivo de las demás cláusulas de dicho contrato”.

La Corte de Luxemburgo aclara que cuando el juez examine el carácter abusivo de una cláusula debe determinar si ésta un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato en detrimento del consumidor.

En el caso concreto de las cláusulas de vencimiento anticipado, el juez debe examinar si las condiciones son equilibradas y la entidad está capacitada para activarla cuando la situación de impago revista gravedad.

Pendiente el dictamen por la cláusula de Bankia

Aunque asociaciones de consumidores, abogados y entidades financieras esperaban también para hoy un pronunciamiento del Tribunal europeo sobre una cláusula de vencimiento de Bankia, que habilitaba a la entidad a ejecutar la hipoteca ante un solo impago del cliente, este procedimiento sigue pendiente de resolver.

El caso concreto que aún se debe abordar se refiere a Bankia que, según la aplicación de una cláusula este tipo activada por un impago por parte de su cliente, reclama de golpe los 149.103,84 euros del principal de préstamo, más 1.313,28 euros por intereses.

Fuentes de la banca señalan que las hipotecas que se escrituran en la actualidad no incluye este tipo de cláusulas de vencimiento, aunque persistan hipotecas que las contienen. Desde el sector se asegura que la banca ya no actúa hasta el tercer impago y que aún entonces suele abrir una negociación con el deudor.

Aún así, en caso de una decisión en contra cuando finalmente se aborde esta causa, sería un nuevo varapalo para la banca, después de las sentencias en contra referidas a las cláusulas suelo con retroactividad total.

Normas