Fiscalidad

¿Qué pasa si el Catastro rebaja el valor de su vivienda?

Viviendas en Madrid.
Viviendas en Madrid.

A finales de junio pasado, el ayuntamiento de Madrid anunció una bajada del Impuesto de Bienes Inmuebles(IBI) para las viviendas de 22 barrios del sur de la capital. Sin embargo, no se trataba de una reducción del tipo de gravamen de este impuesto sino de una revisión a la baja del valor catastral de estas viviendas.

Dado que la cantidad que se paga de IBI es la resultante de aplicar un tipo de gravamen sobre el citado valor catastral, al reducirse este último la cuantía a pagar será menor. Los 370.981 propietarios de la capital (uno de cada cuatro) a los que les afectará esta medida en el IBI de 2017, ya han empezado a recibir las cartas del Ministerio de Hacienda –del que depende el Catastro– notificándoles las rebajas catastrales de sus viviendas. En el caso de los madrileños esta revisión supondrá un descenso del recibo del IBI del entorno del 20% el próximo año.

Pero, además de en el pago del IBI ¿en qué influye un recorte del valor catastral de las viviendas? Expertos consultados destacan que la mayoría de los efectos son de carácter fiscal y afectan positivamente a los contribuyentes, esto es, les supone pagar menos.

Vendedor o heredero

Un descenso del valor catastral de la vivienda influye también en el pago del impuesto conocido como plusvalía municipal. Los que venden un inmueble o aquellos que lo heredan deben abonar este tributo. En este caso, la base imponible de este impuesto se establece con el valor del terreno –que es el valor catastral del inmueble en el momento de abono del impuesto – y el porcentaje de incremento de dicho valor, que se calcula multiplicando el número de años transcurridos desde la última transmisión del bien por el coeficiente que determine cada ayuntamiento. A esta base imponible se le aplica un tipo que en ningún caso puede superar el 30%.

Esto supone que con un valor catastral menor, la base imponible del impuesto de plusvalías también desciende y, por tanto, el resultante a pagar al ayuntamiento por un vendedor o un heredero será también inferior.

Comprador

El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales, que se abona a la comunidad autónoma cuando se adquiere una vivienda de segunda mano también se verá afectado por la rebaja catastral.

A la hora de abonar este tributo hay que otorgar un valor al inmueble, que servirá como base imponible sobre la que aplicar distintos tipos de gravamen (bienes inmuebles, actos jurídicos).La ley indica que debe ser el “valor real”. Pero dado la dificultad de determinarlo, según explican las fuentes consultadas, ese valor se determina por parte de cada comunidad autónoma con el valor catastral, generalmente multiplicado por un coeficiente que se estipule.

De ahí que también un menor valor catastral repercuta en un recorte de la base imponible del impuesto de transmisiones y, por tanto, en el abono de una menor cuantía en el momento del pago.

Donaciones

Cuando alguien recibe una vivienda que le ha sido donada o cedida sin dinero a cambio debe pagar el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Al igual que el impuesto de transmisiones patrimoniales es un tributo cedido a las comunidades autónomas, pero a diferencia de éste, no lo aplican todas ellas o, como en el caso de Madrid, su pago está exento en el 100%.

Pero en las regiones donde sí se abona, también hay que fijar un “valor real” del inmueble que se hace igualmente partiendo del valor catastral multiplicado por unos coeficientes que determina la comunidad.

Segunda vivienda

Además del ya comentado descenso del IBI, una rebaja catastral repercute también en el IRPF de los propietarios de segundas viviendas, distintas a las habituales.

La legislación establece que los contribuyentes que posean una segunda vivienda deben imputar en su declaración una renta inmobiliaria en la base imponible general del impuesto. El porcentaje de imputación de esta renta inmobiliaria esta fijado entre el 1,1% y el 2% del valor catastral del inmueble.

Esto supone que cuanto más bajo sea dicho valor, menos se ampliará la base imponible del IRPF.

Valor de mercado

El efecto que pueda tener una revisión a la baja de los valores catastrales sobre el precio final de mercado de un inmueble es algo mucho más incuantificable. De hecho, en este punto los expertos no se ponen de acuerdo.

Fuentes del sector inmobiliario aseguran que “un tasador siempre parte del valor catastral de una vivienda para construir el valor final de mercado” por lo que la rebaja del catastro bajaría su precio de venta.

Sin embargo, Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal inmobiliario Fotocasa asegura que el valor que otorga el Catastro a su vivienda no es tan determinante a la hora de establecer su precio final: “influye mucho más otras cuestiones como su ubicación, el momento del mercado o la facilidad de conseguir una hipoteca”, asegura.

 

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