Las empresas aumentan la demanda de espacios

La oficina más exclusiva en Madrid cotiza al alza

Los mejores espacios de alquiler en la capital escasean, con disponibilidad de un 1,5%

El precio repunta más de un 10% desde 2013

El mercado de oficinas de Madrid Ampliar foto

El mercado inmobiliario dedicado a los espacios de las empresas en Madrid está adelantando una recuperación económica. Así se desprende de un estudio de la consultora especializada Knight Frank, que avanza una corrección al alza, una mayor contratación de oficinas en alquiler y una escasez para encontrar inmuebles prime, en las zonas más cotizadas de la ciudad.

La tasa de disponibilidad en la capital alcanza el 10,65% del total de 15,1 millones de m2, según se desprende de los datos de Knight Frank. “Si analizamos solo el área central de negocios (el eje del paseo de la Castellana), la cifra desciende al 7,29%”, se destaca en el estudio. Unos espacios libres que llegarán solo al 6% en 2016. Pero si se fijan en los mejores edificios, aquellos de nueva construcción o reformados hace menos de 10 años, la disponibilidad se reduce al 1,5%, lo que significa el mínimo de los últimos años.

Por zonas, el núcleo central de la ciudad, en el entorno de Azca y de las Cuatro Torres, en el eje de la Castellana, el stock de espacios de oficinas llega a los 4,8 millones de m2. El siguiente anillo, el de la circunferencia interior a la M-30, un área más barata, dispone sin embargo de la tasa de disponibilidad más baja, del 4,45%, también debido a que únicamente dispone de 3,8 millones en alquiler en el mercado.

¿Dónde se instalan las empresas?

El informe de Knight Frank destaca que según el sector al que pertenezcan las empresas, se instalan en determinadas zonas, incluso llegando a cierta concentración. Un caso particular que apunta esta consultora inmobiliaria es el del entorno del polígono industrial de Julián Camarillo y la zona de la avenida de América (al este de la ciudad), donde se han mudado tecnológicas como Vodafone, OBS, Sertel, Rainbow o Indra. También en esta zona se encuentran medios de comunicación como PRISA o Vocento y farmacéuticas como Rovi, MSD y Abelló. “Es una zona hitech por el tipo de inmueble industrial que se reconvierte en oficinas, punto de encuentro de tecnológicas desde la etapa de las puntocom”, se señala.

Respecto a los bufetes de abogados, su zona favorita es la zona de la Castellana y alrededores, con nuevas contrataciones como CMS Albiñana & Suárez de Lezo o de Herbert Smith. La auditoría y consultoría prefiere la zona de las Cuatro Torres y Azca. Las embajadas también eligen esa área, además del señorial barrio de Salamanca, mientras que los headquartes de las entidades financieras salen hacia la periferia.

Los siguientes anillos todavía disponen de más espacios disponibles: entre la M-30 y la M-40 hay disponibilidad de un 15,5%, y más allá de esta segunda autovía de circunvalación alcanza un máximo de un 21,1% de espacios libres.

Respecto a los nuevos inmuebles, “la falta de financiación para la creación de nuevos proyectos y el hecho de que actualmente las oficinas tienen menor valor que el residencial, hacen que la oferta nueva esté paralizada y que estemos viendo numerosos cambios de uso de los edificios de oficinas a residencial, comercial u hotelero”, se señala.

Es el caso de edificios como los de Príncipe de Vergara 112, Edificio España, Juan Bravo 3 o Gran Vía 32. Por otro lado, entre los escasos edificios de obra nueva están las sedes de BBVA (en Las Tablas) y de Banco Popular (en Arturo Soria).

Esta cierta presión por los mejores inmuebles está haciendo que se recuperen los precios del alquiler, aunque todavía muy lejos de los máximos precrisis de 2007 y 2008. Los activos prime han alcanzado en el primer semestre de este año los 26 euros por m2 al mes de media. Esto significa un crecimiento de más de un 10% respecto a 2013, cuando se marcaron mínimos con 23,5 euros. Queda lejos de los máximos marcados hace siete años, cuando se alcanzaron los 45 euros.

Los precios máximos que se han marcado en los mejores espacios también han repuntado. Si también en 2013 se pagaba como tope 24,5 euros por m2, en 2014 subieron hasta los 29, los 32 en 2015 y los 34 euros se prevén para 2016. En el eje de la Castellana, por ejemplo, las cifras ahora llegan a los 30 euros.

“Madrid se encuentra en la senda de crecimiento en el ciclo de rentas, dejando atrás el punto en el que se tocó suelo. De hecho, es una de las ciudades europeas con mayor previsión de crecimiento de rentas en los próximos cinco años”, aseguran desde esta consultora.

Mercado de alquiler de oficinas en Madrid

Una mayor demanda

La oferta menguante está provocada por la falta de nuevos proyectos y por el aumento de la demanda de las compañías. En 2014, la cifra de contrataciones llegó a los 385.000 m2, un 5,4% más que en el ejercicio anterior. En lo que va de año, en el primer semestre, el ritmo es incluso un poco superior, al llegar a los 198.000 m2, lo que hace previsible que se alcancen los 400.000 m2 al final de diciembre.

Entre las grandes operaciones de contratación, Knight Frank señala la futura mudanza de KPMG a la Torre Cristal del norte de la Castellana.

“Gran parte de estas operaciones se sitúan en espacios de entre 200 y 1.000 m2, que es síntoma de la mejoría del mercado, ya que por tamaño corresponden a pymes, el grueso del tejido empresarial español”, se destaca en el informe de Knight Frank. “Vivimos un momento de euforia en el mercado de inversión, sin embargo es el mercado ocupacional el que realmente tiene el pulso de la realidad económica del país. Aunque las previsiones a nivel macro son optimistas, mantenemos cierta prudencia”, se añade, ya que la contratación de más espacios por parte de las empresas solo llegará si la situación macro se consolida.

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