“Es posible que hagamos una ampliación de capital en julio”
Tas la compra de Testa, esta Socimi se ha convertido en el reina del inmobiliario. Su máximo directivo afirma que la Socimi ya cuenta con nueve bancos que refinanciarán parte de la deuda de la filial de Sacyr
Es el hombre del momento en el mundo inmobiliario. Ismael Clemente (Valencia del Mombuey, Badajoz, 1970) preside la Socimi Merlin Properties, que esta semana ha alcanzado un acuerdo para comprar Testa a Sacyr por 1.793 millones de euros. Queda pendiente la refinanciación de la deuda de Testa, de 1.686 millones, de los que más de 1.000 millones cuentan con una cláusula de cambio de control accionarial, por el que el nuevo comprador debe hacer frente a los préstamos de JP Morgan y Santander. Para concluir la operación, prepara un préstamo sindicado o una emisión de bonos, además de una ampliación de capital.
Pregunta. ¿Cómo se va a financiar la operación de la compra de Testa?
respuesta. En el corto plazo tenemos una línea de crédito y aseguramiento por parte de los bancos Morgan Stanley y Goldman Sachs para hacer la compra de Testa. Por tanto, tenemos los recursos. Cuando veamos que la oportunidad es la correcta, acudiremos al mercado a hacer una ampliación de capital. Eso nos rellenará el depósito en materia de capital y, luego, lo que pondremos es una estructura de financiación permanente en Testa. La refinanciación de la deuda la estamos organizando internamente. Estamos recibiendo la manifestación de interés de los bancos.
“No es tan fácil truncar la inercia de España”
Con la compra de Testa, Merlin se convierte en la mayor Socimi, con 5.500 millones de euros en volumen de inmuebles. Pasa a reinar en el nuevo inmobiliario surgido tras la crisis del sector. Sus activos están destinados al alquiler, fundamentalmente oficinas prime, en parte gracias a las aportadas por la filial de Sacyr. Opina que el Gobierno hizo bien en aprobar esta figura de las Socimi. “Lo que hicieron fue crear una siguiente fase para incorporar liquidez en el mercado, ya que en un primer momento solo aparecieron los llamados fondos buitre, que hicieron que el mercado se estabilizara. Pero no hubiera habido más inversiones si no se introduce el capital institucional”, explica.
Cree que estas sociedades tienen potencial de crecimiento: “Se está produciendo una especialización, por ejemplo el caso de Hispania en hoteles, en un sector donde se puede crecer mucho en España”.
Opina que el inmobiliario todavía está en recuperación, ya que las rentas en el alquiler de oficinas y activos comerciales cayeron un 40% respecto del pico máximo. “El mercado está dulce porque se anticipa un ciclo de recuperación económica y de rentas”.
Respecto a si hay riesgo político para la recuperación económica y las inversiones extranjeras, lo relativiza. “España es miembro de la UE y creo que, con independencia de los castigos electorales, no creo que el riesgo político sea un factor determinante, salvo que veamos una evolución absurda de los partidos. Hace poco estuve en una presentación de Podemos ante analistas, que hizo Carolina Bescansa, y sus intenciones son buenas. Yo debatiría con ellos en profundidad sobre ideas macroeconómicas que están ya pasadas, que se probaron en 1917, no funcionaron y dieron lugar a un nuevo feudalismo”.
Y concluye: “Como habrá cierta fragmentación política, se van a tener que poner de acuerdo en muchos asuntos. Puede hacer un poco ingobernable al país, pero no tiene por qué ser necesariamente malo. No es tan fácil truncar la inercia de España”.
P. ¿JP Morgan seguirá en el futuro préstamo sindicado?
r. Esta entidad estaba en el pasivo especulativamente, a la búsqueda de una operación como esta, que es música para ellos, porque compraron estos créditos con descuento. JP Morgan y Santander lo que nos ha dado son 12 meses de extensión con lo que tenemos más tiempo para hacer una operación permanente de la compañía.
P. ¿Cuándo firmarán el nuevo préstamo sindicado?
r. Mejor si podemos hacerlo este otoño antes de que empiece el ruido electoral.
P. ¿Qué entidades han dicho que sí?
r. Tenemos que esperar. Pero ya tenemos nueve entidades.
P. ¿Harán también emisión de bonos?
r. Comparamos el préstamo sindicado y el bono. Lo que nos dé mejor ejecución y mejor precio será lo que elijamos. Solemos correr los dos caminos en paralelo y decidimos en el último minuto.
P. Además, UBS recomendó el miércoles una ampliación de capital de 1.000 millones para financiar la compra. ¿Es la cifra que valoran?
r. La ampliación podría ser de 1.000 millones o menor. Lo que no sabemos es si la haremos en julio o en septiembre. Dependerá de la volatilidad en el mercado. Es posible que salgamos ahora mismo porque nos arriesgamos a meter el verano de por medio y lo que pueda ocurrir en la negociación entre la UE y Grecia. Nosotros somos de ejecutar bastante rápido y estamos en este momento decidiéndolo. Si la decisión es salir ahora, haríamos la ampliación de capital para la segunda quincena de julio.
P. ¿Esperan encontrar buena respuesta para la ampliación?
r. Los activos de Testa no es que sean buenos, es que son los mejores del mercado, quizá por detrás de la cartera de Mutua Madrileña. Por la parte de riesgo de activos, los inversores estarán encantados. Lo que importa es dónde está la preferencia geográfica de los fondos de renta variable. De momento está claramente girado haciaEuropa, lo que nos favorece. Por tanto, creo que encontraremos la cantidad que necesitemos con cierta facilidad.
P. Entonces, si tienen la ampliación de capital, no utilizarán toda la línea de crédito de los bancos de inversión.
r. Correcto. Esa es nuestra preferencia porque la línea de crédito encarece la operación.
P. En Testa hay 260 millones de activos valorados como suelo. ¿Venderán estos activos?
r. Ese suelo obviamente para nosotros es menos interesante. No es estratégico. Nosotros tenemos nuestra propia estimación de valor. No tiene nada que ver con el valor contable como se puede imaginar. El suelo en España es muy poco líquido, por lo que no hemos hecho ningún cálculo ni lo necesitaremos para financiar la operación. Esperaremos y con un poco de suerte en los próximos 10 años le iremos dando salida.
P. ¿Van a vender algún activo?
r. El único que no encaja de Testa es el residencial. No queremos entrar en una línea de negocio nueva. Se trata de 1.200 unidades de las que no podemos decir un valor en euros.
P. ¿Van a seguir comprando?
r. Vamos a terminar todas aquellas operaciones que tenemos en due diligence, porque no podemos dejar caer operaciones. Hay algo más de 300 millones en compras en diferente grado. Para el resto, nos volveremos un poco más selectivos. En logístico haremos un esfuerzo importante, porque es complementario a la cartera, y seguiremos subiendo en metros gestionados logísticos porque tiene que ver con la recuperación industrial de España. Es un sector en el que hay que estar. Tal vez también algún centro comercial, si se pone a tiro. Respecto a oficinas, debe ser alguna realmente buena.
P. ¿Tienen intención de que continúe el consejero delegado de Testa y el equipo gestor o habrá una sustitución?
r. Nuestra intención es mantener el equipo de gestión de Testa sin cambio alguno en sus funciones hasta la integración y una vez esta se produzca, asumirlo en la compañía resultante.
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