Al mercado no le gusta la oferta de vivienda nueva que queda

Superado el altibajo que suele suponer enero (nunca fue un buen mes para la venta de viviendas), este año ha comenzado como finalizó el anterior: con más compraventas de casas. Y un mes más llama la atención que se vendan sobre todo inmuebles de segunda mano. Así, según la información publicada ayer por el INE, durante febrero se vendieron en España 29.714 viviendas, lo que supone un 15,5% más que en idéntico mes del año anterior. De ellas, el 89% correspondió a inmuebles de precio libre, mientras el resto, el 11%, a pisos de protección oficial (VPO). Ambos arrojaron significativos crecimientos anuales, del 13,6% y el 33,5%, respectivamente.

Sin embargo, lo que más llama la atención a los expertos desde hace aproximadamente un año y medio es cómo la mejora del mercado se afianza cada vez más sobre la vivienda usada, en detrimento de la de nueva construcción. En febrero, se vendieron 21.613 casas de segunda mano, el 72,7% del total, frente a las 8.101 viviendas a estrenar, apenas el 27,3%. Y la tendencia no hará otra cosa que consolidarse, puesto que mientras las primeras siguen subiendo, las compraventas de inmuebles usados crecieron nada menos que un 50,4% anual en febrero, las de nueva construcción disminuyeron un 28,6%. El hecho de que sean usadas dos de cada tres viviendas de todas las que se venden no había pasado nunca antes de la crisis, ya que en pleno boom casi se suscribían tantas transacciones de una tipología como de otra, como consecuencia de la locura por edificar en casi todas partes.

Sin embargo, esa situación se truncó de manera abrupta a partir de 2008 y aunque la mayoría de las viviendas en construcción se terminaron, de más de 600.000 casas que se iniciaban al año apenas se pasó a poco más de 30.000. Por eso, durante este tiempo, aunque la demanda ha estado bajo mínimos, se ha ido agotando la oferta de casas nuevas y eso es lo que explica que ahora se vendan muchas más casas usadas. De esa forma, cada vez quedan menos casas nuevas y las que restan por vender o bien se encuentran en peores localizaciones, o no cuentan con servicios ni dotaciones básicas porque proceden de algunos de los desarrollos característicos de los excesos del boom (Seseña en Toledo o Valdeluz en Guadalajara).

Singularidad del mercado

También, puede darse el caso de que no se vendan por su precio, todavía demasiado elevado para la demanda de la zona.

Pero además de esta razón lógica que explica por qué hoy se vende tan poca casa nueva, existe otra circunstancia que también conviene tener en cuenta. Tal y como explican expertos del sector a CincoDías hoy es difícil discernir qué es exactamente una vivienda nueva. Por un lado, el Ministerio de Fomento define como usadas aquellas casas de más de dos años de antigüedad, pero qué fecha se toma como referencia para que empiece a correr el contador. “Cualquiera podría pensar que es muy fácil distinguir entre una y otra. La nueva no ha sido estrenada ni ocupada nunca y la usada sí. El problema es que después de la crisis tan brutal que hemos sufrido, hoy existen en el mercado viviendas aparentemente nuevas que llevan terminadas y sin ocupar seis y más años, ¿se las puede seguir considerando nuevas?”, asegura un experto en estadísticas.

Además, el hecho de que sea nueva o usada es un concepto que no tiene por qué aparecer ni en la escritura pública de compraventa que se formaliza ante notario, ni en la documentación que se remite al registro de la propiedad, por lo que quizás buena parte de esas casas que hoy se consideran usadas, en realidad se hayan vendido a quien va a ser su primer morador. “Pensemos, por ejemplo, en cuántas casas habrá terminadas desde hace años, promociones enteras donde aún no se ha realizado la división horizontal en manos de los bancos que ni siquiera cuentan con el certificado fin de obra porque inscribirlo en el registro cuesta dinero y las entidades no quieren gastar en esos activos hasta empezar a venderlos”, señalan las mismas fuentes.

En cualquier caso, sean nuevas o de segunda mano, lo cierto es que el mercado acumula ya seis meses de subidas y todo apunta a que este año continuará su suave mejoría. El último Barómetro Inmobiliario IPD-Tinsa señala que el volumen de inversión en el mercado inmobiliario español se mantendrá como mínimo en los niveles de 2014, con un perfil de mayor adopción de riesgos por parte de los inversores.