Nuevo cambio de ciclo en el inmobiliario

Adiós bancos, hola socimis

El sector inmobiliario español vive este año un nuevo cambio de ciclo, caracterizado por la paulatina marcha del negocio de las entidades financieras y la llegada de nuevos inversores, Socimis y fondos. Los bancos no acuden ya a las ferias inmobilarias –en el último lustro ocupaban los estands más visitados– y se desprenden de sus participaciones en compañías de la industria del ladrillo, mientras que son las Socimis las sociedades más activas durante 2014 en la adquisición de activos.

En menos de una década los bancos han llevado a cabo un viaje de ida, vuelta e ida de nuevo en torno al sector inmobiliario. Entre 2006 y 2007 los bancos financiaron adquisiciones multimillonarias en la industria inmobiliaria española. Solo operaciones como la compra de Riofisa por Colonial, la de Fadesa por Martinsa, la de Urbis por Reyal y Parquesol por San José suman un valor de 10.000 millones de euros. Y hubo otras muchas operaciones inmobiliarias financiadas como la compra de Ferrovial Inmobiliaria por Habitat, inmensas urbanizaciones por toda la geografía española, o la carísima guerra por el control de Metrovacesa entre Joaquín Rivero y la familia Sanahuja.

Los empresarios que se hicieron cargo de las inmobiliarias adquiridas no tardaron mucho en maldecir el momento en el que decidieron llevar a cabo esas compras. La explosión de la burbuja inmobiliaria española y la crisis financiera global hicieron que aquellas operaciones de adquisición o de inversión en megaproyectos urbanísticos fueran imposibles de pagar. Así, los mismos bancos que habían financiado esas operaciones se convirtieron en accionistas de las mismas inmobiliarias.

Las entidades financieras crearon plataformas de venta de viviendas, gestionaron inmobiliarias, controlaban los consejos de administración de las cotizadas. Todavía hoy lo siguen haciendo, pero desde mediados de 2013 comenzaron a perder presencia tan activa en el sector.

Las compras por parte de fondos estadounidenses de las plataformas inmobiliarias de los bancos fue la primera señal de cambio. En el segundo semestre de 2013 Santander, Popular, Banesto, CaixaBank y Bankia vendieron Altamira, Aliseda, Aktua, Servihabitat, y Bankia Habitat, a los fondos Apollo, Kennedy Wilson, Centerbridge, TPG y Cerberus.

Durante 2014 han sido las Socimi las empresas que mayor número de adquisiciones de activos inmobiliarios está llevando a cabo en el mercado español. Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) cuentan con ventajas fiscales y tienen la obligación de repartir el 80% de los beneficios por ingresos de alquiler. Desde su salida a Bolsa durante el primer trimestre del año las Socimi Merlin Properties, Lar Real Estate, Hispania y Axiare han logrado captar más de 2.500 millones de euros. Merlin Properties ha llevado a cabo adquisiciones por 1.250 millones de euros; Hispania lleva invertidos más de 347 millones.

La próxima salida de Bankia y FCC del capital de Realia es otro síntoma de este cambio de ciclo. Antes que Realia ha sido Colonial la que ha reestructurado su capital. Luis Portillo abandonó Colonial a finales de 2008 con una deuda cercana a los 9.000 millones de euros y los bancos acreedores se convirtieron en sus principales accionistas. Este año la compañía ha logrado reestructurar su deuda, se ha desprendido de su filial de suelo y ahora entre sus principales accionistas se encuentran Inmobiliaria Espacio, de Villar Mir, con el 24,4%, y el fondo soberano de Qatar, con el 13,1%. Todavía quedan tareas pendientes en el sector y cambios de actores. Metrovacesa, por ejemplo, sigue controlada por los bancos que intercambiaron deuda de Sanahuja por acciones, liderados por Santander. Pero el cambio de tendencia parece evidente.