Colonial, ‘back to basics’
Colonial no es ya la misma empresa que hace un año. La entrada en el capital del Grupo Villar Mir ha desembocado en una transformación radical de la compañía que, paradójicamente, le está permitiendo regresar a sus orígenes. El proceso de saneamiento acometido llevó a Axesor a elevar su rating de Colonial hasta CCC+. La inmobiliaria está en plena efervescencia y ahora se posiciona para adquirir una filial patrimonialista de Realia; estos últimos movimientos han llevado a Axesor a poner de nuevo bajo observación la calificación de Colonial.
Hace justo un año, la prensa económica comenzaba a hacerse eco del posible interés de Grupo Villar Mir por apoderarse de una de las compañías inmobiliarias más emblemáticas y mediáticas de España, encarnación durante los últimos 15 años de los excesos del sector inmobiliario en España, en una acelerada carrera en la que fusiones, adquisiciones, opas y ampliaciones de capital fueron además acompañadas de unos altísimos niveles de endeudamiento, obtenido en los años del crédito fácil, que, en el caso de Colonial, llegó a alcanzar los 9.000 millones de euros a final de 2007.
Este periodo concluyó entre 2007 y 2008, cuando con la salida de su presidente, Luis Portillo, y el canje masivo de deuda por acciones de sus acreedores, el control de la compañía quedó en manos de sus principales bancos acreedores. Desde entonces, los pasos de su nuevo equipo gestor consistieron en ir poco a poco corrigiendo los errores.
Una de las medidas, pionera en el sector, fue la creación de su propio banco malo, discontinuando contablemente la actividad de promoción y desarrollo de suelo. Se conseguía así aislar en cierto modo los activos tóxicos dentro del balance y ofrecer una mejor imagen en su cuenta de resultados, con la actividad patrimonialista al frente. Sin embargo, estos ajustes contables no solucionaban el grave problema de endeudamiento que arrastraba, y los ejercicios con pérdidas millonarias por la depreciación de los activos tóxicos llevaron al grupo a niveles cercanos a la insolvencia técnica.
Los niveles de ingresos recurrentes generados por la actividad patrimonialista, fundamentada en una amplia cartera de oficinas en zonas prime en Madrid, Barcelona y París, no eran suficientes para contrarrestar el desajuste creado por el negocio tóxico y el nivel de gasto financiero, siendo esta última partida equivalente en algunos ejercicios al nivel de facturación. Es entonces cuando Axesor rating comienza su cobertura (no solicitada por la compañía) sobre Inmobiliaria Colonial en 2012, con una calificación de CC y tendencia negativa, a tan solo dos peldaños del default.
Durante 2013, el rating de la compañía empeora hasta la calificación de C, manteniendo la tendencia negativa, debido al grave desequilibrio patrimonial. Llegamos así al punto de partida de esta columna, último trimestre de 2013, cuando el interés de Villar Mir desata todo tipo de especulaciones y movimientos de capital dentro de la compañía. Los rumores pasaron a ser reales durante los primeros meses de 2014, cuando la participación en la filial que acumula la cartera tóxica del grupo (negocio discontinuado) queda diluida hasta mantener menos de un 20% y Grupo Villar Mir se posiciona como principal accionista al comprar la participación al banco RBS.
Estos movimientos son percibidos como positivos en alto grado, reflejándose en el rating de la compañía, que mejora cuatro escalones, llegando hasta CCC+, derivado fundamentalmente de la mejoría de los aspectos cualitativos de la compañía, que ha saneado su cartera de activos, dando de nuevo la práctica totalidad de su peso a la actividad patrimonialista, como en sus orígenes. Aún quedaba pendiente la recapitalización y refinanciación de la compañía, debido a la fragilidad de su flexibilidad financiera, cuestiones a las que se dio solución durante el segundo trimestre del ejercicio.
Por un lado, la recapitalización se recogió de forma muy positiva por los mercados, triplicando la demanda a la oferta en la ampliación de capital. Por otro, la refinanciación también se valora muy positivamente, situando el ratio loan to value por debajo del 50%, y alejando los vencimientos de deuda significativos hasta mediados de 2016, cuando vence una emisión de bonos de 500M realizada por la filial francesa SFL.
En los últimos dos meses, la venta de su participación en otra patrimonialista francesa (SIIC de París) y la publicación de los resultados del primer semestre donde comienza a recogerse los frutos de todas las reestructuraciones, han permitido a Colonial posicionarse para lanzar una oferta de compra por una filial patrimonialista de Realia, sujeta a condiciones que no se han hecho públicas. Con estos cambios, el rating de Colonial se encuentra de nuevo en observación, pendiente de recoger los últimos pasos en este particular back to basics o vuelta a los orígenes de la compañía.