Confusión de términos
Publicado el Proyecto de Ley de reforma de la Ley Hipotecaria, de 13 de junio de 2014, la exposición de motivos reconoce que, Registro y Catastro “son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. (...) La finalidad de esta ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así, de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa”.
Desde la lealtad institucional, entendemos que la errónea ponderación de los conceptos puede producir efectos contrarios a los que la ley persigue. A nuestro juicio, los errores de concepto del proyecto de ley son:
1.- Pretende imponer la representación catastral como única representación gráfica con efectos jurídicos. Efectos que solo pueden derivar de la inscripción, no de la coordinación con el Catastro para el intercambio de información. La finca registral es un concepto jurídico. Es el espacio comprendido entre unos linderos, sin consideraciones físicas, como el uso del suelo, las actuaciones de hecho del propietario. Así, una construcción ilegal ha de pagar el correspondiente tributo, pero no va a poder acceder al Registro, precisamente por su condición de ilegal. Cuando caminamos por la calle no vemos fincas o derechos de propiedad, vemos construcciones, cultivos, etc.; al Registro no le interesa esa realidad física, sino viene amparada por un procedimiento registral; le interesa la proyección geográfica del derecho amparada por un título, depurado frente a terceros por una calificación registral. El proyecto de ley impide que el derecho tenga una proyección geográfica, cuando el Catastro sea inexacto, situación que no contempla, pero se da.
2.- Es el registrador quien decide si la finca está coordinada o no con el Catastro, pero el efecto jurídico ya no depende de una identificación registral de la finca, con sus herramientas geográficas, sino de que coincida con la catastral, a pesar de ser conceptos diferentes. Ello determinará que, ante la más mínima duda, el registrador declare la no coordinación y la no incorporación de la representación georreferenciada. La consecuencia será una mayor desconexión del Registro con la realidad geográfica de los derechos, con lo que no se aumentará la seguridad jurídica, como pretende la exposición de motivos. Además, es el Catastro quien decide hasta cuándo el propietario puede disfrutar de la legitimación registral, pues puede producir la descoordinación por acto unilateral, derivado de su normativa específica, contra los principios hipotecarios de rogación (la actuación del Registro se produce siempre a instancia de parte interesada) o tracto sucesivo la finca (solo puede modificarse el historial de esta con el consentimiento del propietario).
3.- Se restringe la publicidad registral de la representación gráfica de la finca a aquellas que estén coordinadas con el Catastro, restringiendo el acceso a una información a la que el titular tiene derecho, puesto que puede tener identificada su finca registral y no gozar de la coordinación con el Catastro por distintas causas. Una completa información es básica para diseñar un buen modelo de coordinación, entendido como sincronización de movimientos entre las actuaciones del propietario al inscribirlas en el Registro y las del Catastro.
4.- La regulación de los expedientes de jurisdicción voluntaria es, técnicamente, mejorable, pues el artículo 198 de la Ley Hipotecaria enumera una serie de procedimientos que tienen por objeto concordar la realidad física y jurídica extrarregistral, confundiendo los términos a concordar, que son la realidad jurídica registral con la extrarregistral, respecto al objeto del derecho, la finca. En segundo lugar, porque confunde la identificación de la finca, para lo que no es necesaria la intervención de los colindantes, con su deslinde, donde sí lo es. Al exigir su intervención en todo caso, se dificulta el acceso de la representación georreferenciada al Registro y la inmatriculación de nuevas fincas, posibilitando una nueva profesión, la del colindante; se suprime la inmatriculación por título público, medio que ha sido el más utilizado para el primer acceso de las fincas al Registro, cuyos problemas principales han venido por la forzada exigencia de coincidencia entre finca y parcela.
Esos defectos, deberían pulirse en la tramitación parlamentaria, para mejorar la calidad de un texto, que es necesario y conseguir los objetivos que se trazan en la exposición de motivos.
Pedro Fandos es director del servicio de Bases Gráficas Registrales del Colegio de registradores.