¿Me conviene una hipoteca a tipo fijo?
Una pregunta que se repite de forma cíclica entre los clientes interesados en comprarse una casa o mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario es la idoneidad de contratar una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.
Si tomamos los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, correspondientes a la contratación de préstamos hipotecarios en el mes de marzo de 2014, resulta que el 92% de los nuevos contratos son a tipo variable, con un predominio claro del Euríbor (el 87% de las nuevas hipotecas se referenciaron a este valor). Las hipotecas a tipo fijo, en cambio, representaron solo un 8% de las escrituras firmadas en marzo.
Si nos fijamos en el total de dinero en préstamos hipotecarios para financiar la adquisición de vivienda en España, aún no amortizado, estamos hablando de 569.692 millones de euros (datos del Banco de España a cierre del año 2013). Un saldo vivo impresionante de tipo variable como característica mayoritaria.
Los tipos de interés variables son interesantes en épocas como la actual, pero muy peligrosos si los tipos de interés suben, lo cual acaba ocurriendo en contratos a décadas vista como los préstamos y créditos hipotecarios. Nos surge, por tanto, la pregunta ¿me conviene endeudarme a tipo fijo?
La respuesta no es categórica, ya que depende de multitud de factores, algunos conocidos y otros impredecibles. El primero y más importante es, lógicamente, la propia oferta hipotecaria de las entidades financieras en cada momento.
El primer problema que se encuentra un cliente a la hora de decidirse por un tipo de hipoteca u otra es la poca oferta que los bancos tienen en tipos fijos. A diferencia de sus hermanas a tipo variable, las fijas tienen poco espacio en vidrieras o en las webs de los bancos.
Por otro lado, entre las entidades financieras que anuncian hipotecas a tipo fijo, hay algunas de muy interesantes, junto a otras con condiciones bastante poco atractivas. Y además, los requisitos son más estrictos que las de tipo variable, con lo cual quedan fuera del alcance de muchas familias que podrían estar interesadas en pagar una cuota estable.
Bankoa Crédit Agricole ha lanzado recientemente una hipoteca fija con el tipo fijo al 3,75% situándose como la más rentable del mercado. Su plazo máximo es de 20 años, financiando como mínimo 75.000 euros y como máximo hasta el 65% del valor de tasación de la vivienda (con el doble límite de que no supere el 65% del valor de compra). Tiene una comisión de apertura de tan sólo un 0,10% y los requisitos para contratarla son domiciliar la nómina y seguro de hogar y vida con la entidad.
Es la mejor hipoteca a tipo fijo actual, pero veamos con un ejemplo la mayor dificultad para contratarla, en comparación con una de las mejores hipotecas a tipo variable del mercado, la Hipoteca Naranja de ING Direct a Euribor + 1,89%. Tomemos como ejemplo una casa de segunda mano con un valor de compra-venta de 220.000 euros; veamos primero los ahorros que ha de aportar el cliente en cada una de las hipotecas:
En el caso de la hipoteca a tipo fijo, nos conceden el menor valor entre el 65% de la tasación y el 65% del valor de compra. Por tanto, como máximo nos van a financiar 143.000 euros; los clientes del ejemplo han de tener ahorrados los gastos de la operación (aproximadamente 18.000 euros) y lo que falta por financiar del precio de la casa; en total, unos 77.000 euros ahorrados si queremos financiar a tipo fijo una casa de 220.000 euros. Evidentemente, ya con esta necesidad de aportación de fondos, dejamos fuera a muchas familias españolas.
Con la hipoteca variable de ING, la entidad nos financia hasta el 80% de tasación, siempre que no se supere el valor de compra de la casa. Por tanto, nos podrían conceder hasta 220.000 euros, con la necesidad de aportar los gastos, que en este caso son de unos 18.800 euros, cantidad mucho más accesible para una familia tipo.
¿Cuál de estas dos ofertas es más conveniente? La hipoteca de Bankoa como máximo permite amortizar la deuda contraída de 143.000 euros en 20 años; a un tipo fijo del 3,75% resulta una cuota hasta el final de 848 euros. Solo de intereses habremos pagado casi 60.500 euros al final de la hipoteca, como información a tener en cuenta en todas las hipotecas que nos planteamos contratar.
En cuanto a la de tipo variable, de 220.000 euros a 40 años, resulta una cuota inicial de 725 euros. No es posible saber las cuotas después del primer periodo, ya que son variables y dependen del euríbor en cada momento.
Si tomamos un prudente ratio de endeudamiento del 30%, los ingresos mensuales netos necesario de los hipotecados en cada caso son: 2.827 en la hipoteca a tipo fijo y 2.417 en la variable (si bien, al ser las cuotas variables, cada entidad toma una cuota tipo diferente para hacer el cálculo del endeudamiento máximo mensual permitido).
En resumen, para las hipotecas a tipo fijo hay que tener mayores ingresos y más ahorros que para las variables, con lo que el acceso es más limitados.
La hipoteca de Bankoa desbancó a la que hasta ahora era el producto con un interés más competitivo, la hipoteca fija de Kutxabank que modificó sus condiciones en el mes de enero. Este préstamo tiene un tipo del 3,89% siempre que se contrate una serie de productos: Seguro de hogar, seguro de vida, domiciliación de nómina, tarjeta de crédito y plan de pensiones y del 5,24% si no se cumplen estos requisitos. Financia hasta un 80% del valor de tasación (sin superar el 80% del valor de compra-venta de la vivienda) a un plazo máximo de 20 años y tiene una comisión de apertura del 0,25%.
Más allá de estas dos ofertas, el resto de las entidades publicita hipotecas fijas tipos mucho más altos. Sin ninguna vinculación, la hipoteca fija de Caixa Galicia tiene un tipo de interés del 5,75% también su plazo máximo es de 20 años con una financiación tope del 80%. Su comisión de apertura es del 1% con un mínimo de 450 euros.
La Hipoteca Tipo Fijo de Caja de Ingenieros tiene un tipo de interés fijo del 6,00%. El banco financia el 80% del valor de la vivienda con una comisión de apertura del 1,25% (mínimo 600 euros). Su plazo es de hasta 20 años pero para conseguir este tipo de interés es necesario contratar un seguro de vida con la entidad, al menos durante un plazo de 10 años y un seguro de hogar durante la vigencia del préstamo hipotecario
Activobank también redujo a principio de mes los tipos de sus hipotecas fijas, que tienen como destino tanto financiar la compra de primera vivienda como de segunda, al mismo tipo de interés pero con diferencia del porcentaje máximo de financiación, 80% para vivienda habitual y 70% para segunda vivienda. Tienen una comisión de apertura del 1,50% (mínimo 700 euros) y un tipo de interés del 6,25% para la hipoteca fija a 20 años, del 6,40% para la hipoteca fija a 25 años y del 6,50% para un plazo de 30 años. Con tipos fijos tan elevados, la tranquilidad que ofrece saber la cuota que pagaremos puede no compensar un coste financiero tan elevado.
Evolución del euríbor
Es otro aspecto clave en la comparación. Dependiendo de que hayamos contratado un Euríbor, un IRPH de conjunto de entidades o un IRS (permuta de tipos de interés a 5 años) si algún día algún banco lo utiliza, el escenario futuro de cuotas será diferente. Por otra parte, cara referencial varía de una forma diferente, que solo podemos intentar estimar a futuro analizando su evolución histórica.
Saber si una hipoteca a tipo fijo es mejor que una a tipo variable es imposible a priori, ya que solo al final de plazo podremos calcular el total de intereses pagados en uno y otro caso y saber cuál ha sido la mejor elección. Por tanto, lo único que podemos hacer es estimar diferentes escenarios y hacer cálculos.
Además, la inflación tiene un importante efecto en las deudas, reduciendo su importe real. Según evolucione la inflación en las décadas analizadas, el ahorro puede ser mayor en menor con una u otra opción de endeudamiento hipotecario.
Por otra parte, las rentabilidades de los productos de ahorro e inversión en cada momento dado, el dinero que nos ahorramos en una u otra opción puede ser reinvertido y aumentar el efecto.
Finalmente, como en cualquier decisión financiera, es clave la situación persona, económica y fiscal de los hipotecados: Múltiples son los aspectos a tener en cuenta, a la hora de decidir qué tipo de interés es el más adecuado. Por ejemplo, a una familia con hijos, le puede interesar más la seguridad de una cuota estable en el tiempo a la variable.
Por el contrario, si somos funcionarios, es muy posible que en un futuro queramos y podamos subrogarnos a otra entidad si nos ofrecen mejores condiciones hipotecarias. El tipo fijo podría no ser interesante, ya que el coste de cambiarse de banco es muy alto por la aplicación de la compensación por riesgo de tipo de interés. O si tenemos un colchón familiar (nuestros padres tienen importantes ingresos mensuales y ahorros, y nos llevamos bien con ellos), asumir el riesgo de una hipoteca a tipo variable puede ser acertado; si la cuota sube demasiado, nuestros padres nos podrían ayudar temporalmente.
Podríamos seguir con cientos de ejemplo más de cómo el perfil del hipotecado influye en la elección idónea. Pero basta saber que este es otro un punto importante a tener en cuenta.