Ingresó 233 millones menos pese a vender 1.500 pisos más de lo previsto

Sareb revisa su plan de negocio tras las desviaciones del primer ejercicio

La presidenta de Sareb, Belén Romana.
La presidenta de Sareb, Belén Romana.

El consejo de administración de Sareb se reunió este domingo en una convocatoria extraordinaria que tuvo como principal objetivo revisar el plan de negocio de la sociedad, informan fuentes conocedoras del encuentro. El planteamiento de la firma es reajustar los objetivos para este mismo año, y en consonancia los de medio y largo plazo, una vez conocidos los resultados de su primer ejercicio de vida en activo.

Es decir, corregir las previsiones sobre el papel a la luz de la realidad. Ésta ha demostrado que Sareb es capaz de vender a un fuerte ritmo, aunque aún por detrás de los bancos más activos, si bien a un menor precio del esperado.

La sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria ya tuvo que rehacer hace un año el plan de negocio original que había diseñado el FROB con Alvarez & Marsal antes de su lanzamiento y que fue tachado de poco realista por parte de algunos potenciales inversores.

La firma contrató para ello a la consultora KPMG, que estimó que la sociedad vendería 7.528 viviendas durante 2013, por las que obtendría unos ingresos totales de 933 millones de euros. Aunque el objetivo de ventas parecía estar en vilo a finales de noviembre, cuando la presidenta de Sareb, Belén Romana, indicó que la sociedad había comercializado 6.400 pisos, los datos de cierre de ejercicio hechos públicos por el ministro de Economía, Luis de Guindos, elevan a 9.000 las ventas al cierre del ejercicio. Por ellas, sin embargo, la sociedad ha ingresado 700 millones, 233 millones por debajo de lo previsto para una venta de 1.500 viviendas menos.

Las cifras indican que el banco malo vendió cada inmueble por una media de 77.777 euros, frente a los 123.986 euros que habría ingresado de media por inmueble según el plan original de KPMG. Teniendo en cuenta que Sareb se hizo bajo un fuerte descuento con los inmuebles de más 100.000 euros de las entidades nacionalizadas y asistidas, la estimación auguraba un cierto beneficio por operación, que está por ver a la luz de los datos.

Después de todo, el plan de negocio de KPMG estimaba que el precio de la vivienda terminada caería un 2,8% en 2013, mientras que el Consejo General del Notariado certificaba ayer una caída del 8,6%.

En total, en todo caso, la entidad ha obtenido unos ingresos 3.800 millones en el último ejercicio, de los que el grueso corresponden a la comercialización de su cartera de préstamos a promotor, que compone el 80% de todo su balance.

En paralelo, la sociedad ha sellado un puñado de grandes operaciones con fondos mayoristas como Proyecto Toro o Teide, carteras con miles de viviendas empaquetadas en Fondos de Activos Bancarios (FAB) en los que se ha dado participación mayoritaria a grandes fondos de inversión.

Sin embargo, los grandes bancos, la mayoría accionistas a la par que competidores de Sareb, siguen superando, y hasta duplicando el ritmo de ventas de la sociedad, lo que ha llevado al presidente del FROB a hablar de “conflictos de interés” y a Bruselas a criticar la estrategia comercial de la sociedad.

Razones de peso para repensar el plan de negocio, lo que desde la sociedad, no obstante, alegan que harán cada año. De momento, es previsible que Sareb renueve la subcontrata a la banca nacionalizada para que siga vendiendo a particulares los pisos que le traspasaron, pero la entrada de fondos en las plataformas inmobiliarias de la banca pone sobre la mesa nuevas opciones.

En paralelo, el banco malo tiene previsto invertir 100 millones en el desarrollo de promociones sin concluir y comienza a potenciar el peso específico de los alquileres en su estrategia comercial (mantiene unos 5.000 arrendamientos). La salida de Walter de Luna como director general, no obstante, deja pendiente llenar el vacío dejado en un puesto clave para liderar el día a día de ese nuevo plan de negocio.

Amortiza 2.000 de los 50.000 millones de deuda

El balance inicial de Sareb, en el que pesaban de un lado 39.424 millones de euros en préstamos, 11.357 millones en activos inmobiliarios y 4.800 millones de caja, tenía como contrapartida en el pasivo 4.800 millones entre capital y deuda subordinada y, ante todo, deuda avalada por el Estado por valor de 50.781 millones. Un papel que fue emitido a uno, dos y tres años de vencimiento en varias partidas, unas en diciembre de 2012, cuando la sociedad se hizo con la carga tóxica de Bankia, Novagalicia, Catalunya Banc y Banco de Valencia, y otras en febrero de 2013, cuando hizo lo propio con las carteras de BMN, Ceiss, Liberbank y Caja3. Transcurrido este primer año en activo, por el que ha pagado unos 1.150 millones en intereses, el consejo de la sociedad ha decidido amortizar un total de 2.000 millones de la deuda. Un movimiento que ya comenzó a realizarse el pasado diciembre, cuando vencían las primeras emisiones de deuda anuales, por valor de 1.108 millones de euros y Sareb solo emitió 1.048 millones para afrontarlo. Otro tanto ocurrirá el 28 de febrero con el vencimiento de 4.225 millones de euros de las emisiones del pasado invierno, al que la sociedad responderá emitiendo solo 4.118 millones. El resto de la reducción hasta alcanzar los 2.000 millones se hará sobre las otras emisiones a dos o tres años, que ofrecen la posibilidad de ir siendo amortizadas anualmente. El consejo de Sareb ha autorizado hasta ahora la emisión de hasta 20.000 millones en bonos para hacer frente a estos vencimientos, lo que ocurrirá por partida doble a finales de este ejercicio cuando confluyan tanto las emisiones anuales como aquellas a dos años. La intención de Sareb es ir reduciendo la deuda progresivamente hasta su amortización total.

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