Los fondos buitre optan por la dación en pago en hipotecas
Las ventas de carteras de crédito hipotecario son de momento minoritarias.
La dación en pago, la entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda hipotecaria, –esa gran línea roja impuesta por la banca española ante las posibles soluciones al problema de los desahucios– es, sin embargo, la práctica habitual que adoptan los fondos de inversión internacionales cuando se hacen con carteras fallidas de créditos inmobiliarios. Así lo exponen desde el propio sector del capital riesgo, el mercado inmobiliario y las asociaciones de afectados por desahucios hipotecarios.
“Los fondos buitre suelen llegar a un acuerdo”, revelaba ayer mismo Carlos Baños, presidente de la asociación de afectados por embargos y subastas (Afes), explicando que en todos los casos en que una hipoteca ha pasado de manos de una entidad de crédito tradicional a un fondo, ha sido posible acordar la dación en pago liberando de “una deuda de por vida” al afectado.
“Los fondos que compran están encantandos de hacer la dación en pago. Al final, lo que quieren es que les paguen o, si el deudor no puede pagar, vender el activo lo antes posible”, coincide Ignacio Fonseca, experto en inversiones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. “Una ejecución hipotecaria es un proceso desagradable para todo el mundo y lleva mucho tiempo”, incide, exponiendo que la condonación de la deuda a cambio de la adjudicación automática de la garantía permite a estos fondos comercializar inmediatamente los inmuebles, que es lo que buscan. “Ellos compran paquetes de deuda en función del valor de los activos a día de hoy. Y tienen sus business plan para que entren en sus carteras rápidamente y para empezar a comercializarlos. En ese sentido, cuanto antes los tengan mejor para ellos”, ilustra. No en vano, un proceso de ejecución puede llevar más de un año en llevarse a efecto y multitud de trabas judiciales.
La diferencia clave respecto a la postura de la banca es que estos fondos compran las carteras a la banca con un importante descuento. Fuentes del mercado apuntan a rebajas hasta el 75% sobre el nominal de la deuda, o del 50%_sobre la tasación de la garantía, lo que les permite aceptar la dación en pago sin incurrir necesariamente en pérdidas. Un problema que sí tendrían las entidades de crédito quienes, con la Asociación Hipotecaria Española a la cabeza, temen que generalizar la dación en pago suponga un efecto llamada que multiplique las pérdidas del sector.
Entidades como Santander, su ahora absorbido Banesto o Cajasol han sido de las más activas en la venta de paquetes hipotecarios a firmas internacionales mientras que fondos como Fortress, Cerberus o Lone Star han sido algunos de los compradores más activos. Con todo, el traspaso de las hipotecas a los fondos buitre dista de ser una solución potencial para el problema de los desahucios. Pese a ser un mercado bastante más dinámico que el puramente inmobiliario, las transacciones sobre carteras de crédito siguen siendo más habituales en préstamos al consumo o créditos promotor que sobre las carteras hipotecarias.
Desde el entorno del capital riesgo revelan que la incertidumbre que se percibe externamente ante la regulación hipotecaria española es precisamente uno de los puntos que está paralizando la afluencia de más operaciones de este tipo por parte del capital riesgo internacional.
Así, expone Baños, aunque todas las negociaciones con fondos oportunistas han resultado positivas, estas no suponen más que medio centenar de acuerdos de dación en pago en un mar de 1.600 casos gestionados por la asociacion de afectados por embargos. “Creemos que los fondos son parte de la solución, pero de momento se trata de casos minoritarios”, declara el presidente de Afes a este diario.
Una vía para pactar quitas con la banca
“Desde que comenzó la crisis ya han perdido su vivienda 150.000 familias y si no buscamos soluciones podemos acabar 2015 con más de medio millón de familias afectadas”, avanzaba ayer Carlos Baños, presidente de la asociación de afectados por embargos y subastas (Afes). La plataforma, que opera en la Comunidad de Madrid desde 2009, parte de la premisa de que “el problema se soluciona con la banca, no contra la banca”.
En un informe presentado ayer, basado en una muestra de 10.000 afectados (7.500 de Madrid y 2.500 del resto de España), datos de la Asociación Española de Banca (AEB), del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y del Banco de España, Afes advierte que si no se adoptan nuevas medidas la mora hipotecaria, que en la primera mitad del año ya ha alcanzado la histórica cota del 5,1% (más de 300.000 créditos hipotecarios impagados), subirá al 6% el próximo año.
Afes propone la creación de un sistema de mediación nacional que permita dar una solución a las dos partes, entidades acreedoras y clientes morosos. Una negociación en la que dibuja las quitas como principal baza. Un modelo aún minoritario pero exitoso de Afes es el de buscar un comprador por la vivienda del afectado antes de la ejecución hipotecaria, lo que permite negociar con el banco una cancelación de la deuda original a cambio de la obtención de nuevos ingresos y evitar que el inmueble pase al balance de la entidad. La asociación recuerda que el perfil de afectados por desahucios ha ido cambiando durante la crisis, que hoy afecta a más españoles (58%) que inmigrantes, que su sueldo medio ha pasado de 1.000 a 2.500 euros, que un 50%_tiene estudios secundarios o universitarios y que las viviendas embargadas han subido de 160.000 a 232.000 euros.