Adif busca inquilinos para las zonas comerciales de sus mayores estaciones
El precio de salida en la subasta para el alquiler de todo el paquete es de 60 millones Tras el concurso de Barajas y este proceso de Adif, no se esperan grandes procesos
Adif ha esperado a formar un paquete considerable de estaciones del AVE para sacar a subasta sus tiendas y restaurantes. En algunos casos los contratos estaban prorrogados y en otros están a punto de finalizar, por lo que el operador de la infraestructura ferroviaria ha lanzado hasta cinco concursos simultáneos en busca de inquilinos. Los aspirantes son más que conocidos: estarán firmas como Autogrill, SSP y Áreas en el que se considera el último concurso de peso en el sector a medio plazo.
El proceso llega con novedades como es el procedimiento negociado en dos de los mayores paquetes. Este modelo de licitación supondrá varias rondas con mejora en las ofertas hasta que los contendientes dejen de pujar. En cada una de ellas el precio deberá elevarse un mínimo del 3%, las empresas han de haber participado en la ronda anterior y dispondrán de 24 horas para reaccionar y subir la puja.
En total, Adif ha licitado casi 20.400 metros cuadrados de zonas comerciales por un mínimo de 60 millones de euros, cifra que promete dispararse. El mayor paquete, con una renta mínima de 24,4 millones, es el de 35 tiendas entre las estaciones madrileñas de Chamartín y Atocha y la barcelonesa de Sants. El periodo de operación será de 96 meses.
De forma separada, la empresa pública alquila 15 restaurantes de Chamartín y Atocha por un mínimo de 21,4 millones y por un plazo de 120 meses.
Y un tercer concurso de cierto volumen afecta a 43 locales de restauración en 35 estaciones de toda España. La concesión sería por 120 meses y la renta mínima de salida es de 13,6 millones.
Los otros dos concursos, bastante menores, tocan a Zaragoza Delicias, a las estaciones valencianas de Joaquín Sorolla y Nord, y a Albacete-Los Llanos.
Flexibilidad
La puesta en valor de los espacios comerciales de las estaciones de referencia de Adif llega tras la apertura del concurso por el que se busca concesionaria para 23.000 plazas de aparcamiento. En el sector se habla, por una parte, de la apuesta por la subasta como medio para maximizar ingresos por parte de la empresa pública, pero también se reconoce una flexibilidad hasta ahora desconocida a la hora de ofertar. Las empresas podrán elegir las estaciones que les interesa, e incluso se ha dividido algunas de ellas, como Chamartín, en lotes para que se pueda optar a parte o al todo.
El negocio de la restauración y comercio en ruta sufre en primera persona la crisis de consumo, especialmente en las carreteras. Informes que maneja el sector señalan que las tiendas en áreas de servicio se están reinventando para capear el temporal. A continuación vendría el canal comercial de las estaciones de tren, que aguanta gracias al AVE, y las que menos se han resentido, a pesar de que el volumen de negocio también es descendente, son las tiendas y restaurantes en los principales aeropuertos.
La clave para las compañías que conviven en este negocio pasa por la diversificación y la captación de marcas tanto en restauración como en la distribución.
El peso de las marcas y la oferta económica
Entre las empresas que optan a la explotación de las tiendas de las estaciones de Adif es generalizada la opinión de que esta compañía “aprieta menos” que Aena en los cánones mínimos de licitación. Pero el modelo de subasta sin límite de rondas –hasta que se agoten las pujas– adoptado por el gestor ferroviario podría provocar subidas que pueden terminar con altos ratios sobre las ventas previstas. Un plus de riesgo cuando este tipo de contrato no prevé revisión independientemente de cómo se comporte el tráfico de viajeros en las estaciones y, por extensión, su demanda.
Para elegir a los operadores de sus zonas comerciales Adif va a hacer una primera criba basada en criterios de solvencia económica, experiencia, la relevancia de las marcas ofertadas o la inversión comprometida. A partir de ahí, la decisión final depende prácticamente en su totalidad de la oferta económica.
En el caso de uno de los paquetes más golosos de restaurantes, el de los cuatro establecimientos del vestíbulo central de Madrid-Chamartín, el precio de alquiler será el único criterio para elegir al adjudicatario.
En este último caso, Adif pide una cervecería, un fast food, un restaurante y una cafetería. Al menos dos de las enseñas que allí se instalen deben ser reconocidas en la calle. Hoy la catalana Áreas tiene tres de esos cuatro establecimientos y SSP opera el cuarto, un pequeño Burger King. Cada uno de los aspirantes lleva su propia cartera de tiendas y restaurantes, por lo que la oferta de las principales estaciones del AVE en España podría variar en los próximos meses.
Aena, por su parte, viene de conceder en marzo a Áreas el contrato de los restaurantes de Barajas, por el que la firma se hizo con 47 locales (17.270 metros cuadrados) para los próximos diez años.
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