El más difícil todavía en vivienda: vender caro y comprar barato
Quienes compraron después de 2005 y ahora persiguen vender apenas obtienen beneficios Las estadísticas prueban que solo con fuertes descuentos se logra cerrar la operación en poco tiempo
Dicen que la compra de una vivienda es la inversión más importante que realizan las familias a lo largo de su vida y no les falta razón. Pero tampoco es menos cierto que para muchos de esos hogares, su casa, o más bien cómo la compraron (con créditos que después no pudieron pagar) ha supuesto su ruina. Los expertos recuerdan que la burbuja inmobiliaria en buena parte se generó porque los españoles empezaron a considerar sus viviendas como si fueran activos financieros con una curiosa peculiaridad: que nunca perdían valor.
Y así, durante los años de bonanza económica, muchos ciudadanos comenzaron a financiar gastos como coches, viajes, muebles o cursos de formación a cargo de lo que se revalorizaba su vivienda. Otros tantos lograron pingües plusvalías con la venta de sus pisos, beneficios que invertían a continuación en comprar otra casa, normalmente más grande, de más calidad y en una zona más céntrica. Vendían caro, sí, pero la inmensa mayoría compraba aún más caro como consecuencia del boom. ¿Cuál es la situación actual? ¿Qué factores determinan el precio que fijan ahora quienes deciden vender una casa?
Falta de crédito
La mala coyuntura económica, las dificultades que persisten para acceder al crédito y, en opinión de algunos analistas, la creencia de que los precios aún tienen que reducirse de manera significativa están retrasando muchas decisiones de compra, lo que da lugar a la conocida como demanda de vivienda embalsada.
Una parte importante de esos potenciales compradores busca adquirir un piso, pero para ello necesita vender el actual y, por ese motivo, se encuentran ante una misión prácticamente imposible: “quiero vender caro y comprar barato”, admite sin rubor un anunciante de una casa en venta. “Se trata de un factor psicológico que influye más o menos en función de cuándo se compró la primera vivienda”, explica Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. Para aquellas personas que adquirieron el piso que ahora desean vender después de 2005, la corrección de precios que acumulan los inmuebles, de casi el 40%, supone volver a los niveles de aquel año.
“La presión que tienen a la hora de decidir por cuánto lo venden es mayor, ya que el beneficio que pueden obtener es mínimo. Sin embargo, para aquellos que compraron bastante antes de esa fecha, la presión es menor”, añade Gandarias. Ni que decir tiene que para todos los que ya compraron su casa justo antes de la crisis, lo normal es que la vendan por un precio sensiblemente inferior al que pagaron por ella, recuerdan los analistas consultados.
En Fotocasa.es han estudiado incluso este fenómeno. Tal y como explica la responsable de Estudios de este portal, Beatriz Toribio, de los clientes que deciden poner a la venta su casa a través de su web, transcurrido cierto tiempo les preguntan y solo el 7% admite haber logrado vender el inmueble aplicando descuentos de al menos un 30%. Del más del 90% de anunciantes restante, todavía un 40% de los encuestados reconoce no estar dispuesto a rebajar su precio de salida y el 70% apenas reduce el valor de oferta menos del 25%.
Esto demuestra, en opinión de esta experta, que todavía existen muchos ciudadanos que no son conscientes de cómo ha cambiado el mercado inmobiliario. “Con el alto desempleo que existe y los problemas para obtener financiación, todavía es muy caro para muchas familias adquirir una vivienda”, recuerda Toribio.
Lo cierto es que esa resistencia de algunos vendedores a adaptar sus precios a la nueva realidad frena en gran medida el ajuste que aún debe producirse en algunas zonas y que, pese a todo, continuará. Comparte esa opinión el jefe de Estudios de Idealista.com, Fernando Encinar, quien cree que solo la vuelta del crédito y la creación de empleo mejorarán el panorama. Falta que algunos propietarios entiendan que es mejor vender barato para comprar también barato.
Cerrar la operación sigue necesitando la paciencia de al menos un año
Supongamos que se ha decidido poner a la venta una casa. Se encuentra en lo que los expertos calificarían como una buena localización, el inmueble no requiere grandes reformas, es exterior y cuenta con tres dormitorios y dos baños, calefacción individual y buenos equipamientos y servicios en la zona (es uno de los pisos tipo más demandados). Llega el momento de fijar su precio. Si en 2010 solo el 40% de los vendedores decidía acudir a un intermediario profesional para ser asesorado en la operación, ahora ese porcentaje ha aumentado hasta un 70%, según Fotocasa.es.
Pues bien, de lo ajustado que sea el precio que se establezca comparado con otros inmuebles parecidos del mismo barrio dependerá en gran medida que se venda antes o después, aunque los expertos advierten: “el promedio sigue siendo un año”.
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