Hacia una reforma de la ley hipotecaria sin sobresaltos

Las medidas puestas en marcha para frenar la sangría de los desahucios parecen haber frenado el encendido debate de hace unas semanas sobre qué hacer para evitar los casos de sobreendeudamiento. Sin embargo, lo cierto es que sigue estando pendiente una reforma que no solo evite el drama de perder la vivienda y seguir pagando hasta saldar toda la deuda contraída, sino también que garantice el acceso al crédito al mayor número posible de familias sin poner en solfa la solvencia de todo el sistema financiero.

Es decir, que lo ideal es buscar fórmulas capaces de facilitar el pago de sus créditos a los deudores de buena fe y no crear mecanismos por los que puedan escapar aquellos que, aun pudiendo pagar, optan por no hacerlo ante una situación de patrimonio inmobiliario neto negativo (cuando ni el valor de la vivienda una vez que se vende puede saldar la deuda pendiente).

La mayor parte de los expertos consultados no está a favor de establecer límites demasiado estrictos, por ejemplo, como cuál ha de ser el tope del porcentaje del valor del inmueble que debe ser financiado por la hipoteca: en inglés loan to value (LTV).

Coinciden los analistas que cuando se recupere la economía puede que vuelva a existir mucha gente que pese a contar con suficiente ahorro previo para dar la entrada en la compra de un piso, prefiera destinar ese dinero a otros productos financieros o a consumo y, por su perfil de solvencia, puede hacer frente a una hipoteca por el 90% o incluso el 100% del precio de la casa.

Criterios prudentes

El presidente de la división europea de Seguro de Crédito Hipotecario de Genworth Financial, Ángel Mas, asegura que es imprescindible garantizar la prudencia y un acceso adecuado a créditos con elevados LTV para satisfacer a la demanda solvente. "Se trata de créditos absolutamente imprescindibles si se quiere facilitar el acceso a una vivienda de colectivos como los jóvenes, y son préstamos que no pueden ser asociados a hipotecas de baja calidad crediticia. Eso solo se consigue mediante el establecimiento de un sistema de garantías adecuado", añade.

Así, desde esta compañía, líder en el mercado de seguros de crédito, se recomienda seguir otorgando hipotecas con elevado loan to value "siempre y cuando vayan acompañadas de una póliza combinada de crédito y protección de pagos". Con ello cree que se consigue un cuádruple beneficio. De un lado, la compañía aseguradora comprueba el perfil del prestatario, garantizando la aplicación de la prudencia y el acceso al crédito de los perfiles adecuados.

Con el seguro de protección de pagos ante contingencias como el desempleo o la enfermedad, la aseguradora se hace cargo de las cuotas durante el periodo en el que el deudor esté en paro o enfermo, por lo que evita la entrada de esa hipoteca en mora.

Con esta clase de productos asociados a las hipotecas, banco y compañía de seguros pactan unos procedimientos claros y transparentes de refinanciación a los que el titular del préstamo podrá acceder si se encuentra en dificultades, de forma que se puedan solucionar aquellas situaciones con posibilidades de recuperabilidad, tal y como recomienda la Comisión Europea.

Y como cuarto y último aspecto a favor de este nuevo modelo, en opinión de Genworth, si finalmente pese a todos los mecanismos puestos en marcha fuese necesaria la ejecución hipotecaria, el mayor riesgo habría sido transferido del sector bancario al asegurador.

Este es el modelo utilizado en Canadá desde mediados de los cincuenta y es lo que ha permitido que la morosidad en este país se haya mantenido en niveles bajísimos desde entonces. Es decir, se puede reformar el sistema, pero mejor si se hace sin sobresaltos perjudiciales para todos.