Manual de funcionamiento práctico del 'banco malo'

¿Quién aportará la financiación para los inmuebles de la Sareb?, ¿Puede comprar un particular viviendas del 'banco malo'?, ¿Interesará la fórmula de la sociedad de gestión de activos a los grandes inversores? La respuesta a estas y otras preguntas para comprender el funcionamiento del 'banco malo'.

Resueltas algunas de las principales dudas en torno al banco malo, fundamentalmente el precio al que se hará con los activos de la banca, surgen algunos interrogantes acerca de su funcionamiento o del público objetivo al que irá dirigida su carga. Estas son las respuestas a algunos de ellos:

Pregunta. ¿Qué tipo de activos pasarán a formar parte del 'banco malo'?

Respuesta. Las entidades que reciban ayudas públicas deberán traspasar a la Sareb los activos que se hayan adjudicado (vivienda terminada, promociones en curso y solares) que superen los 100.000 euros por valor en libros, los créditos al sector promotor que excedan los 250.000 euros y las participaciones de control que el banco o caja tenga en sociedades inmobiliarias. El FROB se reserva el derecho a imponer el traspaso de otros activos problemáticos, como créditos a otros sectores.

P. ¿Qué cantidad activos albergará la Sareb?

R. La sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración inmobiliaria (Sareb) tiene como límite los 90.000 millones de euros en activos a precios de traspaso. Está previsto que reciba unos 44.000 millones procedentes de las entidades intervenidas (unos 89.000 por su valoración actual en libros) de los que dos tercios serán créditos, y el restante adjudicados. Esta última parte contendrá 13 millones de metros cuadrados de suelo (un 40%_de los adjudicados) y unas 89.000 viviendas terminadas. A esta cuantía se le sumarán unos 16.000 millones más de las cajas medianas que necesiten apoyos públicos, hasta conformar una cartera total de 60.000 millones.

P. ¿Quién controlará la sociedad de gestión de activos?

R. Una vez que los inversores privados -el Gobierno confía en la gran banca- pongan, al menos, el 50% del capital (unos 2.400 millones) se conformará el consejo de administración que dirija la Sareb. ¿El gancho? La promesa de una rentabilidad media anual del 14%-15% al final de sus 15 años. El equipo gestor está siendo seleccionando la agencia de cazatalentos Spencer Stuart.

P. ¿Podrá un particular comprar una vivienda directamente al 'banco malo'?

R. No. Desde el FROB no descartan que se creen plataformas web en las que mostrar la oferta disponible, pero la Sareb no ejercerá como inmobiliaria. El objetivo de la sociedad será vender paquetes de activos a inversores mayoristas. Serán estos quienes puedan ofrecer, en última instancia, su venta a particulares. Aun así, el grueso de la cartera que pasará a la Sareb está compuesta por créditos y entre los activos inmobiliarios la mayoría serán solares y promociones a medio construir, más dirigidos a promotores.

P. ¿Quién facilitará financiación para hacerse con los inmuebles?

R. Pese a su sobrenombre, el banco malo no es una entidad financiera y por tanto no concederá créditos para la adquisición de sus activos. Los interesados podrán acudir a cualquier banco o caja a solicitar un préstamo para ello, si bien, lo normal es que estos sigan ofreciendo mejor financiación para sus propios activos en balance que para los de un tercero, avanza Javier Kindelan, presidente de valoraciones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. "El tema de la financiación es clave y está pendiente, tendrán que aclarar si hay acuerdos de financiación preferentes con algunas entidades", añade. Así, puede darse que un activo que pasa de una entidad al banco malo vuelva al balance de esta firma como garantía hipotecaria.

P. ¿Cómo se articulará la captación de inversores?

R. La idea es que la carga de la Sareb sea empaquetada en fondos de activos bancarios (FAB) especializados según el tipo de activo: fondos a promotor, viviendas del levante, etc.

P. ¿Cómo tributarán los fondos de activos de la banca (FAB)?

R. Las enmiendas presentadas por el PP a la reforma financiera -que previsiblemente serán aprobadas con la mayoría del grupo en el Congreso- establecen como atractivo adicional que los FAB estén sujetos al régimen fiscal previsto para las Instituciones de Inversión Colectiva, es decir, que tributen al 1% durante los 15 años de vida de la Sareb.

P. ¿Tendrá interés este modelo entre los grandes inversores?

R. "Está bien que la sociedad compre barato, pero su interés dependerá de si el objetivo es vender rápido y sacar poco o esperar y maximizar ganancias", dice Fernando Acuña, socio director de www.pisosembargadosdebancos.com. Con todo, los potenciales compradores se tomarán su tiempo. "Les suele llevar entre tres y seis meses" valorar una cartera de 1.000 millones de euros y decidir si entrar, ilustra.

¿Bajarán los precios de venta de los inmuebles?

La Sareb adquirirá los activos adjudicados de la banca con un descuento medio del 63,1% sobre su valor en libros (79,5% para suelo, 63,2% sobre promociones en curso y 54,2% en viviendas terminadas), y del 45,6%, de media, en el caso de los créditos. Estas cifras marcarán una suerte de suelo en los precios a los que se venderán a terceros para rentabilizar la sociedad. A partir de ahí, la que será "la mayor inmobiliaria de Europa", en palabras de Javier Kindelan, presidente de valoraciones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis, pasará a competir con el resto del sector y con la banca sana. Y viceversa. Caben por tanto dos escenarios. Dado que el descuento que impone el banco malo resulta importante, la Sareb tendrá margen para vender los activos a bajo precio sacando rentabilidad, con lo que podría obligar al resto de agentes a adecuar también sus ofertas si quieren competir. Del mismo modo, puede que los gestores de la Sareb equiparen su línea de precios a la de las transacciones que ya están registrando otras firmas, limitando sus ventas pero maximizando márgenes. "En la Sareb van a querer dar resultados tempranos y demostrar que pueden ir liquidando el stock de vivienda", ilustra Kindelan que no descarta una estrategia de precios moderadamente agresiva en el inicio para empezar a vender. Bajo su punto de vista, sin embargo, lo lógico es que la estrategia comercial de la sociedad se establezca "de forma coordinada o, al menos, informada respecto a lo que están haciendo el resto de entidades", asume. El experto apunta a una probable rebaja inicial del precio de los inmuebles tras el nacimiento de la Sareb -a medio año vista- y cierta estabilización de precios, en paralelo a la situación económica del país, de cara a 2014.