A fondo

La construcción de casas ha muerto, ahora toca rehabilitar

Ha tenido que pasar lo que ocupa estos días las portadas de todos los periódicos (grave recesión económica, sistema financiero en cuestión y Administraciones públicas quebradas) para llegar a algunas conclusiones que, sin duda, son muy dolorosas. El despacho de abogados Garrigues reunió recientemente a una nutrida representación del sector inmobiliario en la que, no obstante, se echó en falta a los promotores, aunque estuvieron presentes en las intervenciones de todos los asistentes. Presidió el encuentro la directora general de Arquitectura y Vivienda del Ministerio de Fomento, Pilar Martínez, que aunque reconoció que aún no podía desvelar muchos detalles, sí avanzó las próximas reformas legislativas que llevará a cabo su departamento para recuperar a la construcción como uno de los motores de la actividad.

Nadie quiso utilizar la manida frase de que "nada volverá a ser como antes", pero sí hubo arquitectos, geólogos, alcaldes y constructores que reconocieron que debe desterrarse la idea de que la promoción inmobiliaria se recuperará, aunque sea a un tamaño mucho más pequeño. "No se va a apostar por edificar más, salvo en lugares muy concretos, los promotores ya se pueden ir olvidando del negocio como lo entendían hasta ahora", explicó un arquitecto.

Recuperar el empleo

En lugar de calcular cuántas viviendas habrá que edificar cada año, el sector habla ya de entre 300.000 y 400.000 pisos para reformar

La alcaldesa de Pinto, Miriam Rabaneda, que participó en el coloquio, dio en la clave. "Gastamos más de lo que teníamos y se gestionó sin control". No se puede definir con menos palabras. Conclusión: ha habido muchos desarrollos insostenibles, coincidieron todos los asistentes al encuentro.

El resultado de todo ello ya se conoce: demasiados barrios-ciudades fantasmas donde apenas vive nadie y lo que es peor, donde casi nadie querrá vivir nunca porque allí no hay casi servicios básicos tales como colegios, centros de salud y buenas conexiones de transporte público.

Distintos altos cargos del Gobierno admiten en privado que llegado a este punto y, al igual que ha pasado con las autopistas sin coches y los aeropuertos sin un solo avión, ya no se puede seguir apostando por más desarrollos alejados de los centros de las ciudades ni seguir despreciando los cascos históricos de los municipios por una razón bien sencilla. Y es que llevar los suministros básicos o las líneas de autobús a esos desarrollos es carísimo y no hay dinero. Ni lo hay ni lo habrá como en el pasado boom.

Sin obra civil ni nuevas promociones, no queda otra que conservar el parque inmobiliario existente y adecuarlo a las nuevas exigencias de calidad para hacer las ciudades más agradables a sus habitantes. La construcción de viviendas ha muerto, ahora toca rehabilitar, proclaman los expertos. El Gobierno defiende que este subsector de la construcción tiene todo para convertirse en un motor de crecimiento y, sobre todo, puede ser clave para recuperar el empleo.

El estallido de la burbuja inmobiliaria ha provocado desde 2008 la destrucción de más de 1,3 millones de empleos directos y otra cantidad nada despreciable de indirectos. La rehabilitación es una de las actividades más intensivas en mano de obra y en consumo de toda clase de materiales, una de las industrias auxiliares que más está sufriendo los efectos del crac con cierres de plantas y la desaparición de un valioso tejido productivo que será irrecuperable por muchos años. Y, sin embargo, hay mucho trabajo por hacer. Las últimas cifras facilitadas por Fomento son significativas. Más del 58% del parque edificado es anterior a 1980 y de los 26 millones de casas que se estima que existen (a finales de este año se conocerán los primeros números del Censo de Población y Vivienda 2011), casi seis millones cuentan con una antigüedad superior a 50 años.

Regulación y financiación

¿Qué hace falta entonces para que se produzca ese relevo de más rehabilitación en lugar de nuevas promociones? Los expertos lo tienen claro: otra regulación completamente diferente, financiación y concertación de todas las administraciones implicadas. En la jornada celebrada en la sede de Garrigues la directora general de Arquitectura y Vivienda garantizó lo primero. Habrá nuevo marco regulatorio. Para empezar, habrá hasta una nueva definición de qué es rehabilitar, porque ya no puede ser que al hablar de esta actividad se citen como ejemplos el cambio de las ventanas de un piso o la renovación de la caldera.

Está previsto adecuar leyes tan importantes como la de Suelo o la de Economía Sostenible, Ordenación de la Edificación o la de Arrendamientos Urbanos a un nuevo escenario cuyo objetivo esencial será potenciar los procesos integrales de rehabilitación y recuperar los barrios degradados sin dejar ningún cabo suelto. Entendiendo como cabos sueltos, por ejemplo, cómo se organizan los realojos de los vecinos de esas áreas.

Pero Pilar Martínez tuvo que escuchar de la sala aquello de que "la regulación no lo es todo" o que "solo con el BOE no se gobierna". La palabra más repetida a lo largo de toda la jornada fue financiación. A la pregunta de ¿y esto quién lo paga?, es evidente que tendrán que ser los propietarios de los inmuebles, pero los asistentes también coincidieron en que deberán articularse fórmulas que reduzcan al mínimo el coste para los particulares, para las arcas públicas y, por contra, ofrezcan rentabilidades atractivas para que entre el capital privado.

Entre estas se barajó la posibilidad de aumentar la edificabilidad en los proyectos de rehabilitación integral, la capitalización de los ahorros energéticos que se obtengan en los nuevos edificios más eficientes o la venta de plazas de aparcamiento, entre otras. Aun así no bastará, al menos no al principio y hasta la representante del Gobierno admitió que se está estudiando aplicar toda una serie de incentivos y ayudas, aunque no siguió leyendo. "Hasta que no lo tengamos decidido, no vamos a anunciar nada, sería crear falsas expectativas", argumentó.

Sea como fuere, el Ejecutivo quiere presentar un proyecto definido antes del verano y el nuevo plan estatal 2013-2016 en otoño. Ahí será donde se comprobará el giro que adoptará la política de vivienda pública. El drama del paro demanda que las soluciones lleguen cuanto antes y los cálculos son prometedores. Si se rehabilitaran más de 400.000 casas al año, se podrían llegar a crear unos 160.000 empleos anuales.