La situación del mercado inmobiliario

¿Y si compro una vivienda y los precios continúan cayendo?

En Almería, Zaragoza o Guadalajara las casas se han abaratado más del 36%.

Quienes trabajan en el mercado inmobiliario no dejan de salir de su asombro desde hace ya algunos meses. "Lo que más suelen preguntar los ciudadanos o inversores interesados en comprar una casa no es cuánto vale, sino cuánto va a seguir valiendo", aseguró ayer el director general comercial de Tinsa, Álvaro Martín Ropero, durante la presentación del nuevo indicador de precios que elaborará esta tasadora.

Es decir, que más que lo que cuesta una casa, al futuro propietario le interesa conocer si ha comprado en el momento más bajo del ciclo o si, por el contrario, podrá conseguirla aún más barata retrasando su decisión. Y ante tal disyuntiva, ¿qué contestan expertos como Tinsa? "Siempre advertimos que depende de la zona que se trate. Un análisis de las cifras del nuevo indicador apunta a que en algunas provincias los precios ya están muy cerca de su suelo, puesto que han registrado caídas cercanas al 40%", añade el director general comercial.

La influencia del stock

La nueva estadística de Tinsa ofrecerá a partir de ahora no solo datos de precios de las viviendas nuevas y de segunda mano distribuidas por cinco grandes zonas: capitales y grandes ciudades, áreas metropolitanas, costa mediterránea, otros municipios y ambos archipiélagos. También publicará la evolución de los precios por provincias y comunidades autónomas. Y con los primeros datos, relativos al primer trimestre de este año, calculan que hasta marzo los precios se han abaratado en promedio un 9,2% sobre idéntico periodo del año anterior. Sin embargo, algunas regiones registraron descuentos mayores, como Aragón, con el 16,2%, seguida de Navarra (16%), Cataluña (12,8%) o Madrid (11,7%).

En términos acumulados desde que los pisos tocaron los máximos del boom, allá por el final de 2007, las casas en España acumulan una depreciación del 28,6%. No obstante, hay provincias donde la pérdida de valor roza el 40%. Es el caso de Almería, donde las casas valen hoy de media un 37,4% menos que hace cuatro años y medio. También destaca el caso de Guadalajara, Zaragoza, Toledo e incluso Barcelona, todas con rebajas acumuladas de más del 34%.

En cuanto a qué tienen en común todas estas poblaciones para liderar la clasificación de las provincias con un ajuste de precios inmobiliarios más duro, Tinsa tiene claro que está estrechamente relacionado con el volumen de oferta disponible en estas zonas. Por lo tanto, allí donde aún quede mucho stock de pisos por absorber habrá más posibilidades de que los precios continúen bajando.

Sin embargo, donde las rebajas de precios sean ahora más moderadas, será porque la oferta ya no es tan abundante y ha sido absorbida; allí lo más probable es que los precios ya hayan encontrado su suelo, admiten desde Tinsa para contestar a los pocos compradores que existen interesados, aunque la mayoría esté compuesta por esos indecisos. Otro de los pronósticos que hacen los expertos a futuro es que habrá un porcentaje de casas que no se venderá en mucho tiempo. "Se trata de un producto específico para el que antes había demanda, como la de los inmigrantes que ahora ha desaparecido", según reconoció Raúl García, director de desarrollo de negocio y mercadotecnia de Tinsa.

En cuanto al volumen del stock, la tasadora líder del mercado estimó que se sitúa entre 600.000 y 700.000 casas, aunque podría haber en desarrollo otras 600.000 viviendas que no deben sumarse porque muchas de ellas no se terminarán y otras acabarán demoliéndose. En cualquier caso, hasta que no vuelva el crédito y se disipen las dudas sobre el empleo y los ingresos de los hogares, las ventas no aumentarán. El sector se prepara para un letargo de al menos tres años.

La concesión de hipotecas no encuentra su suelo

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas ascendió a 26.415 en febrero de este año, lo que representa una caída del 47,1% respecto al mismo mes de 2011, según los datos difundidos ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con el retroceso interanual de febrero, las viviendas hipotecadas encadenaron 22 meses de caídas consecutivas. El descenso de febrero fue más acusado que el de enero, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron ya un espectacular 41,7%, y se encuentra entre las mayores correcciones de toda la serie. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en febrero los 104.868 euros, un 14,6% menos que en febrero de 2011, mientras que el capital prestado se redujo un 54,8%, hasta apenas 2.770 millones de euros.

Estas cifras no hacen sino confirmar lo que hasta el Gobierno admite: el crédito continúa sin fluir y menos si tiene que ver con el ladrillo, a no ser que sea para comprar un piso en poder de la banca.