Cómo exprimir los ladrillos de cada hotel para ganarles dinero
ITH y Neinver llevan la gestión de activos inmobiliarios al turismo
Los precios por habitación en España han caído espectacularmente en los tres últimos años, hasta el punto de encontrarse estancados en una media de 83 euros, según los datos facilitados por Hotels.com a mediados de marzo. Fuentes del sector apuntan que, ahora mismo, "entre una noche en un hotel de dos estrellas y una en uno de cuatro solo hay 15 euros de diferencia". Esta tendencia, en principio, no va a cambiar. Pese a que los hoteleros entonen el mantra de que "el esfuerzo ya está hecho", lo cierto es que también saben que "los precios no van a subir. No van a caer más pero no van a experimentar un gran repunte", señalan otras fuentes. Ante esta caída de ingresos, ¿qué hacer para mantener la calidad del establecimiento y no perder dinero?
El Instituto Tecnológico Hotelero (ITH), centro de innovación adscrito a la patronal del sector Cehat, ha cerrado un acuerdo con Neinver para introducir el facility management "como modelo avanzado de gestión inmobiliaria de activos hoteleros, ya extendido en otros mercados maduros como EE UU y Gran Bretaña". Pedro García, director de facility management de Neinver, lo define como "una disciplina de gestión de activos inmobiliarios que tiene como principal cometido administrar y asegurar el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados". Neinver lleva desde 1992 implantando estos sistemas de control en edificios de oficinas o centros comerciales como los Factory.
Esta iniciativa promueve el análisis de todas las facetas de actividad del hotel en cuestión, menos alimentos y bebidas, para determinar, en base a unas mediciones, dónde se pueden optimizar los procesos y gastar menos dinero, invertir menos energías o adecuar el personal a las necesidades. García destaca así que "los principales beneficios son el ahorro de costes, el incremento de la eficiencia o el aumento de la productividad del activo".
Por ejemplo, uno de los principales problemas de los hoteles es el consumo de energía y sus altos costes. Con la implantación de este sistema de gestión se estudia cómo se está gastando la electricidad en el establecimiento, las zonas que tienen luz o equipos de climatización por defecto, el tipo de luminarias, incluso los hábitos de los clientes y su reparto por días. Las conclusiones de estas mediciones posibilitan la reorganización de los espacios, de los hábitos o la implementación de nuevas tecnologías "para que el hotel gaste exactamente lo que tiene que gastar", afirman desde ITH. Ni un euro más.
Abrir o no las salas de reuniones
Otro caso claro referente al edificio es el uso de las salas de reuniones. Cualquiera podría pensar que tenerlas en uso es mejor que vacías, "pero ponerlas en marcha tiene un coste", explican en el Instituto. De este modo, se busca el equilibrio, el punto de ingresos y costes a partir del cual abrir no suponga perder dinero.
"A través de la definición, medición y análisis de aquellos indicadores clave del inmueble se identifican áreas de mejora y planes de acción enfocados a optimizar la rentabilidad. Después, se continúa midiendo e interpretando los indicadores para proponer nuevas mejoras y estandarizar procesos de trabajo", detalla el jefe de proyecto de Neinver. "La implementación de estos sistemas nos ha permitido obtener ahorros energéticos del 45%, ahorros en contratos de servicios del 37% e incrementar la satisfacción de nuestros clientes en un 30%", asegura.
Álvaro Carrillo de Albornoz, director general de ITH, afirma que este acuerdo supone "incorporar un modelo de gestión integral de activos que aprovecha el saber hacer de la industria hotelera y ofrece una herramienta inmobiliaria especializada muy eficaz, que deja en manos de expertos la gestión de las instalaciones y permitirá a los hoteleros españoles dedicarse a lo que mejor hacen: vender su producto hotelero".
Un año de proyecto piloto para todas las clases
Antes de lanzar un sistema tan ambicioso a todos los hoteles de España, los organizadores han estado de acuerdo en poner en marcha un proyecto piloto de cerca de un año de duración. "No es requisito indispensable. Obviamente, a más tiempo probando el sistema, mejor desde el punto de vista de evaluación de los resultados, pero la duración es flexible y se adaptará en cada caso", comentaron los responsables de ITH y Neinver.El éxito del proyecto, de hecho, "no radica tanto en el número de hoteles que participen sino en que sean representativos de diferentes segmentos y tipologías de hotel habituales en el mercado a nivel nacional". El gran cuadro de mandos que hay que generar, que abarque los indicadores imprescindibles de medición específicos de cada tipo de hotel, necesita diferenciar y ser probado en un establecimiento urbano y uno de sol y playa, por ejemplo. Y no es lo mismo un hotel de 400 habitaciones que un hotelito con encanto de siete, en cuanto a gestión del edificio y sus costes."La única diferencia de implantar este sistema en los hoteles respecto con otros edificios son los indicadores a definir. El facility management es una disciplina que busca el ahorro de costes en cualquier tipo de activo, por tanto las estrategias y los sistemas utilizados son los mismos para todos los activos", explica Pedro García. "A la hora de ponerlo en marcha, es importante que expertos analicen el activo, identificando los indicadores que mayor inciden en ese tipo de negocio y de esta manera puedan proponer e implantar planes de acción que ofrezcan un verdadero ahorro de costes", detalla. Por eso es relevante esta primera fase piloto.Como el modelo de Neinver se basa en "el uso compartido de su sistema de gestión, el cliente no tiene que realizar ningún coste de inversión en el activo y le permite ir generando sinergias", afirma García.
La cifra
45% es el ahorro en consumo de energía que la implantación de la gestión del edificio ha conseguido lograr.