Las tasadoras avisan de que el suelo de la banca se devaluará más a partir de julio

Los promotores inmobiliarios y las empresas tasadoras alertan de la situación en la que puede derivar el mercado inmobiliario si no se retoca la actual Ley de Suelo. A partir de julio todos los suelos urbanizables que no hayan sido desarrollados (ahora la mayoría en poder de la banca) perderán buena parte de su valor al aplicarle el nuevo reglamento de valoraciones que desarrolla la norma.

Arrecian las críticas a la actual legislación de suelo. Aunque la nueva norma lleva en vigor desde julio de 2007, lo cierto es que los mayores problemas han empezado a surgir desde que en octubre pasado se aprobó el reglamento que desarrolla de manera efectiva la ley. El documento explicita, por fin, cómo han de valorarse los suelos que vayan a ser objeto de una expropiación.

La actual ley solo contempla dos tipos de suelo: rural o urbanizado. Y, sin embargo, la antigua normativa establecía hasta cinco categorías (rústico, urbanizable no sectorizado y sectorizado y urbano no consolidado y consolidado). Lógicamente, había que cuadrar esas cinco tipologías en solo dos.

José Antonio López Torralba, asesor técnico de Euroval, recuerda el cambio fundamental que introduce la norma de 2007: "En ningún caso podrán considerarse expectativas urbanísticas aquellas que no están plenamente realizadas".

Quiere esto decir que, mientras antes de 2007 cuando una Administración expropiaba un terreno, este se valoraba por lo que fuera a construirse sobre él en el futuro (un edificio, una carretera, una vía férrea), con la nueva ley eso será ya imposible, puesto que si es una huerta, será pagado a precio de suelo rural, sin más expectativas que las mejoras que haya podido realizar su propietario (canalizaciones o si posee alguna edificación).

El objetivo es evitar que vuelvan a producirse situaciones tan esperpénticas como la ocurrida en la construcción de la circunvalación de Burgos, "donde el coste de las expropiaciones fue superior al de la obra", asegura Luis Cesteros de la Peña, director de la Secretaría Técnica de Pryconsa.

Norma elaborada en pleno boom

Pero si este régimen de valoraciones solo es aplicable a las expropiaciones, ¿por qué el sector se muestra preocupado por los terrenos en manos de bancos y cajas?

Como la ley fue redactada todavía en el fragor de la burbuja inmobiliaria, el anterior Gobierno quiso establecer una disposición transitoria encaminada a frenar la retención especulativa que solían hacer los promotores de sus suelos urbanizables.

Esta clase de terrenos podrían seguir siendo valorados como tales y no como suelo rústico si se edificaban dentro de los plazos establecidos por cada planeamiento municipal. En el caso de que los ayuntamientos no establecieran plazos, debía ser de tres años desde la entrada en vigor de la ley. Pasados esos tres años, esos terrenos que se habían dejado sin edificar podrían ser expropiados y valorados entonces como tal.

Los tres años cumplieron en 2010, ya en plena crisis, y entonces promotores y banca presionaron para que esa disposición no entrara en vigor porque el quebranto contable que podría producirse en sus balances era muy importante y suelos sin desarrollar había en cantidades ingentes.

Después de dos prórrogas, el nuevo plazo cumple el próximo 30 de junio, por lo que a partir de julio todos los solares clasificados como urbanizables según la anterior ley que no hayan sido desarrollados tienen un riesgo cierto de expropiación y buena parte de ellos pertenecer hoy a la banca después de que numerosas promotoras hayan incurrido en procesos concursales o de quiebra.

"Valga como ejemplo el caso de un suelo urbanizable en la localidad de Camas (Sevilla) que no ha cumplido con esos plazos y que si antes podría llegar a valorarse a efectos expropiatorios en más de 4,26 millones de euros, ahora en aplicación del nuevo reglamento y por el sistema de capitalización de rentas su valor será de 273.427 euros", explica Ángeles Aguilar, directora técnica de Gesvalt. Como a los tasadores se les exige en la actualidad en sus informes que especifiquen todos los valores posibles y certifiquen el más bajo posible, en sus informes a partir de esa fecha para suelos urbanizables que no se hayan desarrollado, el más bajo será el valor de expropiación, ya que existirá una posibilidad cierta de que sea adquirido por alguna Administración.

Por ello, si el actual Gobierno no vuelve a prorrogar esa disposición o, lo que reclama el sector, cambia la ley por completo, bancos y cajas pueden encontrarse con muchos suelos por los que dieron crédito que ahora valen una ínfima parte de la tasación que recibieron años atrás.

Entonces, las entidades tendrán que provisionar aún más dinero por la abultada depreciación de dichos terrenos. Nadie, ni promotores, ni tasadores, ni financieros, creen que Fomento vaya a permitir que eso ocurra.

Hacia un mercado muy fraccionado

Además de los problemas que el reglamento de la ley de suelo puede acarrear a la banca, en pleno proceso de tasación de sus activos inmobiliarios para culminar su saneamiento, promotores y tasadores advierten que de no cambiar la ley, el mercado se fraccionará en dos.Guillermo San Román García, consejero delegado de Frontal XXI, considera que la legislación actual "reduce los derechos de los propietarios de suelo y establece mayores obligaciones para los desarrollos urbanísticos". Como además los planes generales de los municipios son libres de determinar que la gestión de un sector de suelo sea a través de expropiación porque vaya a ser pública se producirá una dualidad muy peligrosa, aseguran los promotores. Podrá darse el caso de una parcela con un coste de suelo a precio de mercado de, por ejemplo, 50 euros el metro cuadrado y que la de al lado haya sido expropiada a coste de dos euros el metro cuadrado, denuncian las mismas fuentes. "Es verdad que ahora las administraciones no tienen dinero para expropiar, pero siempre pueden concertar la operación y obtener financiación para llevarla adelante", añade San Román. Antes, esto era impensable puesto que el precio de expropiación se asemejaba mucho al de mercado, cuando no lo llegó a superar en algún caso.

Los escollos

Inconvenientes de la ley, según el sectorl Tasaciones: coexistencia de distintos cálculos de valores en los informes (el financiero, el justiprecio, el de mercado).l Fórmulas de cálculo: derivadas de complejas ecuaciones y factores, muy subjetivos.l Justiprecio: posibilidad real de obtención de valores que no garantizan la indemnidad patrimonial del afectado.l Metodología: se requiere un mayor esfuerzo en la realización de los informes, como cerciorarse de si existe o no riesgo de expropiación.