La franquicia gana peso en el parque hotelero español
Las cadenas venden sus hoteles en propiedad, según Magma Turismo
Menos patrimonio, más dirección. Los hoteleros reducen el peso de sus edificios en la cartera y dan prioridad a la gestión de los establecimientos. Un estudio de Magma Turismo pone cifras a la tendencia: del total de operaciones de compra y venta realizadas en el ejercicio 2010 por grupos hoteleros (no se incluye otra tipología de transacciones de activos hoteleros), cerca del 60% fueron desinversiones. No hace referencia al monto total de las transacciones. "Esta realidad se debe a un cambio de mentalidad de las cadenas, que se autodefinen como gestores especializados y no como patrimonialistas", afirman desde Magma-TRI Hospitality Consulting.
"Parte de la inversión hotelera realizada en época de bonanza, alineada con intereses inmobiliarios y financiada por las entidades bancarias, se ha encontrado en estos últimos tiempos en una situación financiera límite frente a estas mismas entidades crediticias", explican desde Magma. De este modo, ganan presencia modelos mixtos como el contrato de gestión. "Son modelos más anglosajones, en donde los ingresos de la propiedad son variables en función de la evolución de la explotación del establecimiento hotelero", detallan.
Aunque los grupos tienen aún mayoritariamente hoteles en propiedad (un 34% de la cartera de los encuestados para el estudio), otras figuras se van abriendo paso. Junto al contrato de gestión, que representa el 20,3% de los activos hoteleros españoles, y el alquiler, con el 31,48%, se abre paso la franquicia, juntando ya el 9,25%. Además, en las previsiones de cierre de 2011 que plantea el estudio, el 7,7% de las operaciones en el sector serán cierre de contratos de franquicia, un modelo "prácticamente inexistente en España" y que entra "con fuerza".
Renegociación de los alquileres
Por su parte, los contratos de alquiler son el modelo más desarrollado en España por detrás de la pura propiedad. Sin embargo, frente al modelo tradicional de alquiler fijo, que ofrecían una seguridad de rentabilidad estable al inversor propietario, "se está variando hacia modelos mucho más creativos con opciones mixtas", aseguran. En este grupo entran opciones con alquiler mínimo garantizado y el resto, en función de la facturación, por ejemplo, o fijando la variable según otras circunstancias de la gestión, como el resultado de explotación o un mix de ventas, beneficio, etcétera.
Este tipo de contratos representan ahora entre el 20% y el 25% de las nuevas operaciones, a un nivel equivalente al del contrato de gestión, que alcanzará el 31% en 2011. Este incremento se realiza en detrimento de los contratos de alquiler, que pasarán de representar el 30% del volumen de operaciones en 2009 al 15% en 2011. "En el ejercicio 2010, el 53% de los nuevos contratos de alquiler fueron de renta variable", destacan en Magma.
Por otro lado, cabe destacar que, debido a la disminución de la rentabilidad hotelera durante los últimos años, se han "renegociado muchos contratos de alquiler que se han saldado con disminuciones de entre el 20% y el 30% de la renta pactada inicialmente en más de la mitad de las negociaciones. "En el 6% de las negociaciones se han recalculado las rentas a la baja hasta en un 40%", afirma el estudio. "Para el ejercicio 2011, es previsible que se renegocien contratos, si bien la disminución de la renta serán menores, por debajo del 15%", detallan.
Respecto de las compras realizadas por grupos hoteleros, un 43% de las operaciones fueron en España y cerca de un 30% en la Unión Europea.
Un índice comparador para 'espiar' al vecino
¿Cómo le estará yendo al hotel rival de la esquina de enfrente? ¿Estará haciendo rentable el restaurante que puso? Sin conocer la identidad de los encuestados pero a un nivel de detalle muy significativo, los hoteleros españoles podrán manejar las cifras de su sector y su mercado y compararlas con las suyas y con su desempeño gracias a la herramienta de gestión HotStats, que Magma Turismo trae ahora a España. Tal y como comunicaron ayer, HotStats es "la herramienta de gestión más detallada de la industria hotelera que se compila en la actualidad", señalan Bruno Hallé y Albert Grau, socios directores de Magma-TRI Hospitality Consulting. Magma tendrá los "derechos de representación, comercialización y promoción de esta herramienta en España, Portugal, Italia y América Latina".HotStats analiza y compila datos con más de 80 indicadores de todos sus socios hoteleros adheridos. El resultado es "una visión global de un mercado en concreto, con datos de la cuenta de explotación en detalle, tanto de ingresos como de gastos, y hasta la obtención del beneficio de explotación. "Gracias a este acuerdo con HotStats aportaremos más valor a nuestros clientes", apuntan. Las compañías del sector adheridas a la herramienta envían periódicamente datos detallados de su cuenta de explotación, que TRI recoge, analiza y distribuye de forma confidencial.Actualmente, HotStats recoge datos de más de 1.550 hoteles con 340.000 habitaciones. En Europa continental y Oriente Medio cubren 50 destinos principales en 27 países, centrándose en los sectores de gama alta y gran lujo. En España, concretamente, hay un total de 223 hoteles adheridos con un total de 47.733 habitaciones.
La cifra
83% de los encuestados para el estudio de Magma Turismo consideran que durante los dos próximos ejercicios se producirán operaciones de compra, fusiones e integraciones en el sector hotelero.