Rubalcaba y Rajoy se acusan mutuamente de ser responsables

¿Quién inició la burbuja inmobiliaria?

La vivienda, uno de los grandes problemas derivados de la crisis, fue citada de refilón en el único debate electoral entre los dos principales candidatos a ganar las elecciones del 20-N. Alfredo Pérez Rubalcaba y Mariano Rajoy se acusaron mutuamente de estar en el partido que creó la burbuja inmobiliaria. ¿Pero quién es realmente el responsable? ¿Cuándo empezó a tomar forma y cómo se hinchó?

Ilustración sobre la burbuja inmobiliaria
Ilustración sobre la burbuja inmobiliaria

Durante el primer bloque del cara a cara entre los candidatos del PSOE y el PP a la presidencia del Gobierno, dedicado a la economía y el empleo, Alfredo Pérez Rubalcaba y Mariano Rajoy hablaron de pasada del sector inmobiliario. Pero no para detallar sus propuestas para atajar la profunda crisis que atraviesa la vivienda en España, sino para echarse en cara la responsabilidad de la burbuja inmobiliaria.

Sacó el tema el líder socialista al referirse a la abultada deuda de los bancos y los activos tóxicos. Rubalcaba afirmó que los bancos no prestan porque deben mucho, y atribuyó ese endeudamiento a la burbuja inmobiliaria que, a su juicio, creó el PP. Rubalcaba admitió que el PSOE tardó en pinchar la burbuja, pero insistió en que fueron los gobiernos populares quienes alimentaron la especulación con la ley de liberalización del suelo de 1998.

Fue un dardo que no tardó en devolver el líder conservador con una batería de cifras sobre la desaforada construcción en la época del 'boom'. "Dice que la burbuja inmobiliaria la inició el PP. Pero los años que más viviendas se iniciaron fueron 2006, 2005 y 2004", con José Luis Rodríguez Zapatero en el poder, respondió Rajoy. "No se excusen y asuman su responsabilidad", incidió, asegurando que el PSOE "no hizo nada contra la especulación y se ha limitado a echar la culpa a los demás".

Comenzaba un rifi-rafe intercalado entre otros temas fundamentales como el paro, la prestación por desempleo, las pensiones y la corrección del déficit. De nuevo Rubalcaba cargaba contra Rajoy y señalaba que "por cierto, las casas de 2005 se empezaron a construir en 2002", con José María Aznar como presidente del Gobierno. Y añadió: "lo que no hay que hacer es volver a las deducciones de vivienda por encima de los 30.000 euros porque es cebar la bomba inmobiliaria". El candidato socialista criticó que Rajoy quiera rescatar la desgravación por compra habitual o prorrogar el IVA superreducido al 4%, así como bajar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Para Rajoy, los socialistas no pueden dar lecciones cuando han hecho una serie de medidas que ni siquiera llevaban en su programa, como subir el IVA o limitar la desgravación por compra de vivienda.

El origen de la burbuja

Pero más allá de las acusaciones y reproches electoralistas, ¿quién es realmente responsable de la burbuja inmobiliaria? ¿Cómo se gestó el monstruo que dificultaría años después el acceso a una vivienda? Cabe destacar que las causas son muchas y han surgido tanto en los gobiernos del PSOE como en los gobiernos del PP, e incluso en la época de UCD con Adolfo Suárez. Desde la introducción de las deducciones fiscales por adquisición de casas, hasta la bajada de los tipos de interés que motivó el endeudamiento, pasando por la especulación que infló los precios. El que fue el motor del crecimiento económico español durante años ha salido caro. Se construyeron miles de casas que ahora no se pueden pagar y permanecen vacías en stock sin ver la luz al final del túnel. Un valor que se creía de futuro y que ha llevado a la ruina a miles de familias y empresas. Ahora puede que muchos ciudadanos nunca puedan tener un inmueble en propiedad.

Fue en 1979 cuando arrancó la deducción por compra de vivienda. El socialdemócrata Francisco Fernández Ordóñez, ministro de Suárez, hizo una reforma fiscal que supuso el nacimiento del IRPF y estableció la deducción en el 15% para la adquisición de sucesivas viviendas habituales. En 1991, con Felipe González en el Ejecutivo desde el 82, se creó la posibilidad de deducir por las cuentas vivienda. En el 98, una reforma de más calado eliminó la deducción más allá de la primera vivienda e introdujo un límite fijo en la base de deducción, que era de 1.500.000 de las antiguas pesetas. Ahora es de 9.015 euros. El coste fiscal para el Estado pasó de casi 230 millones en 1980 a más de 6.000 millones en 2007. Pero el efecto era multiplicador sobre los ingresos que generaba la compra de pisos.

Pero no solo el beneficio fiscal estimuló las decisiones de inversión en vivienda. También el ciclo de expansión económica y el recorte de los tipos de interés por parte del Banco de España con la integración en el euro, del 11% en 1995 al 3,5% entre 2003 y 2005, lo que rebajó los intereses hipotecarios y animó al endeudamiento para poder ser propietario. Las entidades bancarias apenas discriminaban a la hora de dar hipotecas incluso por encima del 100%. El menor coste de la financiación disparó la demanda y la deuda hipotecaria, a lo que la oferta respondió con más viviendas -se llegaron a construir más de 700.000 inmuebles anuales- y subidas de precios. La liberalización del suelo en el 98 impulsó la urbanización y echó más leña al fuego. Poco a poco los especuladores hacían su agosto y la sobrevaloración ganaba terreno. Ya en 2002 el Banco de España alertaba sobre ella.

No está claro en qué año exacto pudo surgir la burbuja, pero sí que se extendió hasta agosto de 2007, con subidas de precios sostenidas que incluso alcanzaron el 30% anual, según datos de idealista.com, y que un reciente informe de Bruselas cifra en un 155% entre 1995 y 2007.

Todo contribuyó a un cocktail que terminó por estallar a comienzos de 2008 con una brusca caída de la demanda, de la producción y de los precios. Unido a otros factores como la falta de financiación, la economía, cada vez más deteriorada, es incapaz de absorber el exceso de viviendas sin vender y el ajuste está lejos de finalizar.