Según el consenso de los analistas, el alquiler es la mejor opción para drenar el stock

Los expertos piden más ayudas al alquiler de vivienda y menos a la compra

Ni desgravación fiscal, ni dación en pago, ni menos impuestos. De todas las propuestas electorales de cara al 20-N, los expertos aseguran que la clave para resolver el problema de la vivienda a largo plazo está en el alquiler. Coinciden en que el nuevo gobierno debe priorizar la absorción del stock promoviendo definitivamente el alquiler como alternativa a la compra.

Las elecciones generales están a la vuelta de la esquina y las promesas electorales cobran fuerza. En materia de vivienda, los partidos políticos lanzan sus mejores recetas para reanimar un sector que agoniza por la crisis y centra las preocupaciones de muchos ciudadanos. Las propuestas son variadas, algunas viejas pretensiones y otras novedosas, pero ¿cuáles solucionarán verdaderamente el problema de la vivienda en España?

Una de las medidas estrella es la desgravación fiscal por compra, un incentivo muy popular que puede atraer muchos votos. Apenas un año después de que el gobierno de Zapatero la limitara a las rentas superiores a 24.100 euros, el PP -ganador indiscutible de los comicios según las encuestas- propone recuperar la deducción para todos, CiU aboga por rescatarla temporalmente y el PSOE apuesta por ampliarla a los 30.000 euros. Otras iniciativas destacadas son regular la dación en pago -saldar la hipoteca entregando la vivienda al banco- por cortesía de los socialistas, la bajada de impuestos y el fomento del alquiler. Es esto último lo que los expertos consideran esencial para curar de sus males al sector inmobiliario español. Coinciden en que el alquiler es la mejor medicina a largo plazo y ha de utilizarse como parte de la solución al problema prioritario del stock.

Josep Oliver, catedrático de economía de la Universidad Autónoma de Barcelona, considera que son bienvenidas todas las medidas que ayuden a absorber lo más rápido posible el exceso de viviendas sin vender. "Todo lo que sea bajar el precio de la vivienda, como implica la desgravación a la compra o la rebaja del IVA, tiene efectos incentivadotes en el sector", dice. Pero, en su opinión, son remedios a corto plazo y no soluciones definitivas al desajuste que sufre la vivienda en España. "Más allá del corto plazo los partidos políticos deben favorecer el alquiler", asegura, "sobre todo entre los jóvenes que están excluidos de la compra".

Oliver sostiene que, ante la restricción crediticia, una salida es hacer más atractivo el alquiler para el sector privado y "que haya empresas que se dediquen al alquiler como actividad productiva". A su juicio, las medidas de fomento del alquiler puestas en marcha hasta ahora "son insuficientes dado el bajo peso del mercado alquiler en España". "Hay que ampliarlo más", enfatiza.

España está a la cabeza de la UE en viviendas en propiedad. Casi el 80% de la población prefiere la propiedad y solo un 13% vive de alquiler, frente al 50% de las familias que alquilan en Alemania, de según datos de Eurostat.

José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, coincide en que rescatar la deducción fiscal sería un parche porque "ha sido y será una lacra". Esgrime que, en la época de bonanza, desequilibró las decisiones entre compra y alquiler, disparando la proporción de propietarios y acelerando la subida de los precios. "El paso de limitarla a partir del 1 de enero de 2011 se hizo en el peor momento posible; se tenía que haber hecho antes, pero no convenía", asevera. Y añade: "ahora la solución es el alquiler".

Explica que en un momento en el que las ventas están paralizadas y la capacidad de adquisición de las familias no se corresponde con los niveles de precios de las viviendas, "el mercado por sí solo lleva al alquiler", de manera que en 2020 representará el 20-25% del mercado de viviendas, calcula. "La oferta tiene que cambiar el chip y no vender, sino facilitar que la mayor parte del stock se convierta en alquiler", insiste García Montalvo.

Pero los expertos consultados reconocen que en España está muy arraigada la cultura de propiedad y que los problemas de cobro echan para atrás.

Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores, ve imprescindible "que la Justicia funcione y sea rápida y eficaz para echar a los morosos". De esta forma, señala, se favorecerá el alquiler y bajarán los precios de compra. "Hay que facilitar que tanto la compra como el alquiler sean justos. Hay que tender a quitar las subvenciones y pagos artificiales como la desgravación en el IRPF para que el mercado se regule solo y funcione la ley de la oferta y la demanda", subraya.

Para Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, lo primero es "sanear los balances bancarios" que tienen adjudicados activos inmobiliarios también a través del alquiler. "Mientras haya stock es difícil que se reactive el sector y el alquiler es una opción más para promover vivienda". "Es una estrategia a largo plazo para drenar la bolsa inmobiliaria que ayudaría al sistema financiero y al crédito", mantiene.