Los registradores piden más garantías en la compra de casas
El real decreto aprobado en julio por el Gobierno para introducir mayor dosis de seguridad jurídica en materia de adquisición de viviendas "se ha quedado corto", según la opinión extendida entre los registradores de la propiedad. Estos valoran como positiva la iniciativa, aunque advierten de que tiene luces y sombras.
Los registradores de la propiedad valoran el avance en seguridad jurídica que aporta el Real Decreto 8/2011, de 1 de julio, para los compradores de vivienda nueva en España, pero al tiempo consideran que "se ha quedado a medio camino", según se puso de manifiesto el viernes en Málaga en una jornada organizada para celebrar el 150 aniversario de la Ley Hipotecaria. Así, explicaron que en España se han sucedido casos en los que un comprador adquiere una vivienda con su licencia administrativa otorgada e inscribe la finca en el registro. Luego se incoa un expediente administrativo por contravenirse la disciplina urbanística, que da lugar a una sentencia que ordena el derribo.
Esta cadena de hechos, más común en las zonas de costa y que ha afectado a muchos ciudadanos extranjeros, ha provocado que el producto inmobiliario español pierda atractivo y con él la percepción de seguridad jurídica. Por ello, la Unión Europea solicitó a España remover algunos preceptos legales para aportar mayores garantías al comprador, por lo que se aprobó el citado real decreto. Para contrarrestar esta situación y animar el mercado español, el ministro de Fomento, José Blanco, y la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, iniciaron la pasada primavera un road show por varios países europeos para reunirse con inversores e impulsar las ventas en España.
Carmen de Grado, registradora y vicedecana del colegio nacional, sostiene que el real decreto es un paso adelante, pero cree que el Gobierno "se ha quedado a medio camino".
En su opinión, una de las mejoras que ha pretendido introducir el real decreto es que se soliciten al comprador mayores requisitos para la inscripción de la vivienda en el registro. Por ejemplo, se le exige también que acompañe, además de la licencia de obra, la de primera ocupación, un trámite que los ayuntamientos tardan en completar unos seis meses. Esto provoca una demora en la inscripción de la finca, con el consiguiente perjuicio para el constructor que vende el inmueble, que ya de por sí trabaja con una coyuntura económica muy adversa.
Este retraso en la venta ha despertado ya innumerables quejas entre los constructores. Para la inscripción de la vivienda en el registro, se ha de aportar además la documentación relativa al cumplimiento de la legislación en materia de eficiencia energética.
En el lado positivo, Carmen de Grado asegura que el real decreto obliga a la Administración a publicar en el registro cualquier expediente iniciado en materia de disciplina urbanística que pueda afectar a la finca en cuestión, lo que supone un aporte muy importante de información previa para el eventual comprador, que le puede disuadir de seguir con la operación en caso de que la adquisición le pueda ocasionar perjuicios en el futuro.
Entre los registradores se extiende la opinión de que el real decreto, que modifica varios aspectos de la Ley del Suelo, ha intentado dar solución a la petición por parte de la UE de una mayor seguridad jurídica, pero ha generado otros problemas derivados de la mayor carga burocrática a los que debería dar una solución en el menor tiempo posible.
Las cifras
34,8% es la caída del número de viviendas vendidas, según las cifras publicadas por los registros de la propiedad hasta julio pasado.
18,1% es el aumento que experimentó la inversión extranjera en inmuebles en España. La caída de precios anima el sector.
Indemnización previa a la demolición
La jornada sobre el 150 aniversario de la Ley Hipotecaria estuvo organizada por la Universidad de Málaga y el Observatorio de la Vivienda y contó con la participación de registradores de la propiedad y profesores universitarios. Los participantes analizaron algunas iniciativas legislativas que han puesto en marcha las comunidades autónomas en respuesta a los desórdenes urbanísticos. Entre ellas, destaca el caso de Cantabria. En esta región, la regulación recoge que previa a la demolición de la vivienda el propietario ha de ser indemnizado. Según algunos registradores, esta situación consagra la impunidad urbanística, ya que si las Administraciones (como sucede actualmente) no disponen de fondos para abonar las indemnizaciones a los propietarios, las casas ilegales no serán demolidas.Con el nuevo real decreto de julio se incrementa la coordinación entre notarios y registradores, quienes han de ampliar a las autonomías la comunicación de todas las inscripciones de vivienda nueva que se produzcan en sus territorios.El Gobierno de Cantabria aprobó en enero el proyecto de ley por el que se modificaba la Ley de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo, en relación con los procedimientos de indemnización patrimonial en materia urbanística, para poder indemnizar a los propietarios antes de los derribos. Así, se pretende garantizar a los propietarios sobre los que pesan sentencias firmes de derribo la indemnización del perjuicio patrimonial con carácter previo a la efectiva demolición del inmueble.Cantabria propicia la mayor publicidad registral de los litigios que se susciten en el ámbito urbanístico a fin de evitar mayores perjuicios a los terceros adquirentes. Esta medida fue ampliada a todo el territorio nacional en el real decreto de julio.