Un otoño movido para el mercado inmobiliario
Los expertos vaticinan cierta reactivación en las ventas. La rebaja de precio que aplicará la banca cuando se restaure su solvencia y el incentivo a la compra de pisos ayudarán
Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, otoño ha sido tradicionalmente la época en la que mayor número de compraventas de vivienda se registraban. Una tendencia que el Gobierno recuperó artificialmente el ejercicio pasado, gracias al efecto llamada que supuso anunciar el fin de la desgravación por compra de pisos. Un nuevo reclamo, la rebaja del IVA, y el fin de la reordenación del sistema financiero pueden provocar, vaticinan los expertos del sector, que la historia se repita este año.
Cumplir este éxito estadístico, sin embargo, no supone ningún gran reto. En el primer trimestre de 2011 se registraron un total de 21.170 transacciones de vivienda. Se trata del volumen trimestral más bajo registrado en las series del Ministerio de Fomento, que parten de 2004. De abril a junio, la cifra apenas fue de 28.612, según el INE. El máximo se alcanzó durante los últimos meses de 2006, cuando tuvieron lugar 103.384 ventas. Lejos de estas cifras, el último trimestre de 2010 fue toda una alegría para un sector que ha quedado paralizado por el desplome del negocio y la ausencia de crédito. En total, 45.562 operaciones, auspiciadas por el anuncio del Gobierno de que con el año finalizaba la posibilidad de desgravarse fiscalmente por la compra de una vivienda.
El pasado viernes 19, el consejo de ministros sorprendió con un nuevo incentivo. Trece meses después elevar el IVA por la adquisición de una casa del 7% al 8%, el Gobierno ha decidido rebajarlo al 4% para la compra de vivienda nueva. Eso sí, durante un tiempo limitado, hasta el 31 de diciembre. "El Gobierno sabe lo que se hace porque ya lo hizo el año pasado al poner un plazo para eliminar la deducción", expone Fernando Encinar, responsable del servicio de estudios de Idealista. "No es que la medida vaya a darle la vuelta a la crisis que vive el sector inmobiliario, pero sí puede provocar una pequeña mejora de las compraventas de aquí a Navidad", avanza.
La promesa del PP de prorrogar la rebaja del IVA podría neutralizar la del Gobierno
Paralelamente, desarrolla Encinar, el recorte temporal del IVA puede ayudar a rebajar la fuerte carga de ladrillo que pesa en el balance de las entidades financieras, facilitando que el crédito vuelva a circular y mejorando su imagen de cara a los mercados internacionales. El problema no es menor. En España existen, según los datos facilitados por el Ministerio de Fomento, un stock de 687.523 viviendas nuevas sin vender. De ellas, cerca de la mitad -por valor de unos 20.000 millones de euros- estarían en manos de las entidades financieras, según la asociación de constructoras Seopan.
Para el comprador particular interesado en adquirir una vivienda de, por ejemplo, 200.000 euros, la carga de IVA pasa de ser de 16.000 euros a la mitad, con lo que el ahorro asciende a 8.000 euros. Una cifra interesante, pero difícilmente empujará comprar pisos más allá de "aquellas personas indecisas que ya estaban pensándolo", señalan desde UGH, empresa de servicios para entidades financieras, entre las que destaca la rama inmobiliaria. "Al ser una medida temporal habrá quien se anime a dar el paso. Lo que el Gobierno hace es regalarles la plaza de garaje que ellos ya estaban negociando con el promotor", ilustran.
Hay quien tiene dudas, no obstante, de que el particular termine beneficiándose de la medida. Rubén Sánchez, portavoz de la asociación de consumidores Facua, apunta que habrá promotores que suban ese 4% para sacar más rentabilidad vendiendo al mismo precio. En todo caso, asume, la reducción impositiva está diseñada para "ayudar al sector a seguir vendiendo sin necesidad de seguir bajando precios, que sería lo necesario".
Coincide con esta opinión Nicolás Llari, director general del área residencial de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. "Parece una medida que ayuda mucho a la banca, en tanto que solo se aplica a vivienda de obra nueva, lo que llamamos stock, lo cual no tiene que tener su impacto en términos de reactivación del número de transacciones", opina.
También, no obstante, habrá excepciones del lado contrario. Catalunya Caixa, por ejemplo, ha aprovechado el tirón de la rebaja y ofrece un descuento similar para los pisos de segunda mano que acumula en balance. Una iniciativa que podría ser secundada en las próximas semanas por otras entidades.
En cuanto a si el reclamo es tan fuerte como el que suponía la antigua ventaja fiscal, en el sector tienen claro que no. "Para una hipoteca a 40 años, podía suponer una desgravación de 40.000 euros en total", estima Eduardo Sanchís, director general de UGH, superando en unos pocos años todo el efecto de la reducción del IVA.
Aunque la mayoría de expertos consultados espera una cierta reactivación de las transacciones durante estos meses, también creen que el factor electoral puede suponer una traba para el negocio. "Las promesas del PP de que se reimplantará la deducción por vivienda van a contener las ventas", vaticina José Merino, responsable de Proyecta, la unidad inmobiliaria de UGH. De otro lado, apuntan desde Idealista, "la contrapropuesta del PP al ampliar 12 meses la rebaja del IVA es una estrategia curiosa para paliar el efecto llamada de cara a las elecciones". La secretaria de política social de UGT, Carmen López, reclama al PP que si gana cumpla con la condición que han planteado, limitar esta ventaja impositiva solo a viviendas de un determinado precio.
El otro fenómeno que puede tener una importante incidencia en el mercado inmobiliario es la estrategia que tomen las entidades una vez concluya el plazo dado por el Banco de España para cumplir los requisitos de solvencia. "Septiembre es clave porque las cajas de ahorros, ya porque se salven, se fusionen o logren no necesitar recapitalizarse, podrán tener enfoques nuevos. Más realistas a nivel de precios, más flexibles", expone Encinares, desde el servicio de estudios de Idealista. "Espero que veamos más flexibilidad, dinamizando esas carteras.
Y es que todo el sector considera que el precio sigue siendo el problema clave. La oferta no termina de ajustarse a la demanda. El valor de adquisición de una casa ha regresado a niveles de 2005, pero no parece suficiente. "El precio de la vivienda sigue en una espiral descendiente desde mediados de 2007", aclaran desde el Grupo Main, especializado en servicios inmobiliarios para la banca. El fenómeno se acomoda, exponen, "al interés de las entidades financieras de desprenderse de este inmovilizado, ya que están obligados a realizar fuertes dotaciones, impuestas por Banco de España". Sin embargo, estas rebajas no solo son insuficientes, sino que son limitadas. "La banca comenzó a vender los pisos malos, los situados en el extrarradio, los de importes bajos, donde las quitas en precio no eran significativas para sus cuentas. Los inmuebles buenos, bien situados, los siguen manteniendo en cartera a precios altos", explica Pedro Oliver, director general del grupo Main.
Una estrategia que condenan desde la asesoría inmobiliaria CB Richard Ellis, donde consideran, sin embargo, que "no es que la banca no quiera". "Es que no pueden. Si todo el stock se vendiera al precio que ofrece hoy el mercado estaríamos hablando de quiebra del sistema financiero, por eso hay que ir poco a poco", apunta Llari.
Desde el centro de estudios de Idealista calculan que, aunque hay que diferenciar mucho de una zona geográfica a otra, los precios deberían seguir bajando, al menos, hasta niveles de 2002. "Fue entonces cuando la evolución de los precios de la vivienda y de los sueldos comenzaron a separarse radicalmente", expone Encinar. El precio medio del metro cuadrado se encontraba hace nueve años en los 1.154 euros, frente a los 1.782 euros de hoy y los 2.266 que alcanzó en 2007.
"Cuando bancos o cajas necesitan liquidez rebajan los pisos un 40%"
En España sigue habiendo demanda de vivienda. El problema, opinan los expertos, es que el precio de los ofertantes sigue siendo alto para los compradores interesados, quienes se encuentran, a su vez, en una situación económica más débil que antes de la crisis y con serios problemas para obtener agua del grifo de financiación. Sin embargo, aún es posible encontrar buenas oportunidades. "Bancos y cajas mantienen precios elevados para los inmuebles que tienen en cartera. Pero a veces, por necesidades de liquidez o tesorería, se ven obligados a vender promociones y de una semana a otra aplican rebajas del 30% o del 40%", argumentan desde UGH, empresa que ofrece servicios de gestión inmobiliaria a entidades financieras. "Cuando se aplican este tipo de descuentos, los pisos se venden", aduce José Luis Miró, socio de la consultora inmobiliaria Knight Frank. "La banca ha utilizado esta táctica de forma brusca y se ha quitado de encima promociones enteras en zonas de costa", las más castigadas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, expone el consultor.En UGH recuerdan, además, que las entidades financieras tienen más margen para aplicar rebajas que los propios constructores. "¿A qué precio puede vender el promotor? Pues al que le cueste el préstamo concedido, porque no tienen balances como para vender con pérdidas. Antes que eso se lo pasan a las entidades financieras", asume Eduardo Sanchís, director general de la empresa. "El banco, como provisiona, tiene algo más de margen para rebajar el precio", concluye.
Las fechas clave para el ladrillo
19 DE AGOSTO El Consejo de Ministros aprobó el viernes 19 de agosto una rebaja de impuestos destinado a reactivar el mercado inmobiliario. En concreto, la medida rebaja del 8% al 4% el IVA que se aplica por la adquisición de vivienda nueva, solo hasta el 31 de diciembre. El PP, por su parte, ha anunciado que prorrogará esta ventaja 12 meses si su partido gana las elecciones generales.27 DE SEPTIEMBRE El adelanto de los comicios al 20 de noviembre obliga a disolver el Congreso y el Senado antes del 27 de septiembre (55 días antes de las elecciones). La subcomisión de la Cámara Baja que estudia modificar la ley hipotecaria tendrá hasta entonces para presentar los cambios recomendados.1 DE OCTUBRE El calendario establecido por Banco de España obliga a las entidades financieras a concluir su reestructuración para el 30 de septiembre. Unavez cumplidos los objetivos de solvencia, los expertos creen que bancos y cajas se mostrarán más flexibles a la hora de negociar el precio de las viviendas que venden.20 NOVIEMBRE La celebración de las Elecciones Generalespuede introducir nuevoscambios en el sector inmobiliario. A falta de conocer el listado completo de las promesas electorales que prepara cada partido sobre esta materia, el PP ya ha adelantado que recuperará la desgravación fiscal para la compra de vivienda.
