Análisis

Claves del marzo negro para la vivienda

El mes de marzo ha constatado que los ajustes en la vivienda siguen pendientes. El sector inmobiliario no puede arrancar la recuperación mientras la economía siga paralizada y la banca se resista a prestar.

Los visos de recuperación en el mercado inmobiliario español se han esfumado de un plumazo. El tercer mes del año se ha encargado de recordar que los ajustes en la vivienda no han finalizado -la compraventa rompió la tendencia alcista con una caída del 11,9% y la constitución de hipotecas se desplomó más de un 20%-. Tras un ligero respiro en enero y febrero, era de esperar que los principales indicadores del sector recayeran de un momento a otro ante un cúmulo de circunstancias en el primer trimestre, algunas previsibles y otras no tanto.

Fin del efecto de los cambios fiscales

La eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda a partir del 1 de enero de 2011 animó a los compradores que no querían perder este beneficio fiscal en la recta final de 2010. Las operaciones firmadas entre octubre y diciembre del pasado ejercicio se vieron reflejadas en los dos primeros meses de este año. De hecho, las compraventas aumentaron un 19,6% en enero y un 10,5% en febrero. Pero, una vez acabado el efecto de los cambios fiscales, ha aflorado la realidad de la parálisis que sufría el sector. Los que podían comprar lo hicieron antes de 2011, y los que quieren comprar ahora se han topado con unas difíciles condiciones financieras, con tipos al alza y una elevada restricción a nuevos créditos.

Tipos de interés

Las presiones inflacionistas que surgieron a comienzos de año por la escalada de los precios del petróleo desataron los rumores sobre una posible subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para controlar el alza de los precios. Las revueltas en el Norte de África llevaron al barril de Brent y al Texas a alcanzar máximos. El encarecimiento de los combustibles provocó que el IPC español se disparase al 3,6% en marzo, mientras que en la zona euro se situó en el 2,7%, por encima del objetivo del 2% del BCE.

Ante este panorama, países como Francia y Alemania empezaron a exigir a la autoridad monetaria medidas que permitiesen frenar los riesgos inflacionistas, principal tarea del BCE. En la reunión de marzo, el presidente de la institución, Jean Claude Trichet, endureció su discurso y dejó entrever una subida del precio del dinero para abril, mes en el que el BCE cumplió con el guión y elevó en un cuarto de punto los tipos, hasta el 1,25%, poniendo fin a un periodo en el que el dinero se mantuvo durante 15 meses consecutivos en su mínimo histórico. El banquero francés sugirió nuevas subidas de tipos a lo largo de este año y los expertos prevén que las tasas rectoras alcancen el 1,75%.

Euríbor

El euríbor, indicador al que están referidas la mayoría de las hipotecas en España, comenzó a adelantar la posible subida de tipos en febrero, cuando escaló al 1,714% desde el 1,550% de enero. El tipo hipotecario inició una racha alcista que le llevó a cerrar el mes de marzo en el 1,92%.

Las sucesivas subidas experimentadas por el índice desde comienzos del año le devolvieron a niveles de 2009 y provocaron un encarecimiento de las hipotecas.

Los incrementos diarios hicieron que los expertos comenzasen a barajar nuevos techos para el cierre anual del indicador. Los analistas empezaron a especular con la idea de que el euríbor podría finalizar el año en 2,5%, según los más optimistas, mientras que otros apuntan al 3%. No obstante, habrá que esperar a las decisiones del BCE sobre las eventuales subidas de los tipos de interés.

Severa restricción del crédito

Bancos y cajas, inmersos en una reforma del sector financiero, no solo mantienen la restricción del crédito sino que la han agudizado en los últimos meses. El Banco de España revela que el crédito a las familias intensificó su contracción en marzo, al tiempo que los datos de la AHE muestran que el crédito hipotecario registró en marzo una caída del 3%, la mayor de su historia.

Todos los banqueros del país coinciden en que el crédito seguirá de capa caída en los próximos meses. Incluso el Banco de España señaló en su último informe de estabilidad financiera que la recuperación del crédito tendrá que esperar.

José Luis Martínez Campuzano, Estratega de Citi en España, asegura que la prioridad ahora de la banca es "reducir su apalancamiento y no ampliarlo más". Por eso solo facilitan el crédito a los que compran sus viviendas en cartera. Además, no hay que olvidar los elevados índices de endeudamiento que registran las familias españolas y la difícil situación económica de muchos hogares como consecuencia del elevado desempleo.

Precios

Algunos expertos hablan de un necesario mayor ajuste de los precios de la vivienda en España para ayudar a reactivar el mercado. El Banco de España ha reiterado en varias ocasiones que los precios de las casas seguirán bajando en 2011 y que el ajuste de la inversión residencial no concluirá hasta finales de este año.

El jefe de estudios de Idealista.com, Fernando Encinar, ha asegurado que la única vía a corto plazo para recuperar las actividad hipotecaria es bajar aún más los precios de la vivienda, ya que "demanda hay. A su juicio, sólo "si no se bajan los precios, no se reanimará el crédito a corto plazo", ya que el resto de los factores que mantienen la sequía en el sector, el endurecimiento de las condiciones de financiación y el paro, necesitarán más tiempo para resolverse.

Suave recuperación económica

La salida de la crisis de España es más bien débil. La economía española no ha dejado atrás de forma contundente la recesión, como lo han hecho países como Alemania y Francia, y apenas muestra suaves signos de recuperación. El PIB español registró un avance del 0,3% en el primer trimestre con respecto al trimestre precedente gracias, precisamente, a la contribución del sector exterior. La demanda nacional y el consumo siguen paralizados. Tanto Estadística como el Banco de España hablan de "modesta recuperacion" y alertan de la negativa evolución del mercado laboral.