S&P descarta "grandes caídas" de los precios de la vivienda en España
La agencia de calificación crediticia Standard & Poor's (S&P) considera que llevará "varios años más" conseguir de nuevo el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario español y estima que los precios de la vivienda no registrarán "grandes caídas" entre los próximos 12 ó 18 meses, ya que las ventas aumentan "lentamente".
En un informe sobre los mercados inmobiliarios europeos y su relación con la austeridad fiscal y el endurecimiento de la política monetaria, S&P prevé que, por todo ello, el mercado inmobiliario español se enfrente a una "recesión prolongada".
La agencia recuerda que la burbuja se ha "desinflado" desde la segunda mitad de 2008, más tarde que en otros mercados europeos, y la inversión en construcción se ha contraído "fuertemente", al caer un 43% desde los máximos alcanzados en el cuarto trimestre de 2007.
Asimismo, señala que, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el sector español representa ahora un 12,5% del PIB, cerca de su media a largo plazo del 13,5% y por encima del 10,9% de media de la eurozona. Sin embargo, matiza que esto no significa que el sector esté experimentando un recuperación, "sobre todo porque el exceso de oferta sigue siendo significativo".
En este sentido, recuerda que entre 2002 y 2007 se construyeron 2,5 millones de nuevas viviendas, pero las ventas se estabilizaron en 1,5 millones. "Llevará varios años más, en nuestra opinión, absorber completamente el exceso de oferta", incide.
Moderada caída de los precios
Por otro parte, S&P señala que los precios de la vivienda han descendido en España, pero a un ritmo "más moderado" que en otros países como el Reino Unido. En concreto, explica que a finales del cuarto trimestre de 2010, los precios habían caído un 13% en comparación con los máximos alcanzados en el primer trimestre de 2008.
En su opinión, esto es "bastante modesto" dado que los precios se multiplicaron por 2,5 entre los años 2000 y 2008. Así, cree que parte de este hecho podría explicarse por el bajo número de transacciones, que han caído un 60% desde los máximos de 2007.
Al mismo tiempo, señala que no todas las viviendas vacías están a la venta en el mercado español dado que sus dueños, promotores e instituciones financieras, tienen incentivos para mantenerlas en sus carteras hasta que las condiciones en el mercado mejoren, "en lugar de realizar un fuerte descuento en el corto plazo".
Mercado inmobiliario europeo
Respecto al mercado inmobiliario europeo en general, S&P advierte de que nuevos "vientos en contra" están ganando fuerza y añade que los ajustes fiscales en muchos países, especialmente en Reino Unido, España y Francia, probablemente desanimen a los potenciales compradores de viviendas.
Al mismo tiempo, la agencia prevé subidas de los tipos de interés en los próximos 18 meses, que marcarán el fin de la política monetaria acomodaticia que han llevado a cabo los bancos centrales durante mucho tiempo, y también afectarán negativamente a la compra de vivienda.
El informe añade que una posible subida de los tipos de interés en el corto plazo, tendrá varios efectos negativos en los mercados inmobiliarios europeos, como un incremento en el importe de las hipotecas a tipo de interés variable, especialmente en Italia y España, y una menor oferta de nuevos préstamos hipotecarios, ya que las instituciones financieras tendrán que refinanciarlos a mayor coste.
El economista jefe de Standard & Poor's, Jean-Michel Six, explicó que la agencia espera un repliegue de los mercados inmobiliarios de Reino Unido y Francia, al mismo tiempo que se mantiene el estancamiento en el español y el irlandés. "En contraste, continuarán prevaleciendo en Alemania unas condiciones de mercado firmes", añadió.