El inversor extranjero copa casi la mitad de los inmuebles en alquiler

Por primera vez se puede saber a cuánto asciende la inversión institucional, aquella que realizan las empresas, en el mercado inmobiliario español. Los cálculos efectuados aseguran que suma 47.598 millones de euros, lo que equivale al 4,7% del PIB, y que casi la mitad, un 42%, está en manos de extranjeros.

Apesar de lo mucho que se ha dicho y escrito en los últimos años sobre el mercado inmobiliario español, se desconocía a cuánto ascendía la inversión institucional (aquella que realizan las empresas) en el ladrillo. Ahora, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Sociedad de Tasación, la consultora IPD y el IESE han unido fuerzas para poner cifras a esa realidad y conocer cómo es el perfil de esos inversores. El estudio, eso sí, mide el valor de la superficie bruta alquilable en España, pero no incluye la valoración de los activos inmobiliarios que las empresas tienen para uso propio. Por ejemplo, los edificios donde se ubican las sedes de las compañías, si son propiedad de las mismas, no están computados.

De hecho, esa marcada "cultura de la propiedad" hace que el mercado inmobiliario español no ofrezca tantas oportunidades a los inversores como otros mercados europeos como el británico, el alemán o el francés, según recordó ayer la directora para España y Portugal de IPD, Elsa Galindo. Y es que muchas empresas continúan operando en inmuebles que son de su propiedad, aunque con la crisis, este es un fenómeno que ha comenzado a cambiar, coinciden los autores del estudio.

Según se desprende de este análisis, la inversión institucional en activos inmobiliarios destinados al alquiler en España ascendía a finales de 2009 a 47.598 millones de euros, un 4,7% del PIB. Esta cifra sitúa a España en el séptimo puesto en el ranking europeo, una clasificación liderada por Alemania, Reino Unido y Francia.

Sector comercial y oficinas

Por tipo de inversor, destaca el papel protagonista de los extranjeros, propietarios de un 42% del valor de los activos en alquiler en España, hasta alcanzar la cifra de 20.066 millones. Les siguen las inmobiliarias cotizadas españolas, con un 27% o 12.709 millones y los fondos de inversión con activos valorados en 6.677 millones, el 14% del total.

En el lado opuesto se encuentran las sociedades de inversión inmobiliaria, que apenas cuentan con el 1% del valor de todos los inmuebles analizados.

Sobre qué clase de productos son los preferidos para estos inversores, el informe concluye que cada caso es diferente. Los extranjeros se decantan mayoritariamente por el sector comercial, a él destinan de promedio el 50% de sus carteras. El 40% lo copan las inversiones en oficinas y el 8% a inmuebles relacionados con la actividad industrial.

Las inmobiliarias cotizadas españolas prefieren el mercado de oficinas, caracterizado por una notable rentabilidad (del 7,4% de media) y una gestión más fácil que la del sector comercial. En su cartera, las oficinas suelen representar el 57% de sus inversiones, mientras los activos comerciales apenas suponen el 15%. Las compañías de seguros y fondos de pensiones tienen una cartera patrimonialista centrada en las oficinas de manera casi unánime (con el 91% de sus activos) y, sobre todo, en Madrid. Solo los fondos de inversión inmobiliaria concentran sus operaciones en la vivienda (69%), debido, en gran medida, a que la normativa que regula estos instrumentos les exige que un mínimo de sus participaciones tenga ese destino.

"A una distancia de cinco millones de viviendas"

Las últimas estadísticas reflejan que en España el 83% de las viviendas están ocupadas por sus propietarios, frente a un 65% de media en Europa. O dicho de otro modo, si España pretende acercarse a los parámetros comunitarios, "estamos aproximadamente a una distancia de cinco millones de viviendas", explicó ayer el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.Y es que con un parque de casas más orientado hacia el arrendamiento, los autores del estudio aseguran que los inversores institucionales podrían haber adquirido grandes promociones para alquilar. Mientras en Reino Unido o Alemania, la inversión institucional en el ladrillo supone el 15% del PIB, aquí no llega al 5%, luego existe mucho recorrido, unos 100.000 millones adicionales.

Mejor regulación y aplicación más efectiva de la que ya existe

A la pregunta de ¿qué se puede hacer para atraer más inversiones hacia el mercado inmobiliario?, los expertos coinciden. "Por una parte, introducir mejoras legislativas y, sobre todo, procurar una aplicación más efectiva de las que ya existen", asegura el presidente de Asprima, José Manuel Galindo.Respecto al primer apartado, recuerda que es necesario mejorar la seguridad jurídica de los arrendadores, no solo de casas, sino también de oficinas, y apostar por plazos más dilatados en los contratos. Además, desde IPD defienden la necesidad de incentivar, como ya ocurre en Francia, la creación de nuevos vehículos de inversión, capaces de adaptarse a toda clase de inversores. Y sobre la aplicación de la legislación en vigor, demandaron más medios a los juzgados.

Las cifras

47.598 millones de euros es la inversión de las empresas en el ladrillo español.16,9% fue la rentabilidad máxima por rentas obtenida en 2005 y 2006.50% de las inversiones en Suiza y Países Bajos se destina a vivienda.