Los nuevos vehículos partirán de cero

Las gestoras lanzarán fondos para comprar inmuebles a precio de ganga

Algunos inversores consideran que ha llegado el momento de volver al ladrillo. Fuentes financieras aseguran que están creándose fondos de inversión inmobiliaria. La CNMV confirma que está prevista la constitución de gestoras especializadas en este segmento.

Amancio Ortega anunció a finales de diciembre que se propone invertir en ladrillo. El presidente de Inditex no es el único que ve oportunidades en el sector inmobiliario. A los ocho fondos de inversión inmobiliaria registrados se sumarán nuevas incorporaciones en los próximos meses.

Desde los máximos, el precio de la vivienda en España ha caído un 13,1%, según las estadísticas del Ministerio de Vivienda, aunque otras fuentes aseguran que la caída real es muy superior. Los expertos consultados consideran improbable que las bajadas hayan terminado, pero sí detectan determinadas oportunidades, especialmente en el segmento comercial.

La CNMV espera que "durante los próximos meses se tramiten expedientes de constitución de sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva de entidades nacionales y extranjeras especializadas en la gestión de patrimonios inmobiliarios", según asegura el supervisor en su boletín del cuarto trimestre de 2010. Fuentes financieras confirman este extremo y señalan que el objetivo es crear vehículos que partan de cero, con capacidad de sacar partido de las últimas caídas de precios y de conseguir rebajas del amplio stock inmobiliario en manos de la banca.

Están tramitándose también proyectos de gestoras independientes, no vinculadas a entidades bancarias. Igualmente, podrían crearse Sociedades de inversión mobiliaria de capital variable. De estas últimas, hay actualmente ocho, el mismo número que de fondos de inversión inmobiliaria clásicos.

Más libertad

Los cambios normativos aprobados en los últimos tiempos elevan el interés de este tipo de productos para los potenciales inversores. En octubre de 2009, al dar forma jurídica a las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi), se levantó la restricción que exigía a los fondos inmobiliarios dedicar al menos el 50% de su patrimonio a invertir en viviendas. "Ahora disponen de libertad para invertir en otros activos, como oficinas o naves, por ejemplo", indican fuentes jurídicas.

En junio de 2010, se dio un paso más al permitir que los fondos inmobiliarios inviertan en Socimi. Se les permite, además, destinar una parte del dinero a otros fondos inmobiliarios y se ha facilitado la liquidación de activos, que no estará sometida a un plazo máximo de dos años.

Los expertos consultados consideran que los nuevos fondos no estarán dirigidos al gran público: "No después de lo ocurrido con algunas carteras", avisa Víctor Alvargonzález, de Profim. Fernando Luque, de Morningstar, añade que, bajo su punto de vista, aún es pronto para adentrarse en el ladrillo.

Incierto futuro para las carteras ya registradas

El gran problema de los fondos de inversión inmobiliaria actuales radica en que están cargados de activos comprados en un momento de mercado muy distinto del presente. Además, estas carteras estaban obligadas a invertir al menos el 50% de su patrimonio en vivienda.

Ante la avalancha de reembolsos, BBVA inyectó unos 1.700 millones de euros para dar liquidez a los inversores del BBVA Propiedad. El banco es ahora su único partícipe y, previsiblemente, lo transformará en otro tipo de sociedad, no limitada a la normativa de instituciones de inversión colectiva. Los partícipes atrapados en el Santander Banif Inmobiliario recuperarán su inversión el próximo mes. La entidad presidida por Emilio Botín se ha comprometido a adquirir las participaciones a precio de cierre de febrero. Cada una valía 1.224,7 euros a finales de diciembre, un 11% inferior a cuando se produjo el cierre.

Segurfondo Inversión entrará en proceso de liquidación en abril, a no ser que logre vender el patrimonio necesario para hacer frente a los reembolsos. Habitat Patrimonio, por su parte, está en liquidación desde octubre de 2008.

Sabadell BS Inmobiliario, AC Patrimonio Inmobiliario, Caixa Catalunya Propietat y Madrid Patrimonio Inmobiliario II operan con normalidad, si bien todos ellos registraron pérdidas el año pasado (véase gráfico).

Las SOCIMI no logran arrancar

FISCALIDAD Las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi) -conocidas en el resto de Europa como REIT-, especializadas en el alquiler de inmuebles, no han arrancado en España. No se ha creado ni una, pese a que desde octubre de 2009 es posible. Y es que tienen algunos problemas. Por ejemplo, los fondos de inversión, entregan a Hacienda el 1% de sus beneficios mientras que las Socimi están obligadas a tributar por el 19%. Como contrapartida, los dividendos recibidos por los socios están exentos de tributación.

CON RETRASO La posibilidad de crear Socimi en España se remonta a un momento en el que el mercado inmobiliario estaba ya en clara depresión. Por aquel entonces, se creía que la caída de precios tan solo acababa de comenzar, de manera que crear una sociedad para invertir en ladrillo no tenía demasiado sentido.

LÍMITES Varios expertos se quejan del apretado corsé en cuanto a plazos al que deben someterse. La ley establece, con carácter general, que el periodo mínimo de mantenimiento de las inversiones es de tres años. Es más, la norma establece que los inmuebles promovidos por la propia Socimi deberán permanecer en arrendamiento -es decir, no podrá venderlos- durante al menos siete años. Otra restricción está en que una Socimi no puede tener participaciones en otras Socimi o en entidades similares. Este requisito limita sus posibilidades de crecimiento, especialmente en el extranjero.