Para drenar el 'stock' y compensar el fin de la deducción fiscal

Ordóñez cree que el precio de la vivienda seguirá cayendo en 2011

El Banco de España prevé que los cambios fiscales aplicados para equiparar compra y alquiler, como la eliminación de la deducción para propietarios con rentas superiores a los 24.000 euros, desincentivarán la demanda de viviendas y obligarán a los promotores a aplicar rebajas adicionales en 2011 para seguir drenando su 'stock'.

En su último Boletín Económico, el banco emisor explica que los promotores tienen que dar salida a su 'stock' que oscila entre las 700.000 y los 1,1 millones de viviendas -entre el 2,8% y el 4,6% del parque-, por lo que se verán obligados a rebajar los precios para compensar todos aquellos factores que aumenten el esfuerzo salarial que las familias tienen que dedicar para poder comprar una vivienda.

En este sentido, el Banco de España considera que precio de la vivienda ya "absorbe una parte excesivamente elevada de la renta disponible de las familias", a lo que se ha añadido la subida del IVA en julio y a partir de enero se sumará la eliminación parcial de la deducción por compra.

Así, del mismo modo que las compras anticipadas a las subidas impositivas "han podido amortiguar el ajuste de precios en 2010", con un descenso del 3,4% en el tercer trimestre, según el Ministerio de Fomento, "ya en 2011 parece probable que los precios sigan moderándose, de modo que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda no aumente al desaparecer la desgravación fiscal".

"En este sentido, algunos cambios regulatorios, como la mayor neutralidad fiscal entre las decisiones de aquisición respecto al alquiler, deberían tender a moderar los precios de la vivienda", añade la institución gobernada por Miguel Ángel Fernández Ordóñez.

Lenta absorción del 'stock'

El Banco de España señala que los promotores deberán adaptar el valor de sus inmuebles a un mercado con mayor peso del alquiler, al ser una alternativa para los propietarios que no consiguen vender sus viviendas, pero también a otros condicionantes no meramente económicos.

Así, explica que las proyecciones demográficas arrojan una "estabilización" de la población en la próxima década y un aporte migratorio "pequeño", lo que se traduce en mayor demanda potencial.

En esta circunstancia, espera un posible repunte de la demanda si la recuperación económica permite recuperar la tendencia de los años de bonanza hacia hogares de menor tamaño, o a que la demanda que pueda estar embalsada esperando una mayor caída de los precios se anime ante unas mejores perspectivas de renta.

Así, aunque el Banco de España prevé una "fuerte caída de la viviendas terminadas" durante los próximos meses, estima que "todos estos factores llevan a pensar que asistiremos a un proceso de absorción gradual del exceso de oferta que será lenta".

Para poner una nota más optimista, el banco emisor precisa que gran número de las viviendas en 'stock' corresponden a vivienda secundaria, en la costa, y otra parte posiblemente no se ajusta a las características que desea la demanda, por lo que "no es necesario que el ''stock'' desaparezca por completo para que la inversión residencial pueda volver a crecer".