Perspectivas

2011 o el año incierto para la vivienda

El ajuste de precios determinará la demanda tras el fin de la desgravación fiscal, aunque se prevé un ejercicio menos malo que 2010.

Si 2010 ha sido el año del tímido despertar del mercado inmobiliario tras dos años de profunda crisis, 2011 se presenta como un ejercicio incierto ante la desaparición de la desgravación por adquisición de vivienda para las rentas superiores a 24.100 euros. La gran incógnita que planea sobre el sector es qué pasará a partir del 1 de enero después del 'miniboom' de compraventas registrado en agosto -las operaciones se dispararon un 29,6% con respecto al mismo mes del año anterior- motivado en parte por el ahorro fiscal que supone asegurarse la deducción. Los expertos creen que la reciente actividad de la demanda sólo se mantendrá el año que viene si continúa la corrección de los precios, aunque en algunas zonas ya se ha tocado suelo.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, cree que el fin de la desgravación en el IRPF afectará a las ventas durante un tiempo limitado, "probablemente durante el primer trimestre y luego se retomarán unos niveles similares a los de 2010". Asimismo, José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, sostiene que se "reducirá seguro la demanda" como ya ocurrió en Estados Unidos a finales de abril de 2010 cuando se retiró la deducción de 8.000 dólares por comprar una casa y las ventas se hundieron inmediatamente un 20%-25%. No obstante asegura que "si el ajuste de los precios continúa a buen ritmo podría producirse un contraefecto", de modo que la tendencia de la demanda "dependerá sólo de los precios" que, en su opinión, deberían ajustarse hasta un nivel que redujera a cuatro los años de salario medio que deben destinar las familias españolas para comprar un piso, frente a los 6,8 años de ahora -en el pico de la burbuja una vivienda media costaba el sueldo medio de 7,7 años-.

La vivienda en España se ha abaratado un 18% desde máximos -en línea con la depreciación del 17,5% registrada en Reino Unido y del 12,4% en EE UU-, pero sigue sobrevalorada según muchos expertos e incluso según la propia Comisión Europea, que en su último informe trimestral señala que la burbuja inmobiliaria persiste en el mercado español y es necesario completar el ajuste para iniciar la recuperación.

Los precios seguirán cayendo

José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, considera que "el mercado necesita seguir ajustando los precios para corregir su sobrevaloración" y facilitar así el equilibrio entre la oferta y la demanda. Por eso, "seguiremos viendo caídas de los precios en los próximos meses", apostilla. A su juicio, el sector inmobiliario se encuentra en un "período de ajuste que llevará años, lo que parece compatible con periodos de relativa calma, especialmente si hay temas fiscales de por medio", lo que explicaría el dinamismo de la demanda en los últimos meses de 2010.

Para Nicolás Llari de Sangenis, director general de residencial y entidades financieras de CB Richard Ellis, "existe una gran incertidumbre" en términos de demanda, sobre todo por las cifras de desempleo, pero la caída de precios adicional de entre un 10% y un 20% que prevé la consultora para el año que viene "debería animar los ritmos de ventas", afirma, especialmente entre los activos inmobiliarios que poseen las entidades financieras, que básicamente "centrarán la financiación en su stock mientras que el resto del crédito será caro", añade.

Menos malo que 2010

En 2011 "habrá una mayor actividad en el sector de la vivienda, pero no una recuperación", asevera Llari, que descarta un repunte de los precios, así como mayores caídas en las principales capitales de provincia. Igualmente, Smerdou asegura que en Madrid "los precios han tocado suelo por el agotamiento del stock", mientras que en la costa "todavía hace falta una vuelta de tuerca". Por su parte, Montalvo mantiene que los precios "aún no han bajado lo suficiente" y no habrá subidas principalmente porque, a su parecer, "el stock se está reduciendo a un ritmo muy lento". Precisamente el exceso de oferta y la política de austeridad del Gobierno para salir de la crisis seguirán lastrando la construcción de inmuebles, con algo más de actividad en promociones de vivienda protegida y rehabilitación, según la mayoría de los analistas.

Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, piensa que, pese a la recaída que pueda sufrir el segmento residencial en los primeros meses de 2011 por la supresión de la subvención fiscal, el año que viene "será menos malo" que los anteriores. "Lo lógico es que continúe el ajuste del sector durante dos o tres años más, pero será más moderado porque ya llevamos cuatro ejercicios de crisis", sostiene. "Lo normal es que estemos en los últimos años de corrección".