Deducción por compra de vivienda

Las claves de la nueva fiscalidad de la vivienda

A partir de 2011, la deducción sólo se aplicará en los términos actuales para rentas inferiores a 17.707 euros.

A falta de su aprobación definitiva en el Parlamento, éste será el último año en que se aplique de forma universal la deducción por compra de vivienda, con independencia del nivel de renta del contribuyente. El proyecto de Ley de Presupuestos del Estado de 2011, que esta semana afronta su debate parlamentario, establece la eliminación a partir del próximo año de este beneficio fiscal para contribuyentes con una base imponible superior a los 24.107 euros. Se conservará sin cambios en los términos actuales -deducción del 15% de lo pagado por una vivienda habitual sobre una base máxima de 9.040 euros anuales- sólo para rentas inferiores a los 17.707 euros anuales y se irá reduciendo a medida que esa renta aumente hasta el límite marcado en los 24.107 euros, hasta desaparecer. Así, quien tenga una renta de 24.106 euros, sólo se podrá deducir 25 céntimos. Y quien gane menos de 17.707 euros, deberá destinar a la hipoteca el 51% de su renta -9.040 euros- para aprovechar al máximo la deducción en los términos actuales.

Con esta perspectiva, la eliminación parcial de la deducción por vivienda hace aconsejable la compra antes de que acabe el año para quien tenga una base imponible en su declaración de la renta superior a los 17.707 euros. Y esta cuenta atrás afecta no sólo a la vivienda ya construida sino también a la vivienda sobre plano, a las inversiones para rehabilitación y a las aportaciones en la cuenta ahorro vivienda. En definitiva, a una amplia gama de opciones de inversión en vivienda habitual que, a partir de 2011, perderán su atractivo fiscal en las rentas medias y altas.

Compra sobre plano

El texto del proyecto de Ley de los Presupuestos establece que la eliminación de la deducción por vivienda no afectará a los contribuyentes que, aun con rentas superiores a los 24.107 euros, "hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al primero de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma". Es decir, que podrán disfrutar del beneficio fiscal en la compra de vivienda terminada y también en la vivienda por terminar si compran en 2010. Aunque no bastará con realizar una simple señal de compra en lo que queda de año sino que será necesario firmar un contrato de adquisición. Esta salvedad reactiva el atractivo de las promociones en construcción, ya que la compra ahora de una de estas viviendas conservará por tanto los beneficios fiscales.

Para poder disfrutar de la deducción fiscal en las aportaciones a una casa sobre plano, la vivienda debe estar construida antes de que transcurran cuatro años desde que se realizó el primer pago por el que se practicó esa deducción. Aun así, en caso de insolvencia del promotor, ese plazo se amplía de forma automática de cuatro a ocho años.

Rehabilitación

Los gastos de rehabilitación de la vivienda habitual también deducen en la declaración de la renta. Los cambios fiscales que propone el Gobierno también afectan en este sentido a los contribuyentes con rentas superiores a los 24.107 euros. Pero se establece una excepción: si las obras de rehabilitación se inician este año, el beneficio fiscal podrá seguir aplicándose en años posteriores, siempre y cuando la reforma concluya antes de enero de 2015.

Con esta medida, se busca también mantener viva la actividad del sector de la construcción, que ha sufrido una dura destrucción de empleo.

Cuenta vivienda

El ahorro de cara a la compra de una casa también tiene beneficio fiscal, aunque se suprimirá igualmente para quienes tengan una base imponible superior a los 24.107 euros. Así, los titulares de cuentas de ahorro vivienda que no compren este año una casa y que tengan rentas superiores a la citada cifra no podrán deducirse por sus aportaciones a partir de 2011. En esta situación se encuentran 50.800 contribuyentes, tal y como publicó CincoDías el 8 de octubre.

El cerco se estrecha especialmente para los titulares con cuentas de ahorro abiertas en 2008. Así, un contribuyente con renta superior a los 24.107 euros que abriera su cuenta vivienda ese año y no compre su casa en 2010, perderá el beneficio fiscal futuro si deja la compra para el año próximo. Y si no compra casa este año y tampoco en 2011, una vez pasados los cuatro años de rigor de la cuenta vivienda, deberá devolver a Hacienda los importes por los que se dedujo en los ejercicios fiscales de 2008, 2009 y 2010.

Ahorro fiscal

La deducción por vivienda habitual es la estrella de la declaración de la renta y su aplicación permite un ahorro significativo para el contribuyente. Como máximo, puede ser de 1.356 euros por año -el resultado de aplicar el 15% a una base máxima deducible de 9.040 euros-, pero se amplía a 33.900 euros a lo largo de una hipoteca de 25 años de vida.

Este ahorro es el factor clave que debe considerar el contribuyente a la hora de decidir si compra su casa este año, con el beneficio fiscal asegurado a futuro, o si la adquiriere el año próximo con la esperanza de una rebaja adicional de los precios, capaz de compensar la eliminación de esa deducción. No hay que olvidar que este beneficio fiscal sólo se aplica en la vivienda habitual, no en la compra de segunda residencia.

Declaración conjunta.

La deducción por vivienda habitual no se duplica en la declaración conjunta. Es decir, el límite está en el 15% sobre el máximo de 9.040 euros. Pero la unidad familiar se puede beneficiar en mayor medida si ambos cónyuges presentan declaración individual. En tal caso, la pérdida de la deducción tendrá también un impacto mayor, de 67.800 euros en una hipoteca a 25 años.

La excepción de Navarra y Madrid

El Gobierno de Navarra anunció esta semana que los contribuyentes navarros conservarán los beneficios fiscales en la compra de vivienda. Esta comunidad, al igual que el País Vasco, mantiene un régimen fiscal distinto al del resto de las comunidades autónomas, a las que sí afectará la decisión estatal de eliminar de forma parcial la deducción por vivienda habitual.

Por ahora, sólo la Comunidad de Madrid ha plantado cara abiertamente a la decisión del gobierno central de endurecer los beneficios fiscales a la vivienda. Su presidenta, Esperanza Aguirre, mostró su intención de mantener la deducción para los contribuyentes madrileños. De hecho, su gobierno tiene la competencia para regular una deducción propia para esta comunidad autónoma, al margen de la estatal, que sí varía.

Sin embargo, todavía no se conocen los detalles de cómo quedaría esa deducción autonómica para la vivienda, ni cuál sería la base máxima sobre la que se aplicaría -9.040 euros anuales en la deducción estatal- ni con qué porcentaje -el 15% sobre esos 9.040 euros en la deducción estatal-. Expertos fiscales no prevén un fuerte incentivo fiscal por parte de la Comunidad de Madrid, ya que el mantenimiento de la deducción supone un beneficio fiscal para los contribuyentes que mermaría las cuentas públicas de la comunidad madrileña. "Las deducciones autonómicas son a menudo testimoniales. El cambio importante está en la deducción estatal", añaden.