Nuevas valoraciones

El 'riesgo fiscal' de los chollos inmobiliarios

Un tercio de compradores declara precios por debajo del mínimo

Si ya transcurrió un año desde que adquirió su casa de segunda mano y considera que lo hizo a un precio cercano al chollo, tenga en cuenta que puede recibir una notificación de la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid precisamente recordándole eso: que quizá compró significativamente por debajo de lo que el Ejecutivo regional cree que vale esa misma vivienda.

Son las tablas de valoraciones que realiza el Gobierno de Esperanza Aguirre de todas las casas existentes en la región, así como de las plazas de garaje, locales comerciales y solares a efectos de determinar las cuantías a pagar en los impuestos de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, sucesiones y donaciones. Fuentes de la Dirección General de Tributos de Madrid explican que esos valores datan de 1997, pero se actualizan cada año según la tendencia del mercado. "Durante el boom, revisamos al alza, este año lo haremos a la baja como desde hace dos ejercicios", subrayan las mismas fuentes.

¿Cómo se realizan dichas valoraciones? Así como en los coches la fecha de matriculación es vital para determinar su valor de cara a una venta en el mercado de segunda mano, en la vivienda el primer factor que se considera es la ubicación. "Incluso en una misma calle, no valen igual los inmuebles de una acera que la de enfrente", insisten. Por detrás de la localización se sitúa la superficie y como tercer elemento esencial la antigüedad de la finca.

El número de cuartos de baño, las calidades de los materiales o el equipamiento domótico de la casa son completamente supletorios para establecer esos valores. En cambio, son fundamentales los precios a los que se cierran operaciones de viviendas similares en la zona de referencia. Así, se crean las denominadas "áreas de valor razonablemente uniforme". Una vez que se obtienen todos estos datos, se logra fijar lo que los técnicos llaman el "valor mínimo de referencia" de cada inmueble. Si usted escrituró sensiblemente por debajo del mismo, la hacienda madrileña investigará a qué se debe la discrepancia. "Hay que tener en cuenta que a los valores que calculamos les restamos dos veces la desviación típica, de modo que se suelen situar entre el 70% y el 85% del valor de mercado. Por eso, un precio en escritura muy por debajo de ese valor nuestro nos obliga a realizar algunas comprobaciones para ver qué ha ocurrido", señalan desde Tributos.

Cuando el mercado estaba inmerso en su espiral alcista, en algunos casos se detectaba un precio anormalmente bajo que lo único que buscaba era ahorros en la factura fiscal. La supuesta existencia de dinero opaco al fisco y la facilidad con que se concedían las hipotecas invitaba a que los sesgos entre lo declarado ante notario y el precio real de la operación discrepara. "Ahora, eso de escriturar por la mitad se ha acabado", afirman en Hacienda de Madrid.

Porcentaje estable

Pese a los cambios experimentados por el mercado, los responsables regionales aseguran que el porcentaje de casos investigados se mantiene estable. "Aproximadamente un tercio de los contribuyentes declara precios muy por debajo del mínimo y una vez que abrimos los expedientes, en muchos de ellos acabamos dando la razón al ciudadano", aclaran.

Como transmisiones patrimoniales grava el valor del bien y no su precio (el que figura en la escritura), si un contribuyente alega que encontró un chollo porque al vendedor le urgía la operación, no servirá como excusa para librarse de pagar el impuesto. Sí lo logrará si, por el contrario, se producen alguna de las dos circunstancias que admite la ley: el estado de conservación o la llamada inadecuación funcional. Es decir, para Hacienda sólo es justificable que usted haya pagado mucho menos por su casa si ésta se encontraba en mal estado y lo puede probar documentalmente (facturas de la reforma) o si el piso tenía una distribución obsoleta, está ubicada en una zona de botellón o próxima al aeropuerto, entre otras posibilidades. Estos elementos pueden justificar rebajas de valor de hasta el 20%. Por eso, para quien quiera conocer cuánto cree que vale su casa, la comunidad, o para el caso de las incómodas herencias, puede consultar por internet (www.madrid.org) o de manera presencial. Lo mejor de ello es que luego no se llevará sorpresas y, además, es gratis.

Consulta el stock de vivienda de segunda mano disponible en Madrid.

Así se valora

Criterios que utiliza la Comunidad de Madrid

l Ubicación. La experiencia dice que el primer factor que los compradores tienen en cuenta en un piso es su localización. Por eso, es el más importante para la comunidad.

l Superficie. El número de metros cuadrados es el otro factor clave.

l Antigüedad. El año en el que se construyó la vivienda también es determinante.

l Ventas. Los precios declarados en la escritura pública en pisos de la misma zona son tenidos en cuenta.