"Invertiremos 1.000 millones en España en hoteles y oficinas"
Nacido en Líbano en 1969, posee la doble nacionalidad libanesa y británica. Es propietario del fondo CPI, especializado en la compra de edificios para arrendarlos. Ahora tiene invertidos unos 800 millones en Francia y otros 200 en Alemania e Inglaterra. Acaba de llegar a España
Boutros El-Khouri es propietario al 100% del fondo galo Continental Property Investment (CPI), que acaba de comprar a Metrovacesa por 120 millones de euros el Triángulo de Princesa de Madrid. Se trata de un paquete de activos que incluye los hoteles Husa Princesa y Husa Moncloa, oficinas y plazas de garaje. La operación, en la que han asesorado BNP Paribas y Uría y Menéndez, es una de las más importantes en el segmento hotelero de los últimos años en España. Boutros quiere reproducir en España el modelo de CPI que ya funciona en otros países.
¿Qué atractivo ve a los activos que acaba de comprar?
La situación que tienen es fantástica. El mercado español es un mercado muy bueno y presenta muy buenas oportunidades ahora. Los inversores deberían venir e invertir en España porque el mercado es muy sólido. No creo que lo que está pasando en España sea una verdadera recesión, creo que hay mucho más de mala publicidad que de realidad dramática. Creo que esto terminará muy pronto y que la economía española se recuperará, ésta es mi apuesta.
"Al principio Metrovacesa no quería vender. Creo que hemos comprado a muy buen precio"
Usted tiene fama de ser un negociador duro. ¿Cómo han sido las negociaciones con Metrovacesa?
Al principio Metrovacesa no quería realmente vender, estaban intentando asegurarse de que su precio era bueno, por lo que pidieron a agentes que pusieran en venta su hotel y después retiraron su oferta, tratando de no vendernos, y les convencimos de que era importante que no retiraran su oferta , casi les obligamos a vendernos su hotel y el combinado hotel -oficina. Había habido ya negociaciones en el mercado y no parecía que quisieran vender, el hotel había vuelto a dar buenos resultados y por eso creo que ya no querían vender. Me parece que se arrepienten de haber vendido este inmueble. Lo compré a muy buen precio, mejor que el valor de mercado.
¿Cuáles son sus planes en España?
Creo que en los dos próximos años deberíamos estar invirtiendo al menos otros mil millones en España, o incluso más. Si hay buenas oportunidades y podemos ir a por ellas, iremos. Creo que invertiremos en el próximo año o año y medio mil millones. Ofertaré por cualquier oportunidad a buen precio.
¿En qué clase de activos están más interesados?
Sólo oficinas y hoteles. No trabajo con casas porque no son mi especialidad. Estoy especializado en operaciones de edificios de oficinas y hoteles. Estamos en negociaciones con una compañía inmobiliaria en España para construir centros comerciales en distintas ciudades siguiendo el modelo joint-venture.
¿Y qué inversión baraja para los centros comerciales?
En el centro comercial en que estamos invirtiendo ahora creo que son 60 millones, pero queremos invertir más. Estamos buscando oportunidades. Honestamente, no hay muchas oportunidades y trabajamos para encontrarlas, pero estamos dispuestos a subir. Tal vez en 2007 y 2008 los precios eran muy altos y fue un error invertir entonces. Ahora los precios están muy bajos.
¿Cómo se define como inversor?
Me defino como un hombre de negocios. Hoy España es muy buen lugar para invertir. Por eso estoy aquí. Si los precios subieran mucho, no tendría nada que hacer, como sucede en otros países. Pero ha llegado la hora de invertir en España. Soy un hombre de negocios buscando buenas oportunidades.
En España hay muchos activos en venta y muchas compañías con necesidad de vender. Imagino que le habrán ofrecido mucho más de lo que usted está interesado en comprar.
Tal vez los activos que se están intentando vender no son activos buenos. Los activos buenos no se están intentando vender, para nada. Nosotros estamos buscando buenos activos. Tal vez fuera de Madrid hay activos vacíos, pero se trata de malas inversiones. Si haces una inversión en un centro comercial en un sitio en el que no hay demanda, se trata de una mala inversión desde el principio. Si inviertes en un mal proyecto fuera de Madrid, será un mal proyecto desde el principio, no ahora. No se trata de la recesión. Se trata de hacer una buena gestión de la situación. Si se gestiona bien, desaparecerá pronto, si no, entonces habrá un problema. No es el Gobierno ni el país, el problema está en el modo en que se gestiona una crisis.
"Convertiremos el Husa Princesa en un 4 estrellas"
Actualmente hay un Husa Moncloa de cuatro estrellas y otro de cinco. Ambos comparten edificio. "Vamos a reformarlos y a convertirlos en hoteles de cuatro estrellas. La situación también es para cuatro estrellas, no cinco", explica Boutros. "Redecoraremos y mejoraremos todo en aproximadamente un año y medio; eso creo".Ambos hoteles están actualmente operados por Husa, la cadena de Joan Gaspart. "He recibido muchas ofertas de muchos operadores de hoteles pero Husa está haciendo su trabajo correctamente, por lo que no veo que vaya a haber ningún cambio por el momento", añade. "Estos hoteles tienen una tasa de ocupación del 95% y esto es algo que no lo encuentras en Europa. La gente dice crisis, crisis. Sí, tienes que bajar las tarifas un poco, pero tienes una ocupación del 95% durante todo el año, y eso es estupendo".CPI tiene en mente varias operaciones a corto plazo. "En los próximos días se conocerán en el mercado varias operaciones que estamos haciendo, concretamente en hoteles en Valencia, Barcelona, no sólo en Madrid", explica. "Vamos a cerrar tres operaciones muy importantes de aquí a 15 o 20 días".A Boutros no le asusta la sobreoferta del mercado hotelero español. "Sí, tienes que bajar un poco los precios y hacer una refinanciación lógica. En España siempre hay demanda. Tienes que hacer un pequeño sacrificio y entonces no habrá riesgo. Hemos bajado un poco los precios y tenemos ocupación. Está funcionando y cuando vuelvan los buenos tiempos, podremos subir un poco los precios", finaliza.
"Grandes compañías se han colapsado por especular"
¿Qué siente siendo un hombre que en época de recesión mundial tiene mucha capacidad para comprar?
Tienes que guardar tu dinero blanco para los días negros y hay que comprar cuando los precios están bajos y tienes que mantener tus activos. No especulamos con la propiedad. Compramos para tenerlos durante mucho tiempo. Esa es mi estrategia desde 1994. Compramos y arrendamos a buen precio.
¿Cómo va a financiar su expansión en España?
Estamos trabajando con muchos bancos y nos están poniendo muy buenas condiciones.
Pero en España sigue habiendo muchas dificultades para acceder al crédito. ¿Ha cambiado esta situación?
No, eso no es cierto, porque los bancos financian buenos proyectos, no financian casas. Pero los bancos están dispuestos a apoyar otras operaciones. Las entidades españolas son seguras y ahora están invirtiendo muy bien en activos como hoteles. Tenemos muchas ofertas de bancos encima de la mesa, dispuestos a venir con nosotros. Tal vez los bancos españoles no se atreven con proyectos arriesgados, pero si vas con un proyecto seguro dan financiación.
¿Qué reflexión hace sobre la evolución del sector inmobiliario en España?
El mercado estará hundido hasta que la demanda digiera todo el stock. Si quieres mantener precios altos siempre, no tienes que construir más de lo que se demanda, ha de haber una relación proporcional. Si hay más demanda, se construye más, pero si la demanda disminuye tienes que parar. Las grandes economías no funcionan con la especulación, eso es un error. Las grandes empresas se equivocan cuando basan su negocio en la especulación porque tienes que gestionar desde una perspectiva a largo plazo. Y grandes compañías se han colapsado porque estaban especulando. Hay mucha financiación muy cara que no podrán pagar si no venden sus activos en los próximos meses. No puedes generar negocio de la especulación. Y las grandes empresas españolas han pensado en los últimos tres años que podían hacer dinero de la especulación y no es siempre así.