El excedente real de viviendas nuevas es de un millón

El severo recorte acometido en la promoción de casas no ha servido para reducir el stock en 2009, aunque éste aumentó al menor ritmo desde 2004. El Gobierno calcula que 688.044 pisos nuevos seguían sin vender en diciembre pasado. A esta cifra podrían sumarse las 306.922 viviendas que estaban en obras, aunque el ministerio no cree que éstas deban ser consideradas excedente. Por tanto, el excedente real de casas nuevas se acerca ya al millón: 994.966.

Como ocurre casi siempre con las estadísticas, los últimos datos del stock de vivienda difundidos ayer por la ministra Beatriz Corredor son buenos y malos a la vez. Todo depende con qué se comparen.

El año 2009 cerró con el menor volumen de pisos iniciados de la historia reciente -apenas 110.000- y, sin embargo, pese a ese escaso nivel de actividad, el excedente de producto terminado experimentó un nuevo crecimiento, de 75.000 casas más en números absolutos y un 12,1% en términos relativos, hasta situarse en los 688.044 inmuebles. Esta circunstancia hace de la cifra un dato bastante negativo, ya que a mayor sobreoferta, más tardará la actividad en recuperarse y con ella, el empleo en el sector.

Y es que ese nuevo repunte del stock demuestra hasta qué punto ha sido también mínimo el número de compraventas de viviendas de nueva construcción. Sólo en el comienzo de este ejercicio, el Ministerio parece constatar con la información disponible que la coyuntura ha mejorado y tiende a estabilizarse.

Lo normal, por tanto, es que el pasado año fuese el último en el que el excedente crezca, ya que ese 12,1% es el menor aumento registrado desde 2004. Sólo en 2008 el stock avanzó un 48% (200.000 pisos) y en 2007 se incrementó un significativo 51%. "Como ahora se terminan menos casas de las que se venden, a finales de este año lo normal es que registre la primera reducción global", explicó la ministra. De confirmarse esta teoría, la cifra de ayer tendría entonces un componente positivo, puesto que supondría haber alcanzado el techo y a partir de ese nivel, todo serán mejoras.

Absorción desigual

Viendo los números en detalle por provincias y regiones, lo cierto es que ya hay nueve provincias, además de las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla donde se ha producido una disminución del excedente.

Tampoco es homogéneo el grado de concentración de la sobreoferta. Así, la Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña concentran la mitad del stock. O dicho de otro modo, casi una de cada cinco casas nuevas actualmente en venta o alquiler se localizan en Valencia.

Madrid y sus provincias limítrofes copan otro 13,9% del excedente. Preguntada por la tipología de esas casas y por cuánto tiempo considera que tardará en reabsorberse toda la sobreoferta, la ministra explicó que el estudio no contiene esa clase de información. "Lo deseable es que ese volumen de casas disponibles sea reabsorbido paulatinamente no sólo en venta, sino que buena parte del mismo se dedique al alquiler cuanto antes", explicó. En este sentido, aseguró que las viviendas mejor ubicadas, con más equipamientos y buenas infraestructuras serán las primeras en ocuparse. "Sin embargo, las residencias en las zonas turísticas es lógico que tarden más, puesto que su venta o arrendamiento está más condicionado a la recuperación económica de distintos mercados emisores y no tanto a las decisiones de política de vivienda que ha adoptado el Ejecutivo", añadió Beatriz Corredor. El estudio presentado ayer se completa con una estimación sobre el número de casas en construcción. Al finalizar el año pasado, éstas ascendían a un total de 529.175, de las que el 42% fueron vendidas sobre plano. Con estas cifras contrastadas, esto significa que existirían otros 306.922 pisos en obras susceptibles de sumarse al excedente de inmuebles terminados, lo que daría como resultado un stock de casi un millón de viviendas (994.966).

Corredor se mostró partidaria de considerar sobreoferta sólo las casas finalizadas, "de la misma manera que los coches en fabricación no se consideran excedente", matizó. En este sentido, la ministra recordó que un dato más para la esperanza es que han aumentado las ventas sobre plano al pasar del 39% de los pisos en construcción en 2008 a un 42% el año pasado.

Durante el boom inmobiliarios de los primeros años del siglo, cuando una promoción se iniciaba solía estar vendida por completo. Tampoco es posible saber si se está construyendo más allí donde existe menos excedente.

Cómo evitar pasar del todo a la nada

El hecho de que hayan aumentado las ventas sobre plano y las transacciones de casas usadas; y que la construcción de nuevas promociones esté bajo mínimos, unido a los largos plazos con los que se desarrolla el suelo, puede provocar a corto plazo escasez de oferta en algunas zonas.La ministra así lo reconoció ayer. Por ello, incidió en las políticas puestas en marcha para el fomento de la VPO, tanto en compra como en alquiler. En este sentido, el grupo de las principales inmobiliarias españolas G-14 emitió un comunicado ayer en el que advirtió que ya se detecta "insuficiencia de oferta" en "un buen número de capitales de provincias" españolas, y reclamó "medidas adicionales encaminadas a reactivar el sector de la construcción residencial". Esta organización apuntó que son fundamentales nuevas iniciativas "dado el fuerte ajuste que en términos de oferta y precio se han producido en los últimos tres años y la insuficiencia de oferta que se detecta en un buen número de capitales de provincia". La aplicación de nuevas medidas "permitiría cambiar las tendencias de crecimiento y empleo de nuestra economía", defendió el lobby inmobiliario. La nota del G-14 puso de manifiesto que "el mercado laboral continúa deteriorándose porque los sectores en los que descansó el crecimiento de la economía en los últimos años -turismo y construcción residencial- siguen estando muy debilitados".El Gobierno, por ahora, descarta adoptar nuevos planes de estímulo para drenar la sobreoferta.

Primeros resultados de los incentivos

La ministra destacó ayer que "al cambio de tendencia en la evolución del excedente han contribuido las medidas adoptadas por el Gobierno, que ya están dando resultados". En este sentido, recordó las disposiciones transitorias del Plan Estatal 2009-2012 para facilitar que una parte de la sobreoferta pase al mercado protegido. Esto es lo que ha permitido que el 20% de las viviendas protegidas calificadas por las regiones proceda de la conversión de casas de renta libre a VPO.También, recordó que la Línea ICO Vivienda ha hecho que cerca de 11.000 pisos salgan al mercado en régimen de arrendamiento. Además, la Sociedad Pública de Alquiler ha firmado convenios con 220 promotores que han puesto a su disposición 30.000 casas para que las arriende o utilice la opción a compra.

Las cifras

17 provincias del litoral, incluidos los archipiélagos, copan el 61% del stock.92,8% es el mayor avance registrado por la sobreoferta en Castellón, que suma 34.366 pisos.5.207 casas para vender o arrendar tiene Extremadura, donde más se ha reducido el stock, el 29,9%