Cambios en la fiscalidad de la vivienda

¿Comprar una casa antes o después de 2011? En juego 27.575 euros de ahorro fiscal

Este 2010 será el último año para adquirir una vivienda con derecho a deducción fiscal independientemente de los ingresos del comprador. A partir del 1 de enero de 2011 las desgravaciones dependerán del nivel de renta. Calculadora en mano, la diferencia entre comprar un piso antes del próximo 31 de diciembre o después es un ahorro fiscal de 27.575 euros de media.

Una pareja hace cuentas con su hipoteca
Una pareja hace cuentas con su hipoteca

¿Es buen momento para lanzarse a comprar una vivienda? El Gobierno y los promotores aseguran que sí, mientras que algunos expertos aconsejan esperar porque, a su juicio, la caída de los precios aún no ha tocado fondo -según los últimos datos de la tasadora Tinsa, el precio de la vivienda en España acumula un descenso del 16,2% desde máximos, frente a la caída del 35% registrada en Reino Unido-. Pero dejando a un lado las opiniones, es posible disipar las dudas echando mano simplemente de la calculadora. Desde el 1 de enero de 2011 los contribuyentes que ganen más de 24.107 euros al año perderán el derecho a la desgravación fiscal en el IRPF por compra de vivienda y, echando cuentas, dirán adiós a un ahorro fiscal medio de 27.575 euros. Sólo los que ingresen 17.700 euros o menos conservarán íntegra la deducción, que se irá reduciendo linealmente hasta los citados 24.107 euros

Calculadora en mano, tomando como referencia la hipoteca media registrada por el Instituto Nacional de Estadística en mes de enero, para un importe de 123.673 euros a un tipo de interés del 4,05% y un plazo de amortización de 21 años -considerando que el tipo se mantenga estable durante el plazo medio-, el tomador del préstamo aportará en 252 cuotas 729,48 euros al mes. El desembolso durante toda la vida de la hipoteca ascenderá a 183.828 euros. Al año suponen 8.753,76 euros.

Actualmente, y con carácter general, es posible deducirse un 15% de la cantidad anual abonada hasta un máximo de 9.015 euros. Siguiendo el ejemplo del hipotecado medio, la desgravación anual en el IRPF se situaría en 1.313 euros (el 15% de 8.753,76 euros). Si esta cantidad se multiplica por los 21 años vigentes del préstamo medio, la reducción fiscal total asciende a 27.574 euros.

En el caso de que la amortización anual alcance o supere la base máxima de 9.015 euros, el contribuyente puede desgravar como máximo1.352, 28 euros al año, de modo que el ahorro en las declaraciones de la renta ascendería a un total de 28.397 euros (1352,28 euros por 21 años). Esta cifra será mayor cuanto mayor sea el plazo de la hipoteca y siempre que se desembolsen al año al menos 9.015 euros.

Las rentas bajas no podrán agotar la deducción

Estos incentivos fiscales, que hacen más llevadera la carga que supone comprar una vivienda y que en muchos casos financian todo el coste financiero de la hipoteca, aunque también han contribuido decisivamente a inflar los precios, se mantendrán hasta el 31 de diciembre de 2010. Pero un día después quedarán limitados y, tras el cambio, los que ganan menos no podrán agotar la deducción fiscal máxima que les brinda la nueva normativa.

De hecho, teniendo en cuenta que las entidades bancarias a la hora de conceder una hipoteca limitan el nivel de endeudamiento del solicitante al 30% de sus ingresos mensuales, a una persona con una renta anual bruta de 17.700 euros en 12 pagas, el banco le permitiría endeudarse hasta un límite de 442,5 euros al mes. Aplicando los cálculos anteriores, la hipoteca máxima a 21 años a la que podría acceder sería de 111.510 euros, lo que equivale a un desembolso anual de 5.310 euros. Así, la deducción anual en la declaración del IRPF sería de 796,5 euros, y el montante total deducible se situaría en 16.726,5 euros.

Desde el punto de vista del esfuerzo financiero que supone la compra de una casa, nada menos que siete puntos porcentuales de sobreesfuerzo deberán hacer quienes cobren más de 24.100 euros y decidan comprar un piso después de la próxima Navidad. Según datos del Banco de España, contando las deducciones fiscales, las familias que compraron una casa en el último trimestre de 2009 destinaron el 29% de su renta bruta anual. Pero, si no se tiene en cuenta la desgravación, la tasa de esfuerzo financiero asciende al 35,9%.

El incremento de ingresos para el fisco será mínimo, puesto que las hipotecas en vigor mantienen las deducciones tal y como se aplican en la actualidad. De hecho, en este momento la Agencia Tributaria destina 4.415 millones de euros en deducciones por compra de vivienda al año. Su compromiso agregado, si la vida media de las hipotecas en vigor fuera de 20 años, es de al menos 88.300 millones de euros. Por tanto, el menor coste fiscal las deducciones se notará a medio plazo.

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