La vivienda cierra su primer 'annus horribilis'
Del aterrizaje suave por el que todos suspiraban en 2007 a la debacle vivida en 2009, así ha sido el particular vía crucis del mercado de la vivienda en España. Apenas dos años en los que se ha pasado de cifras que asustaban por su magnitud: más de 700.000 casas iniciadas cada doce meses y por encima de las 830.000 compraventas; a volúmenes que, en teoría, no cubren ni la demanda estructural de residencia que tiene un país con la población de España. El Ministerio de Vivienda hizo públicos ayer los datos correspondientes a actividad, semanas después de que lo hicieran arquitectos y aparejadores. Aunque las cifras discrepan sensiblemente y el Gobierno debería explicar por qué, (el departamento que dirige Beatriz Corredor estima que en 2009 se iniciaron 159.284 casas por las 110.000 que calculan arquitectos y aparejadores), lo cierto que es todos los balances son abrumadores: la actividad se ha reducido a la mínima expresión como consecuencia de la atonía de la demanda.
Esa cifra de pisos iniciados en 2009 es la más baja de la serie histórica que data de 1992 y un 56% inferior a la registrada un año antes, cuando el volumen de casas que comenzaron a edificarse aún resistía en el entorno de las 270.000.
Pero es que en el análisis según la tipología de inmuebles el desplome es aún mayor. Así, en 2009 se iniciaron apenas 80.200 casas de renta libre, tres veces menos que las que comenzaron a edificarse en 2008, que sumaron 269.000. También se redujeron las viviendas protegidas (VPO) iniciadas, con 79.054 inmuebles, aunque en un porcentaje inferior, del 12,7%. De este modo, 2009 marca otro hito que la crisis ha convertido hasta en lógico: por primera vez en la historia se edifican tantas casas de renta libre, como aquellas que cuentan con algún grado de protección, cuando tradicionalmente la VPO apenas ha representado el 30% de toda la actividad residencial.
No concuerda tampoco cómo es posible que si en volumen de viviendas iniciadas las VPO ya pesan tanto como las de renta libre, en el total de las ventas, según los datos que ofrecen los notarios, los pisos de protección oficial continúen representando apenas un 11% del mercado. ¿Caprichos de la estadística? Desde luego, ni teniendo en cuenta el volumen de transacciones de inmuebles de segunda mano se entiende esa aparente discrepancia entre todos los números publicados.
En cuanto a las viviendas terminadas, el pasado año se finalizaron 425.130, un 32,8% menos que en 2008. De ese volumen, 356.555 viviendas eran libres, un 36,7% menos, y 68.575 VPO, un millar menos que durante el ejercicio anterior.
En 2010 se volverán a marcar mínimos de viviendas terminadas, ya que la vida media de una promoción es de 24 a 30 meses y el máximo de actividad inmobiliaria se marcó en 2006, por lo que ese plazo ya se ha cumplido. Por tanto, durante los próximos meses finalizarán promociones procedentes de años en los que el volumen de edificación ya fue considerablemente menor al de los años 2005 y 2006. Esto, unido a que se construirá aún menos que en 2009, los pronósticos más optimistas sitúan las viviendas iniciadas por debajo del umbral de las 100.000, facilitará que se inicie la absorción del stock que, según las fuentes que se consulten, asciende a más de un millón de casas.
Si 2007 fue el año de la desaceleración, 2008 fue el de la sorpresiva crisis y 2009 ha sido el primer annus horribilis, ya que numerosos expertos coinciden en que aún vendrán más. "El hecho de que un promotor no pueda parar de golpe la construcción que tenga en marcha, aunque compruebe que las ventas se han reducido a la mitad ha hecho mucho daño, este sector no es como el del automóvil", explican en una patronal.
Y mientras el desarrollo de nuevas promociones se reduce a sitios con la demanda prácticamente garantizada, la rehabilitación mantiene el tipo. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda, en 2009 se realizaron 43.448 solicitudes de reformas en viviendas, frente a las 43.628 del año anterior. Entre octubre y diciembre de 2009, las solicitudes de rehabilitación ascendieron a 11.128, un 5%más que en el trimestre anterior y un 10,5% menos respecto a igual periodo de 2008.
Con respecto a las aprobaciones provisionales de rehabilitación, en 2009 se produjeron 43.087, frente a las 73.362 de 2008, en tanto que el número total de aprobaciones definitivas ascendió a 42.774, frente a las 45.081 del año anterior.
El número de aprobaciones definitivas de rehabilitación en el cuarto trimestre del pasado ejercicio fue de 14.442, lo que supuso aumento del 57,18% con respecto al tercer trimestre y del 14,51% con respecto al cuarto de 2008. Los problemas que aún persisten en el acceso al crédito explican también la caída de demanda de proyectos de reforma.
Drástica reconversión
¿Está el sector preparado para superar esta travesía por el desierto que aún serán los dos próximos ejercicios? Todos los análisis elaborados coinciden en que la demanda habría tocado ya fondo, aunque será necesaria una drástica reconversión. De hecho, los primeros datos de compraventas correspondientes a enero certifican una mejora del 2% anual que no se producía desde la primavera de 2008.
En este leve repunte podría estar incidiendo el denominado efecto fiscal. El hecho de que en julio vaya a subir el IVA que grava los inmuebles de nueva construcción del 7% al 8% o que a partir de 2011 ya no puedan desgravarse fiscalmente las nuevas compras de vivienda las familias con rentas superiores a 24.000 euros brutos anuales podría animar a algunos compradores a adelantar su adquisición. "Sin embargo, superadas esas dos fechas clave, aún es pronto para aventurar si el mercado seguirá la senda de la recuperación. Todo va a depender de la rapidez con que comience a absorberse el stock", aseguran en una consultora.
Menos márgenes empresariales y productos más exclusivos, con mejores servicios y equipamientos son el único camino que les queda a los promotores que quieran seguir siéndolo despúes de esta crisis porque los expertos avisan: "ya nada será igual".
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